Reg92.ru

Регион 92
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа Квартиры Купленной На Материнский Капитал Порядок Действий

Как купить жильё с использованием маткапитала. Сложности и ограничения

Материнский капитал — хорошая возможность для семей улучшить своё финансовое положение. Однако и им надо пользоваться правильно и осмотрительно, чтобы внезапно не обнаружить, что оказался должен государству денег. Особое внимание надо уделять покупке жилья с использованием маткапитала. Пострадать может не только семья, использовавшая сертификат, но и будущий покупатель их жилья. Редакция «Выберу.ру» собрала возможные проблемы, которые могут возникнуть при использовании маткапитала: какую недвижимость покупать, как выделять доли и какие права имеет мужчина.

Пошаговая инструкция

  1. Первым делом подайте заявление в Пенсионный фонд (лично, по почте, через МФЦ или портал Госуслуг) и получите сертификат на материнский капитал.

Подготовьте все необходимые документы.

Выберете понравившееся жилье и сообщите продавцу, что собираетесь внести часть суммы через материнский капитал. Будьте готовы к тому, что не все этому обрадуются, поэтому может понадобиться время для того, чтобы найти подходящее жилье со сговорчивым хозяином.

Если продавец согласился, вы можете составить договор купли-продажи и внести в него пункт, что часть суммы будет внесена наличными, а часть — оплачена маткапиталом по сертификату (здесь нужно будет указать № документа).

Зарегистрируйте сделку в МФЦ.

  • Подайте в Пенсионный фонд заявление с просьбой перечислить деньги на счет продавца. Обычно они приходят в течение месяца.
  • Правила и условия покупки

    — Если мама покупает жилье на маткапитал, она должна оформить согласие на то, что она выделит ребенку долю в этой квартире, — поясняет Волков. — Законом четко не прописано, какой конкретно должна быть эта доля, так что теоретически она может быть хоть 1/10. Но обычно адекватные родители выделяют ребенку хорошую долю.

    Родители, которые заботятся о своих детях и тратят материнский капитал на покупку квартиры, условия, как правило, принимают. Увы, бывают и другие мамы и папы. Они «забывают» о доле малыша, и, когда он вырастает, может через суд потребовать восстановления справедливости.

    Документы

    Если вы хотите использовать материнский капитал на покупку квартиры, 2021 год отлично для этого подходит. Для приобретения квартиры нужны следующие документы:

      Паспорта участников сделки

    Свидетельства о рождении детей

    Свидетельство о заключении/расторжении брака (если есть)

    Справка о регистрации людей в квартире

    Сертификат на материнский капитал

    Если сделка оформляется в ипотеку, то нужно приложить заявку на получение ипотечного кредита и согласие банка.

    Важно: если один из этапов покупки нового жилья — продажа старого, в котором ребенок имеет долю, нужно заручиться еще и согласием органов опеки и попечительства. В целом, для тех, кто хочет потратить материнский капитал на покупку квартиры, документы собрать будет несложно: этот минимальный пакет позволяет провести все необходимые операции с недвижимостью.

    Как составить договор

    Многие уверены, что самый простой, а главное, бесплатный способ — найти пример договора в интернете и просто скачать его. Но, если вы приняли решение использовать материнский капитал на покупку квартиры, договор лучше все-таки составлять с юристом.

    — В теории кажется, что «скачать из интернета» — это самый быстрый вариант, но на практике, я рекомендую обратиться к юристу, который за символическую сумму составит для вас договор с учетом индивидуальных особенностей, и проконтролирует законность всех пунктов. Иногда люди по неопытности не замечают подводных камней и могут заключить невыгодную для себя сделку, на которой потеряют много денег. Юрист же мгновенно все это видит.

    Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

    После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

    «Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

    Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

    Читать еще:  Дополнение к личной карточке работника форма т2 отпуск скачать

    Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

    Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

    «Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

    Риски при ипотеке с мат. капиталом

    Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее в том плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда в выплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряд неприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

    1. Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
    2. Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

    Ответы на вопросы читателей

    Вопрос от Татьяны:

    Добрый день! Очень нужна ваша помощь. Когда у нас родился первый ребенок, купили 2 комнатную квартиру в ипотеку в Москве. При рождении второго ребенка, часть ипотеки погасили материнским капиталом. Сейчас у нас 4 детей, мы хотим улучшить жилищные условия (жить шестером в маленькой квартире, 45 квадратов очень тесно), продать имеющуюся квартиру и купить в ипотеку большую 3 комнатную квартиру. Т.к. мы использовали материнский капитал, мы обязаны детям выдетить доли именно в этой квартире (ипотека пока полностью не погашена). Но если мы закроем ипотеку и выделим детям здесь доли, нам не разрешит опека продать эту квартиру, т.к. мы не сможем взамен этих долей выделить доли детям в новой квартире (она ведь будет в ипотеке, на это не идет ни банк, ни опека, мы уже консультировались).
    Если мы выделим доли здесь, при продаже этой квартиры опека также не разрешает выделить доли детям в другой квартире, принадлежащей супругу, они утверждают, что это будет дарение, а мы должны именно купить доли детям. К тому же сделки между родственниками не совершаются.
    Опека никаких возможных решений этого вопроса не дает, говорит это невозможно. Получается мы хотим детям улучшить жилищные условия, а государство нам это не разрешает. Какие еще есть законные варианты?

    Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

    Рекомендуем такую последовательность действий:

    1. Поиск потенциальных покупателей. Применимы любые доступные методы: самостоятельно по объявлениям и через знакомых, помощь риелторов и так далее.
    2. Обсудить с покупателем условия сделки, в частности, оговорить, что среди собственников есть несовершеннолетние, а значит, нужно время, чтобы уладить вопрос с опекой.
    3. Взять задаток. Это необязательно, но является общепринятой практикой. Задаток служит гарантией серьёзности намерений покупателя, а для продавца становится поводом прекратить дальнейшие поиски. Для максимальной надёжности лучше всего заключить соглашение о задатке, где, в частности, прописываются условия, при которых эта сумма не возвращается. Составить соглашение можно с помощью образца.

    Соглашение о задатке — повод для продавца квартиры прекратить поиски покупателя, а для обеих сторон — гарантия взаимного спокойствия

    Получение задатка от покупателя продавец подтверждает распиской

    Если квартира приобреталась в ипотеку

    Собственник сможет полностью распоряжаться ипотечной квартирой только после полной выплаты долга. До этого момента ее продажа будет возможна только с согласия банка – необходимо будет перезаключить ипотечный договор на нового собственника.

    Еще один вариант – одновременное погашение долга в момент продажи. Но это реализуемо тоже лишь с согласия банка. Вариантов обойти этот запрет нет.

    Ситуация осложняется, если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала. В таком случае имущество является собственностью, в том числе, несовершеннолетнего. Для продажи нужно получить согласие не только банка, но и органа опеки .

    Все о продаже квартиры с маткапиталом

    Маткапитал предоставляется семьям как мера социальной поддержки. Выделяется он из государственного бюджета, поэтому расходоваться может только по назначению. А именно для улучшения условий проживания. Получивший такую господдержку обязан отчитаться в целевом использовании средств. За исполнением всех требований законодательства в этой области следят специалисты из опеки, прокуратуры и ПФР.

    Купленную с привлечением маткапитала недвижимость при необходимости можно продавать. Но обязательно соблюдается целый ряд ограничений и требований. Они составлены так, чтобы защитить интересы детей, не допустить ухудшения условий их проживания и предотвращения мошенничества, например, обналичивания средств. Таким образом, если все требования закона выполнены, жилье можно продавать.

    Можно продать дом купленный за материнский капитал ? Можно!

    Можно продать дом купленный за материнский капитал ?
    Можно! А почему нельзя. Собственники могут распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению.
    Конечно, в этой сделке продажи дома есть особенность — несовершеннолетние участники долевой собственности. И есть специальные требования к отчуждению прав на недвижимость, принадлежащую детям.

    Можно продать дом купленный за материнский капитал

    В этой статье я вам подробно расскажу об этой сделке.

    В сделке продажи дома, купленного за счет средств материнского капитала, собственниками являются все члены семьи — родители и дети?

    -Нет.
    Дом оформлен только на меня/ на мужа/ на обоих родителей.

    -Тогда вам нужно выделить доли всем членам семьи, чтобы исполнить нотариальное обязательство перед Пенсионным фондом о наделении долями. Или вы уже об этом забыли?

    -Я сначала дом продам, а потом куплю квартиру и в ней выделю долю детям!

    -Но ведь таким образом обязательство перед ПФР окажется невыполненным.
    Там ведь адрес жилья указан!
    К тому же вы заводите своих покупателей в оспоримую сделку.
    Это не честно. И не законно.

    -Да мы не хотим ни кого обманывать.
    Просто доли выделять очень дорого.
    Да и волокиты с органами Опеки и попечительства много!

    Все не так трудно!

    Во-первых, доли на всех членов семьи можно в большинстве случаев выделить без нотариуса. Это не большие расходы.

    Во-вторых, получить согласие органов Опеки и попечительства на продажу не так уж сложно.

    В третьих, расходы на нотариальную сделку по продаже ( продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним — это обязательная нотариальная сделка) можно разделить пополам с покупателями.

    Как продать дом купленный за материнский капитал

    Давайте разберемся подробно, как продать дом купленный за материнский капитал.

    Исходим из того, что вы уже выполнили обязательство перед ПФР и ваша недвижимость находится в долевой собственности всех членов семьи.

    Алгоритм продажи дома, купленного за материнский капитал

    Первое.
    Получить разрешение на продажу из органов Опеки. Без этого документа продать дом нельзя! Ни нотариус , ни Росреестр сделку не пропустит.

    Опека дает разрешение на продажу в двух вариантах:

    1. Разрешение на продажу с одновременной покупкой. То есть сделка должна состоятся в один день. Причем регистратор приостановит регистрацию перехода права при продаже, до тех пор, пока не произойдет регистрация права собственности на детей в новом жилье.
    2. Разрешение на продажу с обязательным зачислением денег от продажи детских долей на специальные банковские детские счета. Использовать эти деньги можно только под контролем опеки и только на приобретение жилья.

    В любом случае, Опека не допустит ухудшения жилищных условий несовершеннолетних.

    Второе.

    Вам нужно определиться, к какому нотариусу вы обратитесь за услугой по удостоверению Договора купли-продажи.

    Вы можете обратиться к любому, в рамках кадастрового округа.

    Услуги нотариуса недешевы, но, увы, закон требует провести вашу сделку в присутствии нотариуса.

    Вам придется оплатить госпошлину за удостоверение договора купли-продажи (ДКП) нотариусом и работы по составлению ДКП и Акта приема-передачи.

    Но есть и маленький плюс.

    С 01.02.2019 года нотариус обязан бесплатно передать ваши документы в Росреестр для регистрации перехода права.
    Это сэкономит ваше время, а покупателю — 600 рублей, так как при электронной подаче документов в Росреестр, госпошлина за регистрацию права собственности будет уплачена в размере 70%, то есть 2 000 * 70% = 1 400 рублей.
    То есть в МФЦ вам не нужно будет идти.

    Нотариальные сделки. как правило, затяжные. Нотариусы перегружены работой, к тому же они требуют бОльший пакет документов.

    К тому же нотариусы НЕ клиентоориентированы, работают по-старинке, с ними трудно согласовываются сроки сделки. Будьте к этому готовы.

    Нотариус требует участия в сделке по продаже детской недвижимости обоих родителей.
    Поэтому, если даже родители не являются супругами, на сделке они должны быть.

    Третье.

    В связи с долгой подготовкой к сделке, вам в обязательном порядке нужно заключить предварительный договор с покупателем, где необходимо прописать сроки выхода на сделку, цену, условия передачи ключей и другие важные моменты.

    Для выполнения условий предварительного договора купли-продажи нужно передать задаток.

    Посмотрите видео урок, как легко и не имея специальных знаний, можно составить предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

    Получение разрешения на продажу у органов опеки и необходимые документы

    Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

    В любой из них первостепенно получение разрешения на продажу от органов опеки.

    1. Нужно в покупаемой недвижимости предоставить ребёнку (детям), не достигшему 18-ти лет, долю эквивалентную его части в продаваемой недвижимости. В данной ситуации требуется найти покупателя на текущее жильё, и продавца (или застройщика) на приобретаемое. Заключить с ними одновременно два первоначальных договора. Предоставить их в органы опеки для получения ответа.
    1. Требуется открыть счета каждому несовершеннолетнему ребёнку и перечислить на них деньги за прописанную в договоре долю квартиры. Справка об оценке, в данной ситуации, не требуется, стоимость любой части имущества прописана в договоре. В опеку нужно принести не справку из банка, а выписку из договора, где прописывается сумма, которую должен получить ребёнок на счёт.
    2. Если у родителей имеется ещё одно жильё, детей можно оформить в нём. Каждому ребёнку должна предоставляться доля имущества, которая соответствует по условиям проживания и квадратуре предыдущей доли.

    Перечень документов

    При подаче заявления для продажи квартиры под материнский капитал требуются такие документы:

    • заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
    • оригинал свидетельства о браке или разводе;
    • свидетельство о рождении ребёнка (детей);
    • паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
    • справки на предполагаемое имущество;
    • справка с указанием оценочной стоимости жилья;
    • справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
    • свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
    • если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
    • если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

    После выдачи одобрения органами опеки, есть условие – разрешение на продажу недвижимости выдаётся на 3 месяца. Следовательно, договор купли-продажи обязан быть предоставлен в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения. В противном случае придётся вновь подавать запрос в службу опеки.

    Продажа квартиры без выделения долей

    Закон допускает продажу жилья, приобретенного на государственное пособие по рождению второго ребенка, без выделения долей в собственность. Если родители вырученную за недвижимость сумму разделят пропорционально долевому участию и средства, предназначенные детям, положат на именные банковские счета каждого из них.

    О том, как выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую, читайте Как выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую?

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector