Какие Документы Нужны Для Получения Собственности На Новостройку

Как в 2021 году зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке

Здравствуйте. Что по договору долевого участия, что по договору переуступки прав, что по договору паенакопления (участии/вступлении в ЖСК), квартира в собственность регистрируется одинаково. Поэтому моя инструкция подходит в большинстве случаев.

Согласно ст. 219 ГК РФ, только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи.

• Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли начать оформление собственности
• Этап №2 — Собрать необходимые документы
• Этап №3 — Подать документы для регистрации права собственности

За что отвечает застройщик

После того как дом сдан в эксплуатацию, городские власти присваивают ему почтовый адрес и оформляют необходимые документы. Присвоение адреса занимает около 2 месяцев, полное оформление новостройки – до 6 месяцев. Жильцы могут уже получить ключи и приступить к ремонту, а процесс все еще будет длиться.

В задачи застройщика входит оформление кадастрового и технического паспортов.

• Кадастровый паспорт – свидетельство того, что новостройка занесена в государственную жилищную базу и с документами у дома все в порядке. Кадастровому паспорту присваивается номер. Убедиться, что дом поставлен на кадастровый учет, можно на сайте Росреестра.
• Технический паспорт – документ, который включает данные о материалах строительства дома, несущих стенах и путях прокладки коммуникаций.

Оформление этих документов занимает 3-4 месяца. При регистрации права собственности предоставлять их не нужно, достаточно факта получения паспортов, регистрирующий орган самостоятельно сделает запрос о их наличии.

Бумажные паспорта могут понадобиться тем, кто оформляет ипотеку. Чаще всего застройщик сам их получает и передает жильцам. Если этого не произошло, можно лично запросить их в БТИ или МФЦ.

В дальнейшем паспорта пригодятся, если планируется перепланировка или продажа квартиры. Заказать их можно в любое время, когда возникнет необходимость.

Проверить оформление регистрации права собственности можно онлайн на сайте Росреестра или заказать выписку из ЕГРН через портал «Госуслуги».

Если вы обнаружили техническую ошибку в реестре ЕГРН (например, опечатка в имени), необходимо обратиться в ближайший МФЦ по месту жительства и направить заявление в Росреестр с описанием выявленной ошибки. В течение 3 дней ошибка будет исправлена.

В случае, если ошибка связана с теми документами, которые изначально были поданы в Росреестр, придется заново собирать пакет:

• технический план на квартиру;
• договор (или дарения, долевого участия, приватизации ).

Росреестр несет ответственность за достоверность сведений в ЕГРН. Если вы понесли ущерб, связанный с ошибкой в базе, вы имеете права добиваться компенсации в суде.

Сколько оформляется квартира в собственность?

После приема заявления и пакета документов на регистрацию собственности, сотрудник МФЦ выдает расписку о приеме документов, с которой необходимо внимательно ознакомиться (проверить правильность всех указанных документов). Важно сохранить расписку до получения выписки о регистрации, так как в ней будет указан срок регистрации. А вот место выдачи выписки, стоит уточнить у специалиста, принявшего документы.

Регистрация собственности на жилую недвижимость осуществляется в течение семи рабочих дней. По истечении недели покупатель получает выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая является официальным подтверждением того, что этап оформления недвижимости в собственность — завершен.

Процедура и сроки оформления права собственности

Занимает процесс регистрации около месяца, но может длиться и дольше. Оформить право можно самостоятельно, через юридическую фирму или воспользоваться платными услугами того же застройщика.

Порядок оформления права собственности на квартиру в новостройке выглядит таким образом:

1. Дольщик, собрав все документы, отправляется в Регистрационную палату.
2. Сотрудники в электронном виде заполняют заявление, которое подписывается собственником.
3. Выдается квитанция на оплату пошлины. Она равна 1 тысяче рублей. Произвести оплату можно в кассе или любом банковском отделении.
4. Сотрудник Палаты заберет у собственника оригиналы документов, оформит расписку об их получении и назначит день, когда необходимо явиться за свидетельством.
5. В назначенный срок собственник забирает свидетельство и оригиналы документов. При себе должен быть паспорт, расписка. Если собственников несколько, каждый из них со своими документами забирает свое свидетельство. Забрать документ можно и позже назначенной даты.

При регистрации обязательно участвуют не только все собственники, но и представитель застройщика.

Оформление покупки в готовой новостройке

Самая простая ситуация, если дом уже построен. В этом случае достаточно представить документы на собственность по квартире в новостройке, а ипотека будет оформляться по стандартной схеме:

• для согласования недвижимости в банк предоставляет выписка из ЕГРН, отчет по оценке (при необходимости);
• между банком и заемщиком заключается кредитный договор, договор залога недвижимости, закладная (при необходимости);
• заемщик заключает необходимые договора со страховыми компаниями, вносит первый взнос;
• между заемщиком и застройщиком заключается договор купли-продажи, на жилье;
• сделка и обременение регистрируются в Росреестре;
• банк переводит деньги компании-продавцу.

Фактически сделка проходит точно так же, как и на вторичном рынке, но покупка квартиры осуществляется у застройщика. Данный вариант удобен всем, но цена за квадратный метр будет самой высокой.

Непосредственный переход квартиры в собственность

Данный момент зависит от того, на какой стадии находится строительство. Дело в том, что если дом ещё не сдан в эксплуатацию, то будет заключаться ДДУ.

Соответственно необходимо будет дождаться, когда строительство будет окончено. После того как произойдёт присвоение почтового адреса и дом сдан в эксплуатацию, подписывается передаточный акт, свидетельствующий о переходе прав на квартиру к покупателю.

Дальнейшее оформление документов при покупке квартиры в новостройке, требует предоставить в МФЦ:

1. Заявление о регистрационных действиях, направленных на получение права собственности
2. Договор между дольщиком и застройщиком (ДДУ)
3. Передаточный акт

В ситуации, когда дом уже сдан, почтовый адрес получен, то заключается договор купли-продажи квартиры в новостройке. При этом следует обратить внимание и учесть, что указанная сделка требует обязательной государственной регистрации.

Перечень документов при покупке квартиры в новостройке тоже будет отличаться от предыдущего варианта, лишь только тем, что у собственника уже будут на руках документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на квартиру, как на отдельный объект недвижимого имущества.

Алгоритм

Прежде чем приступать к приобретению прав собственности, необходимо уладить вопросы с застройщиком. В частности, это касается условий договора о порядке получения изначальных бумаг. Если застройщик берет на себя обязательства по проведению регистрации здания и получению технических паспортов, то деятельность будущего владельца квартиры начинается с уточнения, в какое отделение Росреестра необходимо обратиться для фиксации возникших имущественных прав.

Последовательность мероприятий, связанных с использованием Росреестра, предусматривает следующие шаги:

• запись в очередь сдающих документы для получения имущественных прав;
• сбор документов;
• консультация и сдача бумаг;
• оплата государственной пошлины;
• предоставление дополнительных справок и выписок (если требуются);
• получение оповещения о завершении процедуры и свидетельства о правах собственности.

В зависимости от населенного пункта, загруженности филиала Росреестра и длительности ожидания в очереди, процедура получения документа о полном владении недвижимостью занимает от двух недель до двух месяцев.

Упростить эту процедуру можно, если воспользоваться услугами многофункциональных центров, которые действуют по всей территории РФ. В обязанности МФЦ входят сбор бумаг, проведение консультаций, принятие государственной пошлины. Но получать оригиналы придется в отделении Росреестра. Использование услуг МФЦ позволяет сократить процедуру, которая в таком случае длится 3-4 недели.

Пакет необходимых документов

Переуступка прав по ДДУ может быть осуществлена при наличии определенных бумаг и справок.

