Reg92.ru

Регион 92
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто Отвечает За Содержание Придомовой Территории Многоквартирного Дома

Жилищный кодекс в ст. 36 дает определение общего имущества многоквартирных домов. В данном перечне находится и земельный участок, на котором расположен сам дом и все элементы благоустройства.

Общей собственностью всех владельцев квартир данного дома является территория вокруг дома и земля, расположенная непосредственно под домом. На придомовой территории расположены:

  • зеленые насаждения;
  • детские площадки;
  • парковки;
  • объекты, предназначенные для обслуживания дома;
  • зоны рекреации;
  • дороги и тротуары;
  • магазины, учреждения, предоставляющие услуги.

В последнем случае частью ПТ являются только такие центры, которые расположены в самом доме или рядом с ним. Такие объекты могут быть заложены в проекте или могут быть возведены и после того, как дом будет принят в эксплуатацию.

Земельный участок в составе общего имущества

Дворовая территория – источник вечных споров между собственниками помещений и управляющими организациями. Земельный участок входит в состав ОИ в МКД, если сформирован под МКД и поставлен на кадастровый учёт.

Чаще всего придомовая территория находится в собственности жильцов МКД. Согласно постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, придомовая территория входит в состав общего имущества в МКД, поэтому собственники помещений МКД должны оплачивать её содержание и благоустройство.

Управляющие же организации за эти деньги содержат придомовую территорию в надлежащем порядке.

Земельный участок под МКД – придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, которая относится к объектам общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность, поэтому не может стать чьим-то частным владением.

Границы и размер придомовой территории определяются исходя из требований земельного и градостроительного законодательства (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ, их могут изменить только собственники на ОСС, приняв решение о проведении реконструкции.

Обслуживание придомовой территории

Чтобы понять, какая территория будет считаться придомовой для каждого конкретного дома, необходимо, чтобы соответствующий земельный участок был оформлен соответствующим образом. Процедурой оформления придомовой территории обязаны заниматься местные органы власти (местная администрация), однако, инициировать данную процедуру должны сами жильцы дома – с соответствующим заявлением в местную администрацию должен обратиться либо уполномоченный представитель ТСЖ, либо иное лицо, уполномоченное общим собранием дома.

На основании поданного заявления, органы власти должны провести необходимые мероприятия по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет. На основании п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ границы и размеры земельного участка, в границах застроенных территорий, устанавливаются с учётом фактического землепользования, красных линий, смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Передача земельного участка в общую долевую собственность жильцам многоквартирного дома осуществляется бесплатно. Принадлежащая многоквартирному дому придомовая территория должна быть подробно описана в техническом паспорте дома.

Хотелось бы отметить следующий законодательный нюанс. Придомовая территория принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Что входит в понятие придомовой территории уже указывалось выше. Однако, зачастую, дома расположены относительно находящиеся рядом дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов таким образом (в частности, настолько близко), что все эти дороги, проезды и тротуары как бы автоматически попадают в разряд “придомовой территории”.

Хотя с юридической точки зрения это неверно – данная территория является местами общего пользования, и она не может находиться в общей долевой собственности жильцов дома, как придомовая территория. Однако, из-за такой близости данных объектов к жилым многоквартирным домам, содержание (в частности, уборка), тротуаров, дорог, проездов автоматически возлагается на жильцов домов, как если бы это была их придомовая территория. В связи с этим, очень важно знать, какая конкретно территория закреплена за каждым отдельным домом в качестве придомовой, чтобы при необходимости отстаивать свои права по её благоустройству.

Часто возникают вопросы кто должен убирать территорию, ведь даже когда она в плотную примыкает к окнам не всегда является собственностью жильцов. Обычно в собственности не более 10 метров от фасада. В таких случаях есть риск вместо парковки или детской площадки во дворе получить новостройку на вполне законных основаниях.

Читать еще:  Бакалавриат кем будешь работать

Здесь нужно точно узнать какая территория находиться в собственности. При необходимости ее расширения собрать документы и обратиться в соответствующий орган.

Для оформления земли не нужно проводить общее собрание и подавать коллективное заявление. Обратиться в земельный департамент может любой человек. Но ТСЖ не платит налогов и несет меньшие траты на содержание придомовой территории, поэтому удобнее организовать ТСЖ.

Ограничения на использование придомовой территории

Мы уже упоминали, что построить все, что в голову придет, на придомовой территории нельзя. Все изменения и нововведения распределяются по ограниченному числу направлений, и в каждом случае есть как приятные возможности, так и ограничения.

Основные ограничения таковы:

  • Санитарные правила и нормы предполагают, что придомовая территория поделена на зоны определенного назначения.
  • В идеале рядом с современным домом должны быть автостоянка, детская площадка, зеленая зона.
  • Не должно быть магазинов, общепита, производственных помещений. Их обустроить на придомовой территории по закону нельзя, кому бы она ни принадлежала.
  • Уборка территории производится ежедневно, летом необходимо поливать зеленые насаждения, зимой – устранять лед и снег.
  • Автовладельцы не имеют права мыть свои автомобили на придомовой территории.

Озеленение

Чтобы высаживать зеленые насаждения, необходимо разрешение, особенно в некоторых регионах (например, в Москве нельзя просто так посадить дерево во дворе, необходимо иметь документ, который подтвердит, что это безопасно и не повредит коммуникации, не нарушит возможность подъезда к важным объектам).

Высаживать цветы и зеленые травянистые растения можно, если придомовая территория в собственности жильцов, они сами решают, где будут клумбы.

А вот устроить огород во дворе, возможно, и не получится. В некоторых регионах это разрешено, в некоторых – запрещено, необходимо уточнять дополнительно, если возникает такая потребность.

Установка заграждений

Вопрос очень актуален для жильцов тех домов, которые находятся рядом с метро или крупными увеселительными заведениями. Вопреки устоявшемуся мнению возвещение заграждений – вполне законно. Но сделать это можно только после общего собрания жильцов и сбора документов для получения разрешения.

Установка шлагбаума также законна, но должны быть соблюдены некоторые условия:

  • Аварийные службы должны иметь доступ к придомовой территории.
  • Шлагбаум не мешает жителям соседних домов или корпусов (то есть, установлен так, что препятствует въезду только на придомовую территорию конкретного дома).
  • Возможность доступа на придомовую территорию сохраняется круглые сутки.

Шлагбаум во дворе жилого дома: делаем все по закону

Парковочные места

Жильцы могут организовать на своей придомовой территории парковку, но она должна быть создана тоже с соблюдением ряда условий:

  • Вдали от детских площадок
  • Таким образом, чтобы не мешать проезду транспорта, при этом тротуары не должны пострадать.
  • При парковке автомобилей не должны нарушаться ПДД.

Решение об организации стоянки также принимается на общем собрании жильцов, на нем же определяется, кто имеет право на парковочное место. Если стоянка организована официально, то парковочное место может быть закреплено за определенным автовладельцем.

Незаконные парковки во дворе дома

Если жильцы паркуют автомобили без официального оформления, то закрепления мест не происходит, и парковка не должна нарушать правила ПДД и права других жильцов, личный транспорт не должен перегораживать тротуары, дороги, стоять на газонах или детской площадке.

Конкретных норм, регламентирующие точный размер придомовой территории, отсутствует. В среднем для многоквартирного дома приравнивается 3-6 метров (может быть и больше).

Согласно ст. 36 ЖК РФ, в состав придомовой территории входят:

  • отмостки (водонепроницаемые покрытия, расположенные вокруг здания);
  • проезд, тротуар, полоса озеленения вдоль дома, а также та, которая расположена возле фасада без входов (ее предназначение – обеспечение проезда пожарных машин);
  • детские игровые, спортивные площадки, а также те пешеходные дорожки (тропинки), которые соединяют данные объекты друг с другом;
  • площадки, на которых расположены мусоросборники;
  • участки земли под нежилыми хозяйственными зданиями и сооружениями;
  • парковки, на которых стоят машины жильцов многоквартирного дома;
  • выезды, въезды подземных гаражей и автомобильных стоянок.
Читать еще:  Нужно ли иметь технический паспорт здания

Содержание придомовой территории многоквартирного дома

Понятие «содержание» включает в себя следующие работы на придомовой территории:

  • озеленение и поддержание насаждений в чистоте и порядке;
  • обустройство площадок для сбора мусора, их своевременная очистка и уборка;
  • ремонт и покраска детских площадок, скамеек, ограждений и прочих элементов благоустройства;
  • очистка прилегающей к дому территории от снега, и мусора, отведение талой и дождевой воды;
  • организация и обслуживание пешеходных дорожек, их чистка и обработка против скольжения;
  • оборудование и обслуживание парковок и т. д.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории и домов

В своей работе УК руководствуются правилами Госстроя по техническому содержанию многоквартирных домов, придомовых участков, утверждённых в 2003 году.

Там определён обязательный для каждой обслуживающей организации перечень работ:

  • Осмотры оборудования и имущества, проводимые периодически;
  • Сезонные работы на придомовой территории;
  • Проведение текущих ремонтов;
  • Наведение чистоты и порядка на объектах собственника.

Кто должен спиливать деревья на придомовой территории?

Не все работы во дворе можно выполнить по желанию жильцов силами управляющих компаний. Вырубка деревьев регламентируется отдельным Приказом Минрегионразвития. С конца 2011 года в РФ действуют нормы и правила вырубки зелёных насаждений: никакого самовольства! В местных органах самоуправления УК, по решению собрания собственников, должна получить «порубочный билет».

Чтобы чиновники дали добро, достаточно предоставить обоснование спила деревьев:

  1. Аварийные насаждения создают угрозу жизни пешеходов. Могут упасть на парковку, детскую площадку.
  2. Расположены слишком близко к пешеходной зоне, окнам дома. К примеру, крупномер менее пятиметрового диаметра не должен находиться ближе 5 метров от дома и 70 сантиметров от тротуара.

Управляющая компания, заручившись разрешением органов власти и согласованием с собственниками, начинает спиливать насаждения. За определённую плату эту работу выполнит специализированная организация, имеющая лицензию и технику для проведения безопасных работ.

Кто должен косить траву во дворе?

Услуга входит в перечень сезонных работ, выполняемых обслуживающей компанией. Госстрой определил нормы роста травы, при которых в границах отведённой придомовой территории должны «зазвенеть» косы и триммеры. Высота травяного покрова не может превышать 15 сантиметров, пора косить. Такого размера поросль достигает за 10-15 дней. Отсюда норма – дважды в месяц. Скошенную массу необходимо убрать в этот же день.

Запрещается проводить работы в ранние часы и в обеденное время. С 13 до 14 часов предусмотрен «тихий час» в мегаполисах.

Собственники вправе сохранить дворовую территорию в «первозданной красоте» — отказаться от скашивания травы и ознакомить со своим решением УК. В этом случае покос исключается из перечня услуг и претензии жильцов не принимаются.

Состав и размеры придомовой территории

Касаемо того, сколько метров может занимать придомовая территория многоквартирного дома, ее размеры определяют исходя из этажности дома, плотности застройки вокруг него и наличия дорог общего назначения.

Минимальная площадь участка приравнивается площади самого жилого здания. По факту на площадь прилегающей территории влияет:

  • расположение дома и “вспомогательных” объектов относительно друг друга,
  • выделенная застройщику территория
  • и другие факторы.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 ─ 13.08.2006) в состав придомовой территории входит:

  • элементы благоустройства и озеленения
  • земельный участок под домом;
  • места для сушки белья;
  • места для парковки;
  • спортивные и детские площадки;
  • пожарные подъезды к дому;
  • трансформаторные и тепловые подстанции;
  • прочие объекты, используемые для обеспечения и эксплуатации дома.

Все это должно находится на единой территории, площадь которой указана в кадастровом паспорте. Нельзя продать или выделить какую-либо часть придомового участка в распоряжение отдельной квартиры или подъезда.

Управление придомовой территорией жильцы могут возложить на:

  • ТСЖ,
  • управляющую организацию,
  • домовой комитет (т.е. управлять самостоятельно).

Что касается того, как можно использовать придомовой земельный участок, то:

  • придомовую территорию можно использовать для обустройства зеленых зон отдыха, игровых спортивных площадок, парковок;
  • нельзя ограничивать доступ к придомовому участку или препятствовать техслужбам в обустройстве или ремонте коммуникаций;
  • разрешается сдавать часть участка в аренду, под рекламу рекламные щиты или организовать платную парковку.
Читать еще:  Сдать экзамены на гражданство рф в казани

Доход от коммерческого использования должен идти на общедомовые нужды: ремонт подъездов или дома, частичную оплату ЖКХ и т. д. Вопрос ограждения и распределения прибыли должен обсуждаться коллективно, на общем собрании жильцов (голосование среди как минимум 50% жильцов дома). Если установленное ограждение ущемляет права жильцов соседних домов, суд может наложить на придомовую территорию сервитут.

Обязанность управляющей компании по содержанию придомовой территории

Верховный суд РФ напомнил управляющим организациям об их обязанности следить за состоянием придомовой территории многоквартирного дома.

Государственная жилищная инспекция Камчатского края провела проверку в отношении управляющей компании ООО «УО „Платина“». Инспекция обнаружила, что организация не восстановила асфальтобетонное покрытие возле дома в срок, и выдала новое предписание. Компания не согласилась с актом органа контроля и обратилась в арбитражный суд.

Общество просило признать предписание недействительным (дело № А24 – 83/2020)

Компания указывала, что инспекция была не вправе проводить плановую проверку (п. 1 ст. 26.1 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Настаивала на отсутствии обязанности по укладке нового покрытия. Помимо прочего общество отмечало нецелесообразность работ: во дворе проходил ремонт сетей холодного водоснабжения, был запланирован капитальный ремонт здания и придомовой территории.

Арбитражный суд Камчатского края отказал истцу. Инспекция правомерно возложила на общество обязанность выполнить ремонт асфальтобетонного покрытия:

  • управление МКД включает надлежащее содержание общего имущества (п. 2.3.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170);
  • текущий ремонт – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности жилого дома (п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2 – 04.2004, утвержденного постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1);
  • в домах, где планируется капитальный ремонт, текущий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования);
  • общество не подтвердило нарушение инспекцией положений ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Основанием для проведения проверки явилось истечение срока исполнения ранее выданного предписания.

Вышестоящие суды подтвердили законность предписания

Судебные коллегии апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения:

  • общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности дома (п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491);
  • ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, наливных и набивных дорожек и площадок входит в перечень работ по текущему ремонту (п. 16 Методического пособия МДК 2 – 04.2004).

На прошлой неделе Верховный суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения (Определение № 303-ЭС20 – 21038):

«обслуживающая организация отвечает за содержание и ремонт многоквартирного дома и обязано исполнять требования Правил № 491, Правил № 170 и Минимального перечня, проводить ремонт общего имущества, устранять неисправности и принимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания».

Самовольное расширение территории

Все придомовые участки обязательно регистрируются в соответствующих органах. Если прописанные границы нарушили, может быть выписан штраф или завести уголовное дело в зависимости от тяжести преступления.

Судебные споры в основном возникают между собственниками, управляющими компаниями из-за размеров и границ территорий. В старых домах земли приватизированы, а в современных размеры участков определяется компанией застройщиком на этапе создания проекта постройки. Отсюда позже и возникают земельные споры. В судебном порядке выясняется какие объекты могут возводиться, и кто за них в ответе.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector