Reg92.ru

Регион 92
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нужен Ли Акт Приема Передачи Квартиры При Покупке

Передача объекта недвижимости при его покупке/продаже осуществляется вместе с подписанием сторонами акта приема-передачи. Такое правило указано в статье 556 Гражданского Кодекса РФ.

Акт приема-передачи при покупке квартиры – документ, подтверждающий прием покупателем объекта недвижимости. Его подписание – заключительный этап сделки.

Акт подтверждает, что покупатель согласен взять на себя обязанность по содержанию объекта, а продавец – исполнить обязательства по передаче имущества. Без этого документа сделку купли-продажи можно оспорить в судебном порядке.

Зачем он нужен?

Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.

Во-вторых, подписанный акт — это этап исполнения сделки приема-передачи недвижимости. Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.

Форма акта приема передачи допускается простая письменная, вне зависимости от того, в какой форме составлен сам договор купли-продажи: в простой письменной или нотариальной. Однако, как указано выше, ничто не мешает сторонам указанный документ заверить нотариально. Более того, несмотря на прямое требование закона о письменной форме документа, судебная практика идет по пути того, что покупатель, фактически вселившийся в жилье, считается принявшим квартиру. Покупатель же, принявший квартиру, но фактически не вселившийся в нее (принявший на бумаге), судами расценивается как не принявший вообще, поскольку принятие объекта подразумевает передачу его во владение новому собственнику.

В случае судебного спора момент вступления во владение имуществом будет иметь принципиальное значение для установления факта передачи квартиры

вне зависимости от того, подписывался сторонами акт или нет. На практике подписание акта приема-передачи происходит после государственной регистрации права на нового собственника.

Зачем нужен документ

Акт приема-передачи квартиры в новостройке обязателен, так как без него жилое помещение не будет зарегистрировано в Росреестре. Этот же документ нужен для получения налогового вычета в органах ФНС или по месту работы. Во всех остальных случаях при покупке квартиры акт необязателен, если вопрос отчуждения собственности отражен в договоре. Но это не значит, что от него стоит отказываться.

Документ позволяет достоверно установить следующие обстоятельства:

  1. Текущее состояние помещения (наличие мебели, вид входной двери и окон, явные недостатки);
  2. Показания счётчиков (водо/электро/тепло/газоснабжения);
  3. Наличие в квартире имущества, передаваемого вместе с недвижимостью (мебель, бытовая техника, сантехника);
  4. Отсутствие у сторон взаимных претензий по поводу состояния квартиры.

Акт приема-передачи при ипотеке (на первичном рынке) необходим, чтобы отчитаться перед банком. Форма документа законодательством не установлена. Но, исходя из сложившейся практики, в нём должны быть характеристики, позволяющие точно идентифицировать объект. У банка могут возникнуть вопросы, если акт приема-передачи не подписан. Если договором предусмотрено его обязательное наличие, соглашение может быть расторгнуто по инициативе кредитора.

Как правильно составить?

Типового бланка не существует и документ составляется в свободной форме. Желательно в печатном виде, но разрешено и заполнение от руки, четким, разборчивым почерком.

Что должен содержать?

  1. Название документа с указанием типа недвижимости и совершаемой сделки – «Акт приема-передачи при купле-продаже квартиры».
  2. Место и дата подписания.
  3. Информация о сторонах сделки:
  • Для физлиц – ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан, КП), адрес проживания.
  • Для юрлиц – полное наименование организации, правовой статус (ЗАО, ООО, АО и т.д.), ОГРН, также указывается ФИО лица, представляющего организацию и реквизиты документа, на основании которых он действует (Устав, доверенность).
  • Отсылка на ДКП либо ДДУ (договор долевого участия при покупке в новострое), указывается номер и дата основного документа.
  • Подробное описание передаваемой квартиры:
    • Общее состояние – есть ли трещины в стенах, затеки, следы затопления и т.д.
    • Состояние водопровода, канализации (работают ли все сливы), электрики (исправность розеток, выключателей).
    • Целостность замков, дверей, окон (если есть – состояние балкона, лоджии).
    • Если осуществляется продажа квартиры с мебелью и техникой – приводится ее полный перечень в акте приемке-передачи, все имеющиеся недостатки также указываются.
    Читать еще:  Как Купить Дом Под Материнский Капитал Какие Нужны Документы
  • В зависимости от того, насколько покупатель удовлетворен состоянием квартиры, в акте делается пометка:
    • «Претензии сторон друг к другу отсутствуют».
    • Если обнаружены дефекты – они указываются по тексту, также описывается способ их устранения, например – «При приеме-передаче квартиры, была обнаружена трещина раковины, расположенной в ванной комнате. Продавец обязуется за свой счет и своими силами устранить дефект путем замены раковины на новую, до 25.02.2019г.».
  • Обозначается, что с момента подписания документа, риск случайной гибели имущества переходит под ответственность покупателя.
  • Если происходит передача каких-то документов, то приводится их перечень. Фиксируется факт передачи ключей.
  • Ставятся подписи сторон, если в сделке участвует юрлицо – требуется оттиск печати.
    • Скачать бланк передаточного акта к договору купли-продажи квартиры
    • Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

    Ответы юриста на частые вопросы

    Я покупаю квартиру, обратилась за помощью к риэлтору. Кто должен составлять передаточный акт?

    Здесь все зависит от условий договора с риэлтором. Если там сказано, что документы готовит он, то вам заниматься этим не придется.

    Не хочу подписывать акт приема-передачи квартиры, купленной у застройщика. В ходе осмотра выяснилось, что в окнах есть щели, да и качество ремонта меня не устраивает.

    Отказываться от подписания передаточного акта смысла нет. Можно его подписать и указать все недостатки, а затем потребовать с компании денежное возмещение в досудебном порядке. Если откажется – через суд.

    Покупаю квартиру по преддоговору купли-продажи с задатком. Основной ДКП оформим после погашения ипотеки продавца, она гасится моими деньгами. Нужно ли оформить предварительный акт приема-передачи квартиры?

    Нет, предварительный передаточный акт необязателен. Главное – оформить основной, во время окончательного расчета и получения ключей.

    Квартира куплена в ипотеку, документы сейчас на регистрации. Нужно срочно прописаться там. Можно ли это сделать на основании акта приема-передачи?

    Нет, для регистрации по месту жительства нужен правоустанавливающий документ в данной ситуации. Дождитесь окончания регистрации перехода права собственности, получите выписку из ЕГРН и обратитесь в УВМ МВД.

    Муж пару лет назад купил квартиру, оформил ее на себя. ДКП и передаточный акт подписывал он, моей подписи там нет. Сейчас разводимся. Поделит ли суд имущество поровну, или собственником останется только он?

    Нет, при отсутствии брачного контракта имущество делится между супругами в равных долях. Отсутствие вашей подписи в ДКП и акте значения не имеет.

    Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке

    Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:

    • лист осмотра жилого помещения, или по-другому смотровой лист (в случае наличия существенных несоответствий);
    • непосредственно акт приема-передачи.

    Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:

    • паспортные данные и реквизиты заинтересованных сторон;
    • полный юридический адрес жилого помещения;
    • недочеты, выявленные в процессе осмотра жилья;
    • сроки их устранения;
    • ответственность, которую несет застройщик в случае невыполнения этих предписаний в заявленные сроки.

    Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).

    Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.

    Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.

    Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:

    • выплата компенсации расходов собственнику жилья для устранения недочетов в полном объеме;
    • уменьшение конечной стоимости недвижимого имущества с учетом суммы, которая понадобится для приведения жилого помещения в порядок.
    Читать еще:  Компенсационные выплаты по маткопиталлу

    Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.

    Когда подписывается акт

    Существуют два мнения о том, когда нужно подписывать акт: после регистрации жилья в собственность и до этого момента. Более логичным выглядит первый вариант, так как он значительно снижает риски для покупателя. Тем не менее во многих регионах такой документ требуют уже на этапе регистрации. Конкретного мнения в законодательстве по данному вопросу нет, потому в каждой ситуации стоит уточнять этот момент отдельно.

    Особенности подписания акта до оформления права на купленное жилье

    В некоторых регионах страны акт такого типа требуется при регистрации и потому, логично, что он подписывается еще до перехода права собственности. Такая система резко увеличивает риски для покупателя, который фактически расписывается в получении того, что еще на самом деле не получил.

    Чтобы подстраховаться, можно отметить факт передачи права собственности непосредственно в договоре. Таким образом, уже после подписания данных документов, считается что продавец не имеет никаких прав на жилье.

    Также, рекомендуется на момент подписания акта убедиться, что продавец действительно съехал с квартиры и забрал все свои вещи (обязательно нужно проверить, что все лица, которые были прописаны в жилье уже выписались).

    В некоторых регионах можно передать акт для регистрации права собственности не сразу, а донести позже. В таком случае сначала подаются все документы, потом покупатель убеждается, что продавец съехал и только после этого подписывается акт. Логично, что деньги тоже передаются уже в самом конце.

    Требования к тексту документа

    Несмотря на то, что акт приема-передачи квартиры не имеет установленных законом образцов, это не повод чтобы пренебрегать правилами составления юридических документов такого характера.

    Другими словами, для бумаг подобного типа существует ряд обязательных данных:

    • дата и место заключения сделки;
    • реквизиты акта купли-продажи, к которому приобщается данный акт;
    • адрес продаваемой квартиры;
    • личные сведенья участников договора (паспортные данные, адреса прописки и фактического проживания). Если в сделке фигурирует юридическое лицо, то надо указать название организации, ее юридический адрес, номер ИНН и ОГРН, а также паспортные данные представителя;
    • описание жилой площади и ее технические характеристики;
    • описание особенностей квартиры и присутствующего имущества;
    • данные об оплате и имеющихся задолженностях предоставляемых услуг ЖКХ;
    • стоимость жилой площади;
    • сведения о внесении залога или аванса (дата операции, сумма, номера квитанции и наличие расписки);
    • дата и место окончательного расчета (сумма, расписки и прочее);
    • сведенья о нотариальной конторе, если договор заверен у юриста;
    • указание на притязания или их отсутствие между участниками сделки;
    • личные подписи и имена сторон договора (в случаи юридического лица проставляется мокрая печать).

    Также можно добавить и другие пункты (описанные выше) по желанию сторон. Важно чтобы они соответствовали законодательству.

    Нужен или нет

    Говоря коротко, акт не обязателен. Да, документ, подтверждающий факт передачи, необходим. Но это не обязательно должен быть именно отдельный акт.

    Обязательное наличие акта установлено в статье 556 Гражданского кодекса РФ . Норма определяет, что передача недвижимости осуществляется по любому передаточному документу. Это может быть:

    • договор, в котором один из пунктов говорит о факте передачи объекта продавцом и его принятии покупателем;
    • дополнительное соглашение, указывающее на факт передачи;
    • иной документ, смысл которого заключается в фиксации передачи недвижимости.

    Наиболее распространенный вариант – включение условия о принятии и передаче в текст договора купли-продажи. Но не всегда такой подход решает все возможные проблемы.

    Читать еще:  В каком случае организация может не перчислять взносы в пенсионный фонд с пенсионеров

    Порядок составления приемочного акта

    Из предыдущего раздела понятна разница действий при покупке жилья в новостройке и на вторичке.

    Жилплощадь в новом доме проверяют и при необходимости документально фиксируют наличие дефектов. Можно воспользоваться помощью экспертов.

    В большинстве случаев договариваются с застройщиком без обращения в суд. Соглашение оформляют письменно, если речь не идет о быстром устранении мелких недостатков. Обязательно указывают:

    • срок выполнения работ;
    • штрафные санкции при нарушении обязательств.

    Если больший срок не указан в ДДУ действуют гарантии, прописанные законом (ФЗ № 214):

    • инженерные коммуникации – 3 года;
    • строения – 5 лет.

    По стандартному алгоритму проверяют:

    • состояние строительных конструкций;
    • работоспособность электрики, инженерных сетей;
    • соответствие дверей и окон, остекления балконов и лоджий;
    • размер и конфигурацию помещений.

    Осмотр общедомового имущества многоквартирного дома не вписывают в индивидуальный АПП. Но надо помнить о пропорциональной доле собственности в общем имуществе.

    Решения по управлению и распоряжению соответствующими частями недвижимости (придомовой территории) принимаются на общем собрании жильцов.

    Основные действия по проверке квартиры на вторичном рынке выполняют до подписания ДКП и полного расчета. На этапе составления АПП необходимо:

    • убедиться в отсутствии существенного ухудшения потребительских параметров квартиры с момента последнего осмотра;
    • зафиксировать показания счетчиков;
    • проверить задолженность по стационарным линиям связи;
    • получить ключи.

    В отличие от новостроек на вторичке нет гарантийных обязательств по техническому состоянию жилплощади.

    При составлении АПП следует исключить следующие ошибки:

    • общие формулировки проблем (недостатки описываются подробно и каждый в отдельности);
    • исправления, неразборчивый почерк, опечатки в тексте;
    • проведение осмотра в неблагоприятных условиях;
    • неверное указание дат, показаний счетчиков, других точных данных.

    Что содержит АПП при покупке квартиры

    Все рассмотренные ниже бумаги содержат:

    • наименование;
    • место и дату составления;
    • идентификационные данные и подписи сторон;
    • точное описание жилья: площадь, количеством комнат, почтовый адрес;
    • ссылку на основной договор (ДКП, ДДУ);
    • подтверждение завершения расчетов и отсутствия взаимных претензий.

    В новостройке

    Главное отличие АПП с застройщиком – перечень объектов для осмотра. По списку проверяют материалы (действительное техническое состояние):

    • стен, полов, перекрытий;
    • оконных и дверных блоков;
    • балконов и лоджий.

    Отдельно отмечают соответствие договору инженерных систем и коммуникаций:

    • вентиляцию;
    • отопление;
    • канализацию;
    • электро-, водо-, газоснабжение;
    • средства доступа (домофоны);
    • пожарную и охранную сигнализацию.

    В тексте АПП отмечают дополнительно:

    • сантехнику и другое установленное оборудование;
    • обслуживающую организацию.

    На вторичном рынке

    • сверка с показаниями счетчиков;
    • выезд и выписка жильцов;
    • передача оборудования, мебели;
    • выполненные по предварительной договоренности сторон работы (уборка, мелкий ремонт).

    При покупке доли

    • выделенную часть квартиры (1/2 или др.);
    • площадь помещения;
    • наличие инженерных сетей;
    • отсутствие претензий со стороны третьих лиц.

    Образец акта приема-передачи жилья по ДКП

    Типовой бланк дополняют необходимыми сведениями.

    Возможность оспаривания факта передачи квартиры

    Законом установлено, что принятие покупателем имущества, не соответствующего договору купли-продажи, не освобождает продавца от ответственности за неисполнение договора. Акт, подписанный с нарушением закона, не влечет законных правовых последствий.

    Передаточный акт – документ, фиксирующий юридический факт вручения квартиры покупателю, который в некоторых случаях можно и необходимо оспорить.

    Недействительная сделка не создает юридически важных последствий, на которые она была направлена.

    По такой сделке не может возникнуть право собственности на квартиру.

    Суд одновременно с основной сделкой продажи, признанной недействительной, отменяет и приемку-передачу жилья.

    В исковом заявлении в суд, кроме заявления о применении последствий ничтожности сделки, должно быть указано требование о признании незаконной передаче квартиры и об отмене данного акта.

    Это особенно целесообразно тогда, когда на основании данного документа было получено свидетельство о праве собственности.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector