Скачать Договор Переуступки Права Требования По Договору Долевого Участия

Пepeycтyпкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Cдeлкa нaзывaeтcя цeccиeй, пpoдaвeц — цeдeнт, a пoкyпaтeль — цeccиoнapий. Bce, чтo кacaeтcя пepeycтyпки, peглaмeнтиpyeтcя Ф3 №214 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции», a тaкжe oтдeльными пyнктaми Гpaждaнcкoгo Кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции — нaпpимep, cтaтьeй 382.

Baжный мoмeнт: пo дoгoвopy пpoиcxoдит нe пepeдaчa нeдвижимocти, a пepeдaчa пpaв ee тpeбoвaния, пoтoмy чтo квapтиp eщe нe cyщecтвyeт пo дoкyмeнтaм. Пoкyпaтeль мoжeт тpeбoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пocлe тoгo, кaк зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию, oфopмив вce нeoбxoдимыe для этoгo дoкyмeнты.

Пpи кaкиx ycлoвияx вoзмoжнa cдeлкa? Пpoдaжa квapтиpы пo пepeycтyпкe пpoxoдит тoлькo в дoмax нa cтaдии cтpoитeльcтвa. Пo зaкoнy, yчacтник дoлeвoгo cтpoитeльcтвa мoжeт ycтyпить пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy тoлькo пocлe oплaты цeны cдeлки или oднoвpeмeннo c пepeвoдoм дoлгa нa нoвoгo yчacтникa ДC.

К кaким oбъeктaм мoжнo пpимeнять пpoдaжy пo пepeycтyпкe? Чaщe вceгo вcтpeчaeтcя пepeycтyпкa пpaв coбcтвeннocти пpи ДДУ c пepeycтyпкoй oбязaннocтeй, нo ecть и пepeycтyпкa пaя в ЖCК. Цeccия пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe бoльшe peглaмeнтиpoвaнa зaкoнoдaтeльcтвoм, пoэтoмy бeзoпacнee для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Чтo тaкoe дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нa квapтиpy? Дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нaзывaют цeccиeй. Eгo зaключaют в дoпoлнeниe к ocнoвнoмy ДДУ или дoкyмeнтy, зaключeннoмy пpи вcтyплeнии в жилищнo-cтpoитeльный кooпepaтив. Пo дoгoвopy, в ocнoвнoй cдeлкe мeняeтcя yчacтник ДC — зacтpoйщик oбязaн пepeдaть нeдвижимocть нe тoмy, c кeм впepвыe зaключил дoгoвop, a тoмy, ктo пpиoбpeл пpaвo тpeбoвaния нa нeдвижимocть.

Кaкиe тpeбoвaния ecть к cдeлкe? Цeccия, кaк и зaключeниe дoгoвopa ДДУ, дoлжнa oбязaтeльнo пpoйти peгиcтpaцию в Pocpeecтpe. Бeз peгиcтpaции y вac нe бyдeт никaкиx юpидичecкиx пpaв нa нeдвижимocть. Кpoмe тoгo, зacтpoйщик oбязaтeльнo дoлжeн paзpeшить пepeycтyпкy пpaв, инaчe cдeлкa нe cocтoитcя.

Чeм цeccия oтличaeтcя oт кyпли-пpoдaжи? Пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи пoкyпaтeль пoлyчaeт гoтoвyю нeдвижимocть и cpaзy oфopмляeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee, a пpoдaвeц — дeнeжныe cpeдcтвa зa жильe. Пo дoгoвopy пepeycтyпки пoкyпaтeль пoлyчaeт лишь пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть, кoтopoй eщe нeт, a инoгдa — и oбязaтeльcтвo oплaтить ocтaтoк взнoca зacтpoйщикy. To ecть цeccия — этo гapaнтия тoгo, чтo oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти cocтoитcя в бyдyщeм.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Этот процесс представляет собой продажу права собственности на квартиру в строящемся доме. Для продавца этого права это означает возможность получить прибыль от сделки, не дожидаясь ввода в эксплуатацию объекта, а для покупателя — выгода в цене. Это соглашение является безопасным на рынке первичной недвижимости. Договор цессии проходит регистрацию в Росреестре. Дополнительно нужно получить согласие на переуступку прав от застройщика. Обязательным будет и наличие подписанного договора долевого участия. Это будет основанием для предъявления права на собственность.

Заключение сделки по переуступке прав

Подписание договора о смене участника долевого участия производится только с согласия всех трех сторон.

Права и обязанности по ДДУ продавца передаются новому долевому участнику полностью.

При невыплате стоимости недвижимости в полном объеме, внесение оставшихся средств ложится на плечи нового владельца обязательств.

По результатам подписания бумаг, связанных с уступкой обязательств, новоявленный дольщик должен иметь на руках следующие бумаги:

1. Экземпляр документа, подтверждающего приобретение прав дольщика.
2. Квитанции или иные бумаги, подтверждающие денежные потоки в рамках долевого строительства.
3. Заявление с согласием застройщика на передачу прав от дольщика к новому владельцу.
4. Сведения из ЕГРП (для подтверждения легальности действий застройщика).
5. Документ заключенный ранее между цедентом и застройщиком (он остается без изменений).
6. Акт, составленный о факте передачи документации.

Подписанный документ уступки прав, на основании законодательства РФ, подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Образец договора

В основном соглашении по передаче обязательств, относящихся к участию в долевых отношениях, должна быть информация:

• о предмете соглашения – право требования;
• о стоимости сделки – сумма, выплачиваемая цеденту за передачу обязательств. На выплаты, связанные с ДДУ, данные средства не влияют;
• об обязанностях сторон (передача документов, выплата стоимости в рамках сделки, оповещение и получение согласия от застройщика, предоставление заявление от супруга (супруги) цедента и др.);
• об ответственности за нарушение сделки;
• заключительные нюансы, связанные с подписанием документа;
• личные данные о цеденте и цессионарии.

Подача документов и денежные расчеты

Подать готовый пакет документов Вы можете в МФЦ либо местное отделение Росреестра.

После регистрации не забудьте забрать у прежнего дольщика оригинал ДДУ, который Вы будете использовать впоследствии при регистрации права собственности на построенное жилье.

Осуществление денежных расчетов по договору уступки требует такого же сценария, как при обычных расчетах в рамках совершения сделок с недвижимостью плюс уплаты налога с полученного дохода.

Договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Внимание! Данный шаблон документа являются приблизительным образцом. Каждая юридическая проблема индивидуальна, и данные образцы необходимо дополнять нормативно-правовой базой и положительной судебной практикой, именно по Вашему отдельному случаю, т.к. результат рассмотрения дела в суде (или в досудебном порядке) сильно зависит от грамотности составления различных правовых документов.

Договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.

[ Ф. И. О. полностью ], [ значение ] года рождения, паспорт: [ серия, номер, выдан кем и когда ], зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны и [ Ф. И. О. полностью ] [ значение ] года рождения, паспорт: [ серия, номер, выдан кем и когда ], зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора.

1.1. Цедент уступает Цессионарию право требования к [ наименование застройщика ], именуемому в дальнейшем «Застройщик», принадлежащее Цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N [ значение ] от [ число, месяц, год ] (далее по тексту — договор участия в долевом строительстве), зарегистрированному в [ наименование регистрирующего органа ] за N [ значение ] от [ число, месяц, год ], а Цессионарий обязуется принять указанное требование в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Примечание. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

1.2. Объектом долевого строительства является [ жилое/нежилое помещение ] помещение [ указать подлежащий передаче объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией ], расположенное на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного дома/здания, состоит из [ указать количество комнат, производственных помещений и др. ], общей площадью [ значение ] кв. м, [ в том числе жилая — [значение] кв. м ]

1.3. Цена договора участия в долевом строительстве определена как [ произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства/произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. ]

1.4. Срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию — [ вписать нужное ].

1.5. Право первоначального участника долевого строительства переходит к новому участнику долевого строительства в момент заключения настоящего договора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, в том числе права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

1.6. [ Уступка прав требований по договору осуществляется одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства/Цедент гарантирует, что уступаемое Цессионарию право требования оплачено полностью и не является предметом залога или иных обязательств со стороны третьих лиц, не находится под арестом или запретом ].

Примечание. 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Цена договора и порядок оплаты.

2.1. Цессионарий обязуется уплатить Цеденту вознаграждение по настоящему договору в размере [ сумма цифрами и прописью ] рублей.

2.2. Оплата производится единовременно не позднее [ значение ] дней со дня государственной регистрации настоящего договора.

2.3. Выплата Цеденту вознаграждения осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента.

2.4. Обязанность Цессионария по уплате вознаграждения считается исполненной с даты [ списания денежных средств с расчетного счета Цессионария/поступления денежных средств на расчетный счет Цедента ].

Примечание. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

3. Обязательства сторон.

3.1. Цедент обязуется:

3.1.1. Передать Цессионарию все полученное от должника в счет уступленного требования.

3.1.2. В [ значение ]-дневный срок с момента государственной регистрации настоящего договора уведомить Застройщика об уступке права по договору участия в долевом строительстве.

3.1.3. Передать Цессионарию по акту приема-передачи в течение [ значение ] дней с момента регистрации настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие право требования, а именно:

— договор долевого участия в строительстве со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися неотъемлемой частью указанного договора;

— справку от Застройщика, подтверждающую сумму платежей по договору участия в долевом строительстве;

— документы, свидетельствующие о государственной регистрации заключенного договора участия в долевом строительстве в органе, осуществляющем государственную регистрацию;

— все имеющиеся у Цедента документы, удостоверяющие права и обязанности Цедента по договору участия в долевом строительстве;

— всю переписку с Застройщиком по договору участия в долевом строительстве, которая имеется у Цедента на дату заключения настоящего договора;

— [ указать иные документы ].

Обязательства Цедента по передаче документов считаются выполненными после подписания Сторонами акта приема-передачи.

3.1.4. Сообщить при передаче документов в соответствии с пунктом 3.1.3 настоящего договора Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав и выполнения своих обязательств.

3.2. Цессионарий обязуется:

3.2.1. Принять в полном объеме от Цедента права и обязанности по договору участия в долевом строительстве, указанному в п. 1.1 настоящего договора.

3.2.2. Выплатить Цеденту вознаграждение, предусмотренное пунктом 2.1 настоящего договора.

4. Ответственность сторон.

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение договора участия в долевом строительстве Застройщиком.

4.3. В случае нарушения сроков оплаты по настоящему договору Цессионарий уплачивает Цеденту неустойку (пени) в размере [ значение ] % от суммы долга по настоящему договору за каждый день просрочки.

4.4. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений.

4.5. За нарушение сроков передачи документов, указанных в п. 3.1.3 настоящего договора, или умышленного затягивания подписания акта приема-передачи Цедент выплачивает Цессионарию штраф в размере [ значение ] процентов от договорной суммы.

4.6. В случае если Застройщик не будет уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав Цедента к Цессионарию, Цессионарий несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.

4.7. При нарушении Цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 390 ГК РФ, Цессионарий вправе потребовать от Цедента возврата всего переданного по настоящему договору, а также возмещения причиненных убытков.

5. Заключительные положения.

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

5.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

5.3. Настоящий договор составлен в 3-х (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, — один из которых хранится в делах [ наименование регистрирующего органа ] по адресу: [ вписать нужное ], а остальные выдаются Сторонам.

5.4. До подписания настоящего договора Цессионарий ознакомлен с условиями договора участия в долевом строительстве, условия которого ему разъяснены и понятны.

5.5. Обязанность по государственной регистрации настоящего договора возложена на [ Цедента/Цессионария ].

5.6. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет [ Цедент/Цессионарий ].

Причины, почему продавцы идут на переуступку

В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:

• Итак, основное место занимает инвестирование;
• Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
• Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.

Особенности проверки ДДУ перед оформлением переуступки

Если при обычной сделке с недвижимостью тщательно изучаются правоустанавливающие документы, то при переуступке проверяется ДДУ, заключенный между продавцом и девелопером. ДДУ должен быть внесен в ЕГРН, на нем обязательно наличие штампа «произведена государственная регистрация договора». Если госрегистрация на жилье отсутствует, приобретать ее по ППТ не следует. Вторым важнейшим моментом является отсутствие залога прав по ДДУ: важно убедиться, что его, действительно, нет. При наличии залога – на договоре можно обнаружить печати двух видов: «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Если таковые имеются, от сделки лучше отказаться.

Следует убедиться и в том, что продавец оплатил застройщику всю сумму, оговоренную в его ДДУ. В противном случае уступка прав не сможет осуществиться либо же для этого понадобится согласие девелопера, поскольку переуступаются не только права продавца, но и его долги. Кроме того, следует изучить особенности возведения многоэтажки, чтобы оценить шансы ее своевременной достройки. Важный момент: срок аренды девелопером земельного участка, на котором возводится новостройка, должен закачиваться позже намеченного срока ее сдачи в эксплуатацию.

Комментарии (9)

«Мой вопрос заключается в том, распространяется ли это правило на договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенные между застройщиком и инвестором-юридическим лицом?»

К отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г.).

«Другой связанный с этим вопрос заключается в том, является ли такая уступка оспоримой или ничтожной в связи с последней редакцией ст. 168 ГК РФ, действующей с 01.09.2013 года?».

Вопрос интересен. Интуитивно мне кажется, что здесь есть некое посягательство на публичные интересы, в виде патернализма в области защиты прав потребителей. Возможно тут можно притянуть за уши ст. 16 Закона о защите прав потребителей, в силу которой условия договора, ущемляющие права потребителя являются недействительными, т.е. ничтожными.

Александр, спасибо за точку зрения. Давайте разбираться. Выкладываю норму пункта 3 ст. 1 214-фз
«Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.»

То есть, 214-фз не распространяется на аналогичные отношения между юридическими лицами и ИП. Эти отношения регулируются иными законами (ГК и т.д.). Однако, предложение третье этого пункта, с точки зрения логики не о правоотношениях юридических лиц между собой. Эта норма о правоотношениях граждан и юридических лиц по вопосу цессии. То есть, первые два предложения этого пункта, очевидно, на эти правоотношения на распространяются. Следовательно, не имеется достаточных оснований не применять предложение 3 пункта 3 ст. 1 214-фз к уступке прав требований от юрлиц в пользу физиков по ДДУ, так как ДДУ по сути является договором, связанным с инвестиционной деятельностью по строительству МКД по итогам исполнения которого у граждан возникает право собственности на квартиру.

Евгений, вроде бы Ваша правда, но обсуждаемая норма — мягко говоря не совершенна. Потому, что ДДУ по сути и есть «инвестиционный договор», так как по нему осуществляются капитальные вложения. Впрочем, ДДУ по своей природе мало чем отличается от подряда, о чем ВС РФ еще высказался в начале 2000 годов. В отношении же уступок из «инвестиционных договоров», они я так понимаю после 01.09.2013 года считаются оспоримыми сделками, а не ничтожными как было ранее.

Теперь по поводу 14.28 коап
В ней речь идет о привлечении денежных средств в строительство, а не по цессии (так как здание по условиям не должно быть введено в эксплуатацию на момент привлечениея средств). Так вот, при цессии факта капитальных вложений нет, потому что предметом цессии является купля-продажа имущественного права (см. пункт 4 ст. 454 ГК), а не осуществление капитальных вложений. То есть, 14.28 может не применяться к цессиям из ДДУ где цедент юрик, а цессионарий физик, например, по этой причине.

Можно ли продать квартиру по ДДУ

В статье 11 ФЗ 214 прописано, что дольщик вправе выйти из проекта, передав полномочия требования на жилплощадь другому физическому лицу.

Продажа до сдачи дома

Два варианта продажи по ДДУ:

• Составить предварительный договор – ПД.
• По договору цессии на квартиру в долевом строительстве.

Если первый способ менее надежный, то при использовании второго варианта покупатель-дольщик надежно защищен российским законодательством. Подвох в том, что ПД подразумевает оформление ДКП после завершения строительства, тогда как по цессии дольщик-покупатель становится владельцем прав на недвижимость сразу, как только зарегистрируют сделку в Росреестре.

Продажа после сдачи дома

Сбыт квартиры после проверки и приемки госкомиссией по соглашению цессии возможен до и после подписания приемочной документации. Разберем оба варианта.

До подписания акта приема-передачи

Переуступку до подписания акта приемки квартиры дольщику оформить быстрее. Потребуется меньше времени и бумажной волокиты на согласование.

• Обозначение цены.
• Поиск покупателя.
• Показ объекта, если дом достроен.
• Предоставление будущему владельцу жилья необходимых бумаг для ознакомления: договор с Застройщиком, финансовые документы о проведенных расчетах со строительной фирмой.
• Согласование условий оплаты.
• Подготовка и подписание договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
• Регистрация цессии в Росреестре.

После прохождения этапов, уже новый дольщик решает вопросы с Застройщиком и подписывает с ним акт о приемке квартиры.

После подписания приемочного акта

1. Процесс передачи прав (цессии) на недвижимость подразумевает, что объект продажи не зарегистрирован в госоргане, а значит, его еще нет. Как только подписывается приема-передаточный акт дольщиком квартиры, предмет переуступки с точки зрения юристов становится объектом недвижимого имущества. Продать его можно, имея на руках документацию о праве собственности. Т.е. заключить соглашение уступки прав дольщику не удастся, если имеется подписанный приемочный акт.
2. Единственная возможность получить деньги за квартиру на данном этапе – оформить ПД, по которому права покупателю перейдут после регистрации жилища продавцом. Сначала получает документы дольщик-продавец, затем права переуступаются новому владельцу. Такое возможно, если со дня подписания передаточного акта прошло мало времени.
3. Чтобы уступить права требования, необходимо переделать акт передачи жилой недвижимости. С договором такой вариант не получится, так как контракт переуступки подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если с Застройщиком удастся прийти к соглашению о переделке приемочного документа, то тогда можно оформить переуступку.

С долевым участием детей

Если в процессе участвует несовершеннолетний собственник, то передача полномочий требования возможна исключительно с разрешения госорганов опеки. Это же касается и продажи доли одному из участников долевой собственности.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.