Полный перечень документов:

• заявление о регистрации ДДУ от всех заинтересованных лиц;
• если в сделке участвуют средства банка, потребуется представить документ о регистрации ипотечного кредитования на основании закона;
• зарегистрированное соглашение в долевом строительстве и пакет необходимых бумаг, указанных в приложении;
• ДДУ — 3 экземпляра;
• для юрлиц: копии учредительных бумаг, заверенных у нотариуса, свидетельство о госрегистрации, внесении корректировок, постановки на учет в ФНС, а также документ, удостоверяющий полномочия руководителя компании, решение учредителей о заключении сделки;
• для граждан: разрешение мужа (жены) на выполнение процедуры или заявление о том, что заинтересованное лицо не замуж (не женат);
• согласие органов попечительства на переуступку прав требования на основании ДДУ, если одним из собственников недвижимости является ребенок;
• договор ссуды (копия и оригинал, при наличии ипотеки);
• закладная и соответствующие бумаги при ипотечном кредитовании (официальный документ и его «дубликат»);
• платежка о внесении государственной пошлины;
• если переуступка осуществляется до того момента, как была внесена сумма, соответствующая реальной стоимости недвижимости участнику ДС потребуется согласие застройщика на подобную сделку (копия, оригинал);
• если право требования находится в залоге — разрешение залогодержателя на заключение договора (официальна бумага, «дубликат»).

Государственная пошлина за регистрацию сделки по ДДУ — 350 рублей, как для физических, так и юридических лиц. ИП? Срок процедуры — 10 рабочих дней.

После регистрации уступки прав по ДДУ на руки заявителю представляется оригинал соглашения с печатью и номером, присвоенным по окончанию регистрации.

Причины, по которым застройщик затягивает с оформлением квартиры в собственность

Зачастую люди, купившие квартиру в новостройке и уже проживающие в ней, жалуются, что не могут оформить собственность на квартиру: застройщик затягивает этот процесс. Если нет собственности, то нет и регистрации по месту проживания, а без регистрации не возьмут ребенка ни в садик, ни в школу, а врач не сможет принять незарегистрированного пациента.

Иногда у застройщика нет юридических оснований для передачи права собственности своим клиентам по разноплановым причинам:

• Из-за конфликтной ситуации с инвесторами проекта застройки.
• Государственная комиссия не приняла дом к эксплуатации по причине недоделок.
• Очень часто причиной задержки является местное самоуправление в администрации, она не подписывает документы на уже принятый к эксплуатации дом. Таким образом, она пытается заставить застройщика проводить строительные работы на других важных объектах инфраструктуры района.

Такими действиями застройщик пытается поставить на обслуживание дома свою управляющую компанию, а затем устанавливать свои расценки на оплату услуг.

Пока покупатели не стали собственниками дома, у застройщика есть возможность распоряжения при дворовой территории по своему усмотрению, например, построить платную стоянку.

Возможные препятствия

Отделочные работы и ввод здания в эксплуатацию не всегда завершаются в один и тот же день с выдачей свидетельств. Поэтому перед тем, как оформить собственность на квартиру в новостройке, покупатели могут столкнуться со следующими трудностями:

1. Никакие юридические сделки с недвижимостью не могут быть проведены до того, как ее владелец докажет право на собственность. Поэтому до разрешения правовых вопросов нельзя продавать, сдавать или дарить квартиру в недавно построенном доме.
2. Пока застройщик не предоставит все официальные документы, никто из жильцов не может стать на регистрационный учет по месту жительства. Без прописки могут возникнуть проблемы как с правоохранительными организациями, так и с трудоустройством, записью ребенка в сад и получением медицинской помощи в ближайших учреждениях здравоохранения.
3. Если человек собирается продавать новую квартиру до истечения трех лет с момента регистрации, ему придется заплатить подоходный налог. В случае с долгим оформлением документов этот срок растягивается еще на большее время.
4. Большинство кредитