Reg92.ru

Регион 92
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Комаеческое помещение при продаже какой налог

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом

Надежда Тихонова Последние изменения: май, 2021 14,014

Россияне, совершая сделки с объектами недвижимости, должны помнить, что в большинстве случаев придется часть средств, полученных с продажи, перечислять в бюджет. Существует и налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом, хотя в некоторых случаях сделка проходит без налогообложения. Разобраться, как лучше провести сделку с помещениями коммерческого назначения, и как снизить налоговое бремя, помогут специалисты, готовые с примерами рассказать, сколько придется платить в том или ином случае.

    • Оплата налога с продажи недвижимости до 2016 года и после
    • Как снизить сумму налога при продаже объекта коммерческой недвижимости
    • Нюансы налогообложения недвижимости, проданной физическим лицом – индивидуальным предпринимателем
    • Сроки подачи налоговой декларации при продаже коммерческой недвижимости
    • Налоги от продажи коммерческой недвижимости в примерах

    Законодательство предусматривает, что приобрести объект коммерции возможно юридическим лицам и физлицам, зарегистрированным как индивидуальный предприниматель (ИП). Если физическое лицо желает купить такое строение, это может быть что угодно, к примеру, магазин. При последующей продаже данного объекта недвижимости стоит быть готовым:

    • к оплате налога 13%, на продажу коммерческой недвижимости, находящуюся во владении менее 5 лет;
    • при разводе все имущество делится пополам между мужем и женой;
    • согласие супруга на приобретение.

    Эти пункты относятся и к жилым строениям для граждан РФ. Нерезиденты отдают 30% от продаваемого имущества на территории РФ.

    Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом:

    • 18% НДС;
    • 20% за выгоду от реализации.

    При регистрации по УСН, налог с продажи коммерческой недвижимости составляет 6% от суммы продажи или 15% от разницы между стоимостью, по которой эту недвижимость приобретали ранее и продают сейчас.

    Для ИП при любом сроке владения:

    • 13%, как и для физического лица, с общей системой налогообложения и НДС 18%;
    • 6 или 15%, для работающих по УСН.

    Налоги при реализации коммерческой недвижимости для физического лица

    Нормы начисления налога с продажи коммерческой недвижимости регулируются статьями 217 и 217.1 Налогового Кодекса РФ, так как они обновлены, в них говорится о налогообложении с 1 января 2016 года.

    Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, и приобретена раньше 2016 года, тогда оплачивают 13% от стоимости. Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.

    Если объект коммерции был оформлен после 2016 года и продается до 5 лет нахождения во владении, тогда оплачивается также 13%. При наличии недвижимости в собственности более 5 лет, налог не платиться. В обоих случаях применяют отчисления на расходы при условии предоставления всех квитанций и чеков.

    Налог с продажи нежилого помещения для ИП

    ИП также обязаны оплатить налог с продажи нежилого помещения:

    • В размере 13% по системе ОСН,
    • 6% или 15% по УСН. 6% – от прибыли, а 15% – от дохода минус расходы при проведении сделок с данным объектом коммерческой недвижимости.

    При подготовке документов оценивается стоимость, определяется ставка налога, а также готовится кадастровая документация. Её можно доверить оценочной фирме и за отчет заплатить от 50 000 рублей. При взаимодействии с риелтором оплачивают комиссионные после реализации нежилого помещения.

    Налоги с продажи нежилого помещения оптимизируют с помощью отчисления по сумме затрат. Здесь расчет производится из совокупности доходов, вычитают все расходы. Рекомендуется нанять опытного бухгалтера-аудитора, который подскажет как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости и учесть все расходы (например, на ремонт помещения), а также сделает отчетность для сдачи в налоговый орган.

    Сделка отображается во многих бумагах, таких как:

    1. Бухгалтерский баланс.
    2. Банковская выписка движения средств.
    3. В выписках из Росреестра или МФЦ.

    Налогообложение коммерческой недвижимости: какие ставки, кто получает льготы, сколько платят ИП и физлица

    Все недвижимое имущество можно смело поделить на жилое и нежилое. Под первым понимаются дома и квартиры, в которых непосредственно проживают люди. А вторая группа представлена коммерческой недвижимостью, главная цель которой – извлечение прибыли.

    Название, конечно, уже создает некую картинку в голове, но этого недостаточно. Поэтому в нашей статье мы расскажем всю самую важную информацию о нежилых помещениях кратко и по фактам.

    Коммерческая недвижимость – что это?

    Вообще, скажем для начала, что любая недвижимость – это то, что связано с землей. Добавляя слово “коммерческая”, можно логически домыслить, что будет извлекаться какая-либо финансовая выгода.

    Стать владельцем КН может любой человек или предприниматель. Можно организовать в помещении работу, а можно просто его сдавать в аренду. В среднем срок окупаемости коммерческой недвижимости варьируется от 7 до 10 лет. Тогда можно говорить о чистой прибыли.

    Более подробно о коммерческой недвижимости и ее отличительных чертах мы уже рассказали здесь.

    Нежилые помещения подразделяются на несколько видов. Определяется принадлежность к той или иной группе по назначению и использованию. Согласитесь, офис, который снимает туристическая фирма, будет сильно отличаться от помещения под ресторан. Поэтому изучим все виды более подробно.

    Торговая

    Здесь происходит взаимодействие между покупателями и продавцами. То есть сюда можно отнести магазины, ларьки, киоски, торговые центры, островки и пр.

    Офисная

    Название говорит само за себя – руководители фирм арендуют площади, чтобы организовать работу своих подчиненных в одном месте. Здесь можно проводить совещания, встречи с клиентами и непосредственно работать.

    Индустриальная

    Ее задача состоит в том, чтобы хранить различную продукцию. Это чаще всего склады, цеха и пр. Товары располагаются здесь для их дальнейшей транспортировки.

    Социальная

    Это помещения, которые выделены под социальные нужды населения. Это и медицинские центры, лаборатории, спортивные школы, место для проведения кружков и др.

    Помещение свободного назначения

    Это негласное название площади, которая предназначена для многопрофильного использования. Например, маленькие ларьки можно использовать и для продажи газет, и для изготовления шаурмы, и для реализации молока. Здесь даже можно вещи хранить.

    Какие есть сделки с нежилыми помещениями

    Коммерческая недвижимость – это актив, который нужно использовать так, чтобы получить деньги. Поэтому важно сразу подумать, как человек будет достигать этой цели.

    Он вполне может купить помещение для себя и работать там. Но если он понимает, что сил, времени и знаний по эффективному пользованию у него нет, то можно обратиться и к более выигрышным вариантам.

    Аренда

    Нежилые помещения – не самый дешевый актив. Позволить себе приобрести его может не каждый. Небольшие фирмы гораздо охотнее арендуют недвижимость, чтобы избежать глобальных расходов.

    Собственник получает стабильный доход, а другая сторона может спокойно вести свою деятельность на удобной для него территории без особых вложений.

    Купля-продажа

    Если же вы хотите избавиться от недвижимости или же ее приобрести, то это тоже вполне возможно. Вы же имеете право продать собственный автомобиль или дом. Тут ситуация аналогичная.

    Только стоит позаботиться о благонадежности покупателя/продавца, навести справки о его бизнесе и поинтересоваться о причине покупки/продажи помещения.

    Не спешите с оформлением сделки. Такая собственность в новостройках достигает стоимости в несколько миллионов рублей. Обидно будет продешевить или же, наоборот, заплатить больше.

    Зачем продавать КН?

    Причин для продажи недвижимости может быть масса:

    Срочно нужны деньги;

    Прошлый арендатор отказался от сотрудничества, а нового найти проблематично;

    Вам больше это не интересно;

    Вы переезжаете, и лишний груз вам не нужен;

    У вас бракоразводный процесс, при котором нужно делить совместно нажитое имущество;

    Вы покупали помещение с целью перепродать подороже (сделали ремонт и выставили более крупную стоимость) и пр.

    Налогообложение 2021

    Налог на недвижимость относится к региональным выплатам, поэтому все доходы идут в региональный бюджет. Именно на этом уровне решают, какой будет платеж и для кого.

    На сегодня общепринятой нормой считается расчет налога на КН на основе кадастровой стоимости (иногда балансовой).

    Как рассчитать налог на нежилое помещение

    Для физлиц и юрлиц ставки совершенно разные. Гражданин будет платить всегда меньше, и это логично.

    Стоимость помещения меньше 300 тыс. руб.

    Стоимость объекта от 300 до 500 тыс. руб.

    Стоимость более 500 тыс. руб.

    Чтобы рассчитать сумму налога, нужно процент из колонки “Налог” умножить на кадастровую стоимость объекта. Сумму налога от физлиц рассчитывает ФНС.

    НАЛОГ = кадастровая стоимость х % (из таблицы).

    Для юридических лиц ситуация немного иная. Они априори платят больше. Но налог не должен превышать 2% от кадастровой стоимости и 2,2% от балансовой.

    НАЛОГ = кадастровая стоимость х 2%.

    Физическое лицо продает нежилое помещение – какой налог?

    Физлицо при манипуляциях с недвижимостью (продажа, сдача в аренду) платит 13% от суммы сделки.

    Если договор заключается на срок более года, то человеку необходимо направить в налоговую +22 тыс. руб.

    Причем физлица не могут регулярно сдавать свою недвижимость, пока не зарегистрируют статус ИП. Это считается предпринимательской деятельностью.

    Какой налог с ИП, который продает нежилое помещение?

    Если предприниматель работал на УСН (упрощенной системе налогообложения), то он может продать недвижимость, уплатив 6%. Однако в другом случае ему придется выделить 13% от стоимости.

    Многое зависит от системы налогообложения. Кроме того, регион вправе установить свои стандарты. Но в общем и целом они примерно одинаковы.

    Какие есть льготы на продажу КН

    На особых основаниях использовать коммерческую недвижимость могут:

    ИП на “упрощенке” (УСН);

    Список может быть шире в отдельно взятом регионе, поэтому стоит рассматривать обстановку именно там.

    Как продать нежилое помещение без налогов

    Во многих субъектах РФ освобождаются от налогов:

    пенсионеры и инвалиды;

    ветераны ВОВ и ветераны труда;

    участники ликвидации последствий трагедии в Чернобыле и др.

    Но и этим гражданам не гарантированно полное освобождение от налогов, оно может быть частичным.

    Любой гражданин может воспользоваться налоговым вычетом до 250 тыс. руб.

    Нежилое помещение представляет собой площадь, использование которой направлено на извлечение финансовой выгоды. Его можно сдавать в аренду, дарить, продавать.

    Для физлиц, ИП и юрлиц налоги при продаже являются разными. Многое зависит и от региональных властей. Поэтому такие вопросы лучше уточнять в индивидуальном порядке.

    Для физических лиц ФНС проводит расчет налога, руководствуясь данными ЕГРН, юридические лица заполняют декларацию самостоятельно, исходя из балансовой стоимости имущества.

    Индивидуальный Предприниматель считается физическим лицом, но если он работает, используя общий режим налогообложения, то, как и юридическое лицо, подает декларацию самостоятельно.

    Так как налог на имущество является региональным, то и ставки по нему устанавливают местные власти.

    Как уменьшить налог

    Если нужно продать квартиру до истечения трех или пяти лет (в зависимости от ситуации), придется заполнить налоговую декларацию и уплатить налог с продажи. В некоторых случаях можно сократить долю выплаты в государственную казну.

    Если в декларации указать сумму, которую пришлось уплатить за продаваемую квартиру, и подтвердить эти сведения чеками, квитанциями или другими платежными документами, будет видна разница между ценой покупки и ценой продажи. Налог нужно будет платить именно с нее.

    Поясним на примере. Допустим, квартира была приобретена 2 года назад за 4 млн рублей, продана за 5,5 млн рублей. Доход продавца составил 1,5 млн рублей. С этой суммы и придется уплатить налог.

    Если дохода с продажи не было (например, квартиру продали за ту же сумму, за которую покупали), то и обязанности уплаты налога не будет.

    В расходы на покупку можно включить затраты на ремонт (для новостроек), проценты по ипотеке, оплату налогов при получении собственности в результате дарения или наследства. Но это должно быть обязательно подтверждено документально.

    Также каждый продавец может получить налоговый вычет на сумму в размере 1 млн рублей. То есть, налогом будет облагаться не вся сумма продажи, а только часть, уменьшенная на миллион.

    В каждом случае нужно считать, что продавцу выгоднее: уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей или на разницу между покупкой и продажей.

    Как избежать уплаты или уменьшить налог?

    Определенные категории граждан имеют право на льготы при уплате налога. К ним относятся инвалиды всех групп, пенсионеры и многодетные семьи. Тем, кто не входит в льготные категории, избежать уплаты не удастся. Однако можно снизить размер начисления. Для этого нужно оспорить кадастровую стоимость. Такой вариант возможен при неправильных данных в расчете стоимости и при завышении реальной рыночной стоимости. Оспорить кадастровую стоимость можно путем обращения в комиссию Росреестра.

    Все владельцы нежилых помещений обязаны уплачивать налог на имущество. Освобождаются от таких начислений только льготные категории граждан. Однако существует возможность снизить размер начислений.

    Из этого видео вы узнаете, как уменьшить налог при продаже квартиры:

    Просто о сложном: порядок расчета налога при продаже квартиры от юридического лица или ИП

    Если продавцом недвижимости оказывается юридическое лицо, то оно также уплачивает налог с выгоды, полученной от продажи.

    Но правила налогообложения здесь имеют свою специфику. Причём, для разных категорий собственников недвижимости предусмотрены особые правила оформления документов и проведения расчётов. Подробнее об этом в данной статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

    Что влияет на размер?

    Физические лица уплачивают государству НДФЛ с полученного ими дохода, в том числе – от продажи недвижимости. Объём этих налоговых выплат зависит от суммы дохода, 13% которых им требуется уплатить. Юридические лица уплачивают не НДФЛ, а налог на прибыль (НП) или налог на добавленную стоимость (НДС). Поэтому на размер налога не влияет:

    • период нахождения недвижимости в собственности продавца;
    • кадастровая стоимость, а иногда и цена при продаже.

    Главный фактор, влияющий на размер налога – объём полученной по сделке прибыли. А также:

    • факт принадлежности юридического лица к российским (иностранным) предпринимателям;
    • форма собственности;
    • вид недвижимости;
    • режим налогообложения.

    Налогообложение юридического лица

    Юридическим лицами, которые уплачивают налоги с полученной прибыли за продажу квартир, являются следующие формы собственности:

    • российские компании;
    • иностранные компании;
    • индивидуальные предприниматели.

    На них распространяются различные условия уплаты налога, которые, в том числе, зависят от вида продаваемой недвижимости. В собственности компании или ИП может находиться квартира, которая используется:

    • для проживания сотрудников и прикомандированных лиц;
    • под коммерческий наём;
    • в иных коммерческих целях.

    Эта недвижимость при продаже облагается налогом на прибыль.

    По преимуществу компании и ИП владеют коммерческой, нежилой недвижимостью, к которой относятся:

    • ангары и складские помещения;
    • торговые площади и палатки;
    • производственные здания;
    • офисы.

    При сбыте недвижимости, компаниям или ИП собственникам, начисляется НДС. Вопрос о реализации недвижимого имущества компаниями может решаться только общим собранием учредителем, с оформлением протокола и подсчётом голосов. От имени компании может действовать, в её интересах, только генеральный директор или уполномоченный им представитель.

    Налоговое удержание производится с компании, а не с лица, участвовавшего в сделке от её имени.

    Удержание с прибыли

    Налог на прибыль – это прямой налог, который удерживается с компаний и предпринимателей в размере 20% полученной выгоды. С учётом:

    • стоимости квартиры по сделке;
    • издержек, которые вычитаются из общей стоимости;
    • остаточной стоимости квартиры.

    НП можно рассчитать путём нахождения налоговой ставки от полученной чистой прибыли.

    Например, квартира продана за 3 000 000 рублей. Из этой суммы вычитается остаточная (балансовая) стоимость помещения.

    Например, она составляет 1 000 000 рублей. Затем вычитается затраченная на ремонт и иные неотделимые улучшения, сумма. Допустим, на ремонт затрачено 300 000 рублей. Полученная после всех вычетов расходных средств, разница – и есть чистая прибыль. В данном случае она составит 1 700 000. С этой прибыли удерживается налог, который составит 340 000 рублей, положенных к удержанию.

    Нужно ли платить НДС?

    НДС – это косвенный налог. Он рассчитывается с прибыли, которую получает продавец коммерческой недвижимости. Продавец помещения вносит налоговую сумму в стоимость недвижимости, в зависимости от режима налогообложения покупателя. После проведения сделки, он делает возврат с уплаченных покупателем налоговых средств.

    Режимы налогообложения, могут быть следующие:

    • ОСНО, когда применяется фиксированная ставка 20% прибыли;
    • УСН, когда НДС включается в единый налог и рассчитывается по специальной программе;
    • ЕНДВ не предусматривает уплату НДС, его платит компания продавец.

    Если юридическое лицо продаёт недвижимость физическому, тогда используется режим ОСНО, то есть берётся 20% прибыли.

    Расчёт налога с добавленной стоимости аналогичен тому, как уплачивается налог на прибыль. Вычисляется разница между понесёнными расходами и полученной прибылью. Полученная разница выступает налоговой базой, с неё взимается НДС.

    Например, фирма продавец продала квартиру под нежилое помещение за 3 400 000 рублей. Ранее эта квартира была куплена и поставлена на баланс за 2 300 000. Она находилась в собственности 6 лет, в течение которых на неё было затрачено 300 000 рублей. С учётом расходов и амортизации (400 000), её остаточная стоимость составила 2 200 000 р.

    Соответственно, добавленная стоимость с продажи вычисляется следующим образом: 3 400 000 – 2 200 000 = 1 100 00. А налог с неё в размере 20% равен 220 000 рублей.

    Налогообложение ИП

    Поэтому размер налога для них зависит:

    • от срока нахождения квартиры в собственности;
    • от установленной на неё цены;
    • режима налогообложения.

    В зависимости от сопутствующей ситуации, они уплачивают в ФНС следующие отчисления:

    1. Если квартира оформлена как жилое помещение и находилась в собственности более 3 лет, а приобретённая с 2016 года – более 5 лет, налог не платится. Здесь сохраняются все нормы, распространяющиеся на физических лиц.
    2. Если квартира оформлена как жилое помещение и была в собственности меньше положенного срока, владелец платит 13% её стоимости, за вычетом 1 миллион рублей.
    3. Если квартира оформлена как нежилая недвижимость и использовалась в коммерческих целях, а ИП не перешёл на режим УСН, он платит те же 13%.

    В этом случае налог будет рассчитываться из цены объекта за минусом 1 000 000 рублей. Например, если цена квартиры 2 320 000, то НДС начисляется с 1 320 000, что составит 171 600 рублей.

    Если предприниматель находится на льготной (упрощённой) системе УСНО, то в зависимости от её специфики, он платит:

    • находясь на «доходной» УСНО – 6% дохода;
    • на «доходно-расходной» УСНО – 15% дохода, здесь налоговая ставка может меняться в зависимости от регионального коэффициента.

    Например, при стоимости объекта в 3 000 000, который был продан предпринимателем за 3 200 000, НДС будет рассчитываться с 200 000 рублей – с чистой прибыли. Если продавец на «доходном» УСНО, то он заплатит по сделке 6% дохода или 12 000 рублей. А если он на «доходно-расходном» УСНО, то ему придётся уплатить 30 000 в пользу ФНС.

    Юридические лица, за исключением ИП, уплачивают не НДФЛ, а налог на прибыль и налог на добавленную стоимость. В этом случае срок владения объектом значения не имеет. Учитывается только чистая прибыль от продажи, с учётом всех расходов, понесённых на приобретение и эксплуатацию недвижимости.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

    Налоговое законодательство РФ обязывает каждого гражданина, совершившего продажу нежилой недвижимости, предоставить в соответствующие органы отчетность в виде декларации о доходах (3-НДФЛ) в установленные законом сроки. Параллельно необходимо предоставить оригиналы всех документов, подтверждающих сделку.

    Срок оплаты налогового сбора с проданного объекта коммерческой недвижимости установлен до 15-го июля в том календарном году, когда была проведена сделка. Подача декларации в местные органы ФМС РФ осуществляется не позднее 30-го апреля следующего после совершения продажи имущества года.

    Налог с продажи коммерческой недвижимости 2021

    В случае продажи коммерческого помещения налогообложению подлежит разница между кадастровой стоимостью и ценой реализации. Поэтому в процессе подготовки сделки нужно запросить выписку из ЕГРП. В этом документе всегда указывается кадастровая цена объекта. Стоимость, по которой предстоит продать недвижимость, стоит определять с учетом этого показателя.

    Если коммерческое помещение реализует обычный гражданин, ему придется заплатить налог на доходы по стандартной ставке 13%. Соответственно, за основу будет приниматься разница между ценой реализации и кадастровой стоимостью. Юридические лица уплачивают налог на прибыль согласно поданной декларации по имущественному налогу

    Уменьшение суммы без нарушения налога

    Чтобы не платить налог на коммерческую недвижимость, если она была продана, нужно предварительно просчитать сделку. Необходимо все оформить документально, чтобы время владения объектом было равно больше 36 месяцев.

    Для срочно заключенной сделки можно выбрать простой расчет. Для этого нужно рассчитать сумму с вычетом, отнять затраты на покупку. Законно могут применяться два вида расчета. Затягивать выполнение сделки не следует. Валютный курс может повысить стоимость объекта, и поэтому увеличится налог.

    Физическим лицам, если они оформлены как ИП, могут не платить налог. Только им нужно заключить договор аренды с налогообложением арендных платежей. В этом случае получится заплатить 6% вместо 13%. Юридическим лицам желательно выполнять 2 сделки в 1 налоговом периоде. Это позволит уменьшить налоговую нагрузку. Благодаря этому получится уравновесить доходы и затраты, а также снизить налог.

    Неуплата налога, к чему это может привести?

    Неполная и полная неуплата суммы взыскания из-за занижения платежной базы, неправильного исчисления суммы, а также ряда других неправомерных действий, влечет за собой штраф в размере 20% от всей неуплаченной суммы (НК РФ ст. 122, п. 1).

    При этом органы взыскания должны иметь все сведения и документы, что подтверждают подобное правонарушение. К данным сведениям относятся исчисления налогов в соответствие с законодательством Российской Федерации, направление уведомления, а также факты подтверждения даты получения уведомления.

    В установленный законом срок начисляется пеня за просрочку платежей (проценты от суммы). Процентная ставка пени равна одной трехсотой действующей ставки на финансирования ЦБ. За неуплату к ответственности могут быть привлечены лица с шестнадцатилетнего возраста.

    Такой вида налога является совершенно новым для граждан РФ, но он обязателен, а значит, избежать уплаты вам не удастся. Разве, что вы готовы предстать перед следственной комиссией и судом.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читать еще:  Размер Госпошлины При Регистрации Права Собственности На Квартиру
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector