Reg92.ru

Регион 92
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка Прав По Договору Долевого Участия В Строительстве Ипотека

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. В просторечии эта сделку часто называют переуступкой.

Сделки переуступки широко распространены на первичном рынке. Фото: Мир Квартир

Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

Строящаяся квартира, переуступка, ипотека: разбираемся

По договору переуступки (цессии) действующий дольщик (цедент) передает будущему дольщику (покупателю, цессионарию) свои права на еще не построенную квартиру. Если жилье уже готово и на него оформлен акт приема-передачи, заключать переуступку нельзя – только договор купли-продажи.

Могут возникнуть две ситуации:

  1. Бывает, что продавец прав на квартиру в свое время заключал ДДУ с привлечением средств банка – в ипотеку. Идеальный вариант, когда к моменту переуступки ипотека погашена и права на квартиру свободны от обременений. Но если ипотека еще не выплачена, это не препятствие для переуступки. Главное запросить необходимые разрешения и правильно оформить бумаги.
  2. Другая ситуация – когда покупатель прав на квартиру, цессионарий, планирует рассчитаться с продавцом с помощью ипотеки. Так тоже можно. Более того – можно использовать для расчета государственные субсидии, например, материнский капитал.

В каждой из ситуаций есть свои особенности, о которых лучше знать заранее.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета.

«Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Но расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и только после государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Кaк пpaвильнo выбpaть жильe для пoкyпки пo пepeycтyпкe

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки пpи пoкyпкe нeдocтpoeннoгo жилья, пoпpocитe y пpoдaвцa opигинaл ДДУ. Пpoвepьтe, ecть ли нa нeм пeчaти и пoдпиcи зacтpoйщикa, oтмeткa o peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Ecли вceгo этoгo нeт — пepeд вaми мoшeнник.

Читать еще:  Калькулятор Субсидии Военнослужащим На Жилье В 2021 Году

Taкжe пpoвepьтe peпyтaцию зacтpoйщикa. Для этoгo:

🔎 Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли зacтpoйщик в cтaдии бaнкpoтcтвa. Для этoгo зaйдитe нa caйт Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe и ввeдитe нaзвaниe кoмпaнии. Ecли oнa — бaнкpoт, oткaжитecь oт пoкyпки. Инaчe пpидeтcя пoтpaтить мнoгo cил, дeнeг, нepвoв нa тo, чтoбы пoлyчить xoть кaкyю-тo кoмпeнcaцию.

🔎 Пocмoтpитe, нe зaвeдeнo ли нa кoмпaнию-зacтpoйщикa yгoлoвныx дeл. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв . Учтитe, чтo чeм кpyпнee кoмпaния — тeм бoльшe cyдeбныx дeл c нeй бyдeт. Пocмoтpитe нa cyть — из-зa чeгo люди пoдaют в cyд, чтo тpeбyют, кaкиe peшeния вынeceны пo paнee зaкpытым дeлaм.

🔎 Пocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию. 3acтpoйщики paзмeщaют ee в oткpытoм дocтyпe нa oфициaльнoм caйтe либo выcылaют пo пepвoмy зaпpocy. Пpocмoтpитe cpoки cдaчи, xapaктepиcтики жилья. Ecли инфopмaция cooтвeтcтвyeт peaльнoмy пoлoжeнию дeл, зacтpoйщикy мoжнo дoвepять.

🔎 Пoчитaйтe oтзывы o кoмпaнии. 3apeгиcтpиpyйтecь нa фopyмax, пooбщaйтecь c тeми, ктo yжe пoкyпaл жильe пo ДДУ или дoгoвopy пepeycтyпки. Ecли нeгaтивныx oткликoв бoльшe — oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Ecли иx мaлo или нeт — кoмпaнии мoжнo дoвepять: cкopee вceгo, oнa paбoтaeт кaчecтвeннo.

Основные риски

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

  • Банкротство фирмы-застройщика. Долевое строительство в России чем-то напоминает рулетку. В новостях всё время появляются сюжеты об обманутых инвесторах, устраивающих пикеты и штурмующих банковские отделения. Причина передачи прав по ипотечному кредиту может быть связана с нарушением строительных норм или грядущим банкротством организации. Цедент не несёт ответственности перед цессионарием за действия, совершённые руководством строительной компании (при отсутствии договора поручительства). Новому залогодержателю предстоят изнурительные суды с застройщиком;
  • Недействительность цессионного договора. Уступка считается незаконной, если дольщик не оплатил новое жильё в полном объёме и не получил согласия на совершение сделки (выдаётся застройщиком). После расторжения соглашения продавец обязан вернуть деньги за жилое помещение и возместить прочие материальные траты;
  • Многократная передача прав. Недобросовестный дольщик может переуступить ипотеку большому количеству граждан. Для решения этой задачи используются так называемые «инвестиционные меморандумы», которые не нужно регистрировать в госорганах. Юристы советуют соглашаться на уступку только при наличии ДДУ и передавать денежные средства только после регистрации сделки в Росреестре;
  • Оспаривание договора. Сделка может быть признана незаконной, если новая квартира приобретается по слишком низкой цене. Если помещение было приобретено меньше чем за год до банкротства строительной компании, то сделка считается недействительной. В этом случае цессионное соглашение будет расторгнуто.

Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.

Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.

Скачать образец договора переуступки прав по ипотечному займу

Какие документы принести в банк

Сама процедура получения ипотеки по переуступке почти ничем не отличается, но набор документов будет расширенным. Подготовьте:

  • паспорт;
  • документ о передаче денег от первого покупателя застройщику (или другое подтверждение того, что деньги первым покупателем полностью уплачены);
  • ДДУ между застройщиком и первым покупателем, зарегистрированный в Росреестре;
  • действующее разрешение на строительство;
  • разрешение от застройщика на переуступку (если требуется);
  • согласие от супруга или супруги, если заключаете договор переуступки с дольщиком.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Читать еще:  Как Вступить В Наследство На Дом По Завещанию

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.

Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:

  • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
  • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Основные опасности при покупке жилья по переуступке

Главным фактором неопределенности при переуступке жилья является тот факт, что при этом покупатель принимает на себя не только права, но и обязанности продавца по его ДДУ. Например, если последний выплатил застройщику не всю оговоренную сумму, погашать остаток долга придется покупателю. Именно поэтому юристы советуют покупателям запрашивать платежные документы, удостоверяющие финансовые расчеты с девелопером. Вторым важнейшим фактором риска является надежность застройщика, ведь может получиться так, что сделка ППТ будет заключена, а дом – так и не достроится.

Покупая жилье через ППТ, необходимо понимать, что приобретаются права требования, строго соответствующие указанным в изначальном договоре ДДУ, который заключал с застройщиком продавец. Как правило, оплаченная им застройщику сумма – меньше, чем та, которую выплачивает ему покупатель. Таким образом, при возникновении у покупателя судебных тяжб с застройщиком, базовой ценой для определения штрафов и пеней будет цифра, указанная в первом договоре ДДУ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке по переуступке

Первый и последующие покупатели не приобретают определенное количество площади в новостройке. После проведения цессии они получают право требования передачи в собственность соответствующей недвижимости после завершения процедуры сдачи объекта в эксплуатацию.

  • подписание акта приема-передачи;
  • устранение выявленных замечаний;
  • оформление нового собственника в ЕГРН.

В строящемся доме

С учетом приведенных сведений понятно, что договор уступки права требования имеет смысл только до подписания акта приема-передачи. После это момента отношения между приобретателем и продавцом регулируют с применением стандартного ДКП.

Цессию можно применять неоднократно с внесением данных о новом участнике в ДДУ.

В сданном доме

Здание может быть сдано в эксплуатацию, однако без подписания итогового акта приема-передачи. Подобные ситуации возникают, если застройщик не в полном объеме выполнил свои обязательства.

В ходе проверки уточняют соответствие:

  • конфигурации, площади, назначение помещения;
  • комплектацию;
  • техническое, санитарное и эстетическое состояние.

При отсутствии согласия спорные вопросы решают в судебных инстанциях. В сданном доме цессию применяют до фактической передачи недвижимости частному собственнику от застройщика.

Условия уступки права собственности

Оформление переуступки выполняют с учетом нюансов:

  • кроме прав цессионарий приобретает обязанности, которые указаны в ДДУ;
  • если не сделать правок, будут действительны утвержденные правила оплаты, штрафные санкции, ответственность застройщика, другие условия;
  • при неполной оплате квартиры отдельно подписывают соглашения о переводе ипотечного долга;
  • банк вправе требовать полное погашение жилищного займа.

Выплата цены договора

Покупка по переуступке прав в ипотеку должна сопровождаться тщательной проверкой финансовых обязательств. Уточняют:

  • сумму по договору с застройщиком;
  • выполненные ипотечные платежи;
  • подтверждения о проведенных транзакциях;
  • соблюдение условий действующей ипотеки.

Решение принимают с учетом реальной ситуации. Условия кредитных программ могут меняться. Не исключено предъявление повышенных требований к новому заемщику. По этой причине необходимо обязательное согласование цессии с банком.

Согласие застройщика

По действующему законодательству получать специальное разрешение застройщика на переуступку прав не надо. Но в некоторых ДДУ условие согласования предусмотрено.

Отдельные строительные компании с целью получения дополнительной прибыли требуют процент от цессии. Нарушение установленного соглашения наказывают штрафными санкциями.

Обязательное одобрение необходимо получить у застройщика при наличии любой задолженности. В таком случае используют дополнительное соглашение о переводе обязательств по выплате на цессионария.

Согласование с банком

Ограничительная запись (обременение) заимодателя в «Росреестре» блокирует законные действия по переуступке прав собственности. Согласование – обязательная процедура.

Обращаются в отделение банка для подробной консультации. Возможные варианты:

  • полное погашение задолженности продавцом за собственный счет или с применением заемных средств;
  • аналогичные действия с использованием предоплаты покупателя;
  • переоформление ипотеки на цессионария.

Нюансы

Основные нюансы договора цессии:

После заключения соглашения об уступке прав требования, необходимо письменно оповестить должника о новом кредиторе и передать ему документы, доказывающие этот факт. В противном случае выплата задолженности цессионарию должником будет приостановлена.

Переход прав требования может быть оформлен как двусторонним договором, так и трехсторонним (с участием должника).

В соглашении четко прописываются размер и порядок выплаты. Либо указывается, что обязательств по выплате вознаграждения у нового кредитора нет.

Передача прав требования между коммерческими организациями безвозмездно не может быть осуществлена. Ведь проверяющие органы власти могут расценить это, как договор дарения. Дарение между коммерческими организациями по законодательству запрещено.

Прежний кредитор будет отвечать за недействительность переданного ему права требования.

Требуется тщательно изучать договор цессии на предмет объема прав, которые уступаются. Так как допустима уступка части прав требования.

Запрещается делать передачу прав, если это непосредственно прописано в договоре с кредитором.

Задолженность реально переуступить, если не истек срок исковой давности. Для этого цеденты предоставляют акты сверки счетов.

Когда кредитор переуступает проценты в будущем и право на убытки, этот момент не прописывают. Происходит автоматический переход права на их приобретение.

При оформлении договора цессии требуется внимание, ведь при ошибке он будет признан недействительным.

Если в ДДУ указаны несовершеннолетние граждане, нужно будет обратиться в органы опеки за разрешением на сделку.

При оформлении переуступки права требования на квартиру продавец использовал материнский капитал для заключения ДДУ — процедура осложнится. В договоре цессии будут прописаны доли детей в собственность, которые будут выделены после ввода в эксплуатацию недвижимости.

Если переуступается жилье, взятое в ипотеку, банк за снятие обременения может взять комиссию — 1-2% от суммы задолженности.

Оформление переуступки в финансовом плане ложится на плечи покупателя (порядка 30-60 тыс. рублей).

Прежний кредитор не отвечает за исполнение обязательств должника.

Если в соглашении цессии не указан номер и дата кредитного договора, а прописана лишь сумма, соглашение все равно считается действительным.

Договор уступки прав требования направлен на реализацию свободного денежного оборота и содействует сторонам в достижении взаимовыгодных конечных результатов.

Каждая сделка уникальна и необходимо использовать все механизмы защиты при заключении, чтобы не попасться мошенникам.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector