Reg92.ru

Регион 92
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Может ли офисное хдание перевести в жилое

Как перевести нежилое помещение в жилое

Перевод помещений из статуса жилых в нежилые довольно широко осуществлялся в 90- начале 2000 гг. Предприниматели активно выводили квартиры на первых этажах жилых домов в удобных районах из жилого фонда и делали из них магазины.

Со временем начала наблюдаться обратная картина — начинает преобладать перевод нежилых помещений в жилые. Связано это с перенасыщением инфраструктуры торговыми точками и с большим спросом на жильё.

Кроме того, в старой редакции жилищного законодательства такой перевод не был предусмотрен, но с выходом новой версии такая возможность появилась, вызвав активность большого количества желающих осуществить такое действие.

Зачем это нужно?

За каждым гражданином закреплено право совершить переоформление нежилого имущества в жилое. Причиной подобных действий может быть желание собственника:

  • прописаться в здании и проживать там;
  • сдать помещение в аренду, как жилое;
  • продать недвижимость, как пригодную для проживания.

Что бы ни стало причиной подобного решения, процедура смены статуса будет возможной только в том случае, если недвижимость будет соответствовать установленным стандартам действующего законодательства.

Понятие

Решение судов по этим делам было неоднозначным. Перевести бывшие туалеты, ванные из нежилого представлялось практически невозможным исходя из условий перевода в жилое, регламентированным в п.4 ст. 22 ЖК РФ.

Жильё должно отвечать требованиям установленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47, в которые входят:

    Наличие в помещении инженерных систем, с помощью которых осуществляется газификация, водоснабжение и так далее. Соответствие жилья санитарно-эпидемиологическим требованиям безопасности. Обязательное наличие теплоизоляции, пароизоляции, гидроизоляции, виброизоляции. Наличие в комнатах естественного освещения. Соответствие недвижимости правилам пожарной безопасности. Размещение в жилой части дома.

Постановление Правительства о признании помещения жилым (443,2 KiB, 257 hits)

Если жильё не отвечает требованиям, которые были перечислены выше, то производится перепланировка, но перед этим рассмотрим список необходимых документов для перевода из нежилого помещения в жилое.

Судебная практика перевода недвижимости из нежилой в жилую

Практика вынесения судебных решений касательно изменения статуса нежилого помещения свидетельствует о том, что обращаться с заявлением в органы местного самоуправления могут только владельцы недвижимости!

Смотрите также тут дополнительно о порядке и других тонкостях процедуры дарения объектов недвижимости.

Часто эта законная норма нарушается. Например, это происходит при обращении юридических лиц за переводом помещения из одной категории в другую.

Суд не выносит положительного решения в сторону истца, если его проект переустройства помещения не соответствует требованиям правовых норм.

Отказы со стороны местных органов чаще всего связаны с несоответствием нежилого объекта нормам СНиП, а также иным требованиям, которые предъявляются к жилой недвижимости.

В этих случаях суды не всегда признают отказ местных органов власти правомерным.

Решение вопросов, связанных с переводом помещений из одной категории в другую, относится к компетенции местных органов власти.

Если гражданин получает отказ и считает, что он неправомерен, то тогда он может обратиться в судебный орган за защитой своего права. Узнайте здесь, как выиграть дело в суде.

Перевод нежилого помещения в жилое. Процедура и документы.

Во многих домах имеются помещения, не предназначенные для проживания в них людей, а имеющие другое предназначение. Это и торговые, и складские, реже производственные площади, объекты социального назначения. Естественно, что собственник помещений может использовать их по прямому назначению, а может и просто произвести необходимый ремонт и проживать в них.

Сам по себе факт проживания на этих площадях будет незаконным, поскольку по своей категории они относятся к нежилому фонду.

Не получится совершить никаких регистрационных действий (прописка в нежилом помещении, временная регистрация) или действий, связанных с отчуждением собственности (продажа, дарение и других).

Для того чтобы стать полноправным, и главное законным собственником такого жилья необходимо перевести его из нежилого фонда в жилой. Любые вопросы такого перевода решаются на уровне органов местной власти.

Ограничения на перевод объектов нежилого фонда.

Действующее законодательство (в основном Жилищный Кодекс) накладывает определённые ограничения на изменение статуса фонда жилья. Существуют помещения, которым не удастся присвоить статус жилых ни при каких обстоятельствах.

Однако часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований.

  1. Лицо, изъявляющее желание изменить статус помещения, должно быть собственником этой площади. Не будут даже рассматриваться заявления на перевод от лица, не владеющего помещениями, а, например, арендующего их. Срок аренды в данном случае значения не имеет. Кроме этого, нежилые площади не должны быть в залоге. В случае если они приобретались в кредит или ипотеку, то последние должны быть полностью погашены.
  2. Помещение должно соответствовать установленным нормам (санитарным и техническим) и правилам пожарной безопасности. Санитарные нормы для жилых помещений разрабатываются и утверждаются Главным санитарным врачом РФ, противопожарные правила основываются на приказах и распоряжениях МЧС РФ. Если какие-нибудь требования норм и правил не выполняются перевод будет невозможным.
  3. Помещение, предполагаемое к переводу в жилой фонд, должно располагаться в городской зоне, предназначенной для проживания людей и имеющей развитую инфраструктуру (водопровод, электрические и газовые сети, канализация, теплоснабжение).
  4. Помещение обязано быть технически исправно, все его конструкции не должны иметь деформаций или повреждений, снижающих эксплуатационные характеристики. Оно не должно представлять опасности для людей, которые в нём будут проживать и для других жильцов. Кроме этого, должна быть безопасна и прилегающая к такому помещению дворовая территория, лестничные пролёты, подъезды.
Читать еще:  Нужно ли за работающих пенсионеров делать отчисления в пенсионный фонд

Документы, предоставляемые при смене статуса помещения.

Все вопросы решаются жилищной комиссией при органах местной власти. Для этого собственник объекта должен предоставить пакет документов. На основании этих документов комиссия и выносит решение о возможности или невозможности смены статуса помещения.

  • Заявление. Составляется собственником и адресуется в соответствующий комитет. В нём формулируется просьба о рассмотрении вопроса об изменении принадлежности к нежилому фонду.
  • Документы, дающие право собственности на данное помещение. Допускается предоставление копий, но в этом случае эти копии должны быть нотариально заверены. Документы на право собственности должны быть на имя лица, подающего заявление о смене статуса помещения.
  • Технический паспорт на данное помещение. Он выдаётся при оформлении права собственности и отражает подробное техническое описание объекта. В случае если на данной площади проводились какие-нибудь работы, например, связанные с перепланировкой, то в техническом паспорте эти изменения должны быть отражены. В противном случае технический паспорт будет считаться неактуальным и к рассмотрению приниматься не будет.
  • План дома по каждому этажу отдельно. Его можно взять в жилищно-эксплуатационном участке. С его помощью специалисты получат полные и всесторонние сведения о том, что повлечёт за собой смена статуса помещения для всего дома.
  • В случае необходимости может потребоваться проект переустройства объекта. Как правило, это необходимо в тех случаях, когда переоформляемая площадь не соответствует нормам для жилого помещения и для придания ей этого соответствия необходимы строительные или ремонтные работы.
  • Согласие соседей. Оно должно быть письменным и собственноручно ими подписанным.

Данный перечень документов является окончательным и жилищные комиссии, в ведении которых находится рассмотрение вопросов о смене статуса помещений, не вправе требовать предоставления каких- либо других документов.

При отказе принять данный пакет или требовании представить документы, не отражённые в перечне, любой гражданин может обратиться в судебные инстанции с соответствующим заявлением.

Процедура перевода помещения в жилой фонд.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  • Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения.
  • Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  • Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  • Получение разрешения.
  • Изменение данных в базе ПИБ.
  • Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.

Любой отрицательный ответ должен содержать основание для отказа с подробным перечнем нарушений норм и правил. В случае если заявитель не согласен с доводами, он может обратиться в суд.

Помощь юристов при изменении статуса помещения.

Самостоятельное выполнение всего комплекса работ по смене статуса помещения повлечёт за собой большие затраты времени и сил. Особенно это будет заметно на этапе составления и согласования проектной документации. Если потери времени и материальные затраты (разработка любого проекта и его согласование удовольствие не дешёвое) не являются определяющим фактором, то можно попытаться выполнить всю процедуру перевода самостоятельно, не прибегая к услугам юристов.

Юридические фирмы выполнят ту же работу своими силами. За свои услуги они естественно возьмут плату (и не маленькую), но заявитель будет избавлен от необходимости тратить время в проектных организациях, на согласования и сбор различных документов.

Минимальная стоимость юридического сопровождения перевода нежилого помещения в жилое составляет 300000 – 350000 рублей.

Помощь юристов удобна ещё и тем, что в этом случае будут учтены все тонкости смены статуса помещения.

По желанию заказчика юридическая фирма может выполнить не весь комплекс работ по переводу нежилого помещения в жилое, а только определённые его этапы. Например, те из них, которые представляют наибольшие затруднения для большинства обычных граждан – составление проектной документации и её дальнейшее согласование.

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:

  1. Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
  2. Подтверждение прав на дом (свидетельство).
  3. План дома.
  4. Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.

За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.

Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.

Ещё один момент: наличие/отсутствие конфликтов с соседями. Формально их согласие на преобразование частного жилого дома в нежилой не требуется. Фактически именно здесь могут возникнуть проблемы. Что будет, если в череде коттеджей вдруг появится автомастерская с её грохотом, сигналами автомобилей и не всегда пристойными выкриками рабочих? Или в частном доме откроется десяток офисов, а машины клиентов загромоздят обочины улицы на десятки метров в обе стороны? Скорее всего, следствием станут многочисленные жалобы от соседей.

Чтобы этого не случилось, нужно задолго до перевода частного дома оценить возможности прилегающей территории. А также уровень терпения жителей ближайших домов.

О том, как осуществить перевод только части индивидуального жилого дома в нежилое помещение (нежилой фонд), читайте далее.

Читать еще:  Образец коммерческого предложения на оказание услуг автомойкой

О том, как открыть магазин в частном доме, переведя его в нежилой фонд, вам расскажет следующее видео:

А как на практике

Обычно в коммерческих целях используются студии или однушки на первых или цокольных этажах. Это обусловлено двумя требованиями: коммерческое помещение должно иметь отдельный вход и не должно располагаться над жилыми.

Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.

При этом закон запрещает конфигурационную перепланировку квартир и комнат.

Если квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой, то без разрешения кредитной организации перевод ее в разряд коммерческих помещений невозможен. Но даже если банк даст добро, Жилищный кодекс подобные перемены запрещает, пока не будет снято обременение. Единственный способ, которым можно перевести жилое помещение с обременением в коммерческое – через суд.

Стоит отметить, что с частным домом дело обстоит еще сложнее. Если здание выстроено на участке с назначением земель для «индивидуального жилищного строительства», то возведение коммерческих объектов здесь в принципе запрещено, только жилых и подсобных (баня, сарай и т.п.). Чтобы построить на земле коммерческий объект, необходимо поменять назначение участка или его части. Переделывать жилой дом в нежилой законодательство запрещает, но можно выделить часть постройки, создав там отдельный вход и подведя коммуникации, как и в многоквартирном доме. Для доли участка, которая окажется под коммерческой частью дома, тоже необходимо будет изменить целевое назначение.

Согласие жильцов: как его получить

По новым правилам, все жильцы МКД в этом вопросе делятся на 2 группы: это те, чье жилье примыкает непосредственно к помещению, чей статус планируется изменить, и все остальные. В первую группу попадают все, чьи квартиры граничат с помещением через стену, пол или потолок. И если нет их согласия, то все дальнейшие шаги можно даже не предпринимать.

Также установлены разные условия по кворуму ОСС и принятию решений, они зависят от того, сколько в доме подъездов. Кворум — это количество участников собрания, достаточное для признания его правомочным принимать решения по тем или иным вопросам. Теперь должны быть соблюдены два условия для кворума ОСС:

  • участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение;
  • участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.

В свою очередь, чтобы принять решение, хватит простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.

При этом решение ОСС относительно других решений собственников обладает высшей силой. Это означает, что даже при согласии владельцев квартир, которые примыкают к помещению для перевода, ОСС может наложить запрет. ОСС считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, на долю которых приходится свыше 2/3 от общего числа голосов в доме.

Содержание

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, для перевода дома из статуса нежилого помещения в жилое собственнику недвижимости необходимо оформить техническое заключение, подтверждающее пригодность данного объекта для проживания. В этом документе в совокупности с расчетами по отоплению, вентиляции, инсоляции указываются и сведения о состоянии несущих конструкций помещения.

Заключение о техническом состоянии дома позволяет оценить и понять, возможно и целесообразно ли проведение ремонтных работ в отдельно взятом нежилом помещении или объекте в целом для дальнейшего использования в качестве жилого. Именно на основании сведений, представленных в этом документе, государственная комиссия и принимает окончательное решение по вопросу перевода нежилого помещения (дома) в жилое.

Если вам требуется профессиональная помощь в переводе статуса недвижимости и составление заключения о техническом состоянии дома — достаточно обратиться в «Кадастровое Бюро — Недвижимость». Обладая богатым опытом в этой сфере, мы оперативно решаем задачи любой сложности и масштаба, связанные с переводом категории помещения из нежилой и жилую.

Условия перевода дома из нежилого помещения в жилое

Процесс переоформления нежилого помещения в жилое имеет четкий порядок действий, установленный на законодательном уровне. Его соблюдение обеспечивает правомерность и законность проведения подобных мероприятий. Существует возможность перевода в жилой фонд различных коммерческих помещений:

  • Торговых
  • Складских
  • Производственных
  • Социального назначения и т.д.

Но намного чаще возникает необходимость в переводе в жилой фонд дачных домов и иных строений, которые возведены на землях ИЖС. Важно помнить, что отсутствие официально оформленного перевода нежилого объекта в жилой накладывает ограничения на возможность проведения каких-либо регистрационных действий, а также мероприятий, связанных с отчуждением собственности.

Процедура перевода помещения из нежилого фонда в жилой регламентируется жилищным законодательством Российской Федерации, а в частности — статьей №22 ЖК РФ.

Требования к помещению для перевода из статуса нежилого в жилое

Согласно действующему законодательству, для перевода дома (или помещения) из категории нежилого в жилое он должен соответствовать ряду технических требований, обозначенных в разделе II Положения, принятого Постановлением Правительства Российской Федерации №47. Обобщенно эти требования сводятся к следующему:

  • Помещение должно представлять собой часть объекта недвижимости, расположенной на жилой территории, которая оснащена всеми необходимыми инженерно-техническими коммуникациями.
  • Все несущие конструкции объекта должны иметь соответствующее эксплуатационное состояние. То есть в конструкции не допустимо наличие деформаций и трещин, которые впоследствии могут представлять опасность для здоровья и жизни людей.
  • Необходимо расположение всех коммуникационных систем в доступном месте, но при этом — без риска травмирования жильцов.
  • Помещение должно быть полностью оснащено всеми необходимыми инженерными коммуникациями, то есть: электросетью, вентиляционной системой, системой газо- и водоснабжения. Оно должно в полной мере отвечать установленным санитарно-техническим нормам безопасности.
Читать еще:  Нужно ли переводить документы необходимые для иммиграции в канаду

При необходимости реконструкции объекта или его ремонта с целью удовлетворения выше обозначенным требованиям, все работы должны быть закончены до момента подачи заявления в соответствующую государственную инстанцию. Таким образом, приемная комиссия оценивает состояние объекта (помещения или дома) по факту проверки.

Резюмируя: перевод нежилого помещения в жилое возможен только при соблюдении двух основных требований:

  • Помещение принадлежит по праву собственности и не обременено правами третьих лиц (допустим, в силу кредитных договоров).
  • Объект отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или существует объективная возможность привести его в соответствие с установленными требованиями. Эта информация отражается в заключении о техническом состоянии дома.

Процедура перевода: перечень документов, сроки рассмотрения запроса

По действующему законодательству, за решение вопросов, связанных со сменой статуса дома или помещения из нежилого в жилое, занимаются органы местного самоуправления. Например, это может быть Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, территориальные администрации, районные исполнительные органы и т.д.

На территории Москвы такие полномочия возложены на Департамент проектирования и согласований, а также на Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 ЖК РФ, в перечень документов, которые собственнику объекта необходимо предоставить для перевода недвижимости из категории нежилого фонда в жилой, входят:

  • Заявление (запрос), написанное собственником помещения на предоставление услуги по переводу нежилого объекта в статус жилого.
  • Документ, который удостоверяет личность заявителя или документ, который удостоверяет личность и полномочия доверенного лица (представителя заявителя).
  • Документы, которые подтверждают право собственности на помещение (оригинал или копия, заверенная нотариусом).
  • Заключение о техническом состоянии дома, а также технический план помещения. Эти документы необходимы для подтверждения соответствия переводимого нежилого объекта требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
  • При необходимости — проект перепланировки или переустройства объекта и иные запрашиваемые государственной инстанцией документы.

Такой пакет документов заявителю необходимо предоставить в уполномоченный орган. Пунктом 4 статьи 26 Жилищного кодекса РФ определено, что в течение 45 дней, с момента приема документов, комиссия должна рассмотреть вопрос о возможности перевода нежилого помещения в жилое. После этого в течение 3 дней заявителя уведомляют о соответствующем решении.

Причины отказа в переводе

Если в возможности перевода отказано, то обязательно указание причин, то есть ссылок на несоблюдение установленных требований и условий. Как правило, причиной получения отрицательного ответа становится:

  • Отказ в предоставлении дополнительных документов, запрашиваемых комиссией.
  • Некорректное составление документации.
  • Несоответствие объекта установленным техническим требованиям.

Обратитесь за помощью к экспертам «Кадастрового Бюро — Недвижимость», если вы хотите, чтобы процесс перевода дома из нежилого помещения в жилое прошел оперативно и без непредвиденных сложностей.

Мы возьмем на себя все заботы по составлению заключения о техническом состоянии дома, а также поможем собрать и оформить пакет документов для предоставления в государственную инстанцию. В спорных ситуациях опытные юристы «Кадастрового Бюро — Недвижимость» отстоят ваши интересы и права на перевод нежилого помещения в жилое.

Стоимость услуг определяется индивидуально, в зависимости от сложности и объема работ. Подробную информацию уточняйте по телефону: 8 (800) 300-60-51

А как перевести коммерческую недвижимость в жилой фонд?

Возможна и обратная ситуация, если из офиса хотят сделать квартиру. Порядок такой же, однако есть свои тонкости. Потребуется такой же перечень документов и аналогичное заявление. Подаётся оно в орган местного самоуправления и рассматривается в общем порядке.

Помещение, которое необходимо перевести в статус жилого, должно соответствовать требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N47:

  1. размещение в жилой зоне;
  2. работоспособное состояние несущих конструкций;
  3. обеспеченность инженерными сетями (электричество, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, в ряде случаев – газоснабжение);
  4. санитарно-эпидемиологическая безопасность;
  5. если помещение находится выше 5-го этажа – должен быть лифт.

И другие требования: их немало. Но если офис раньше был квартирой, то с возвратом в исходное состояние проблем возникнуть не должно. При этом протокол общего собрания и согласие смежных собственников помещения не требуется.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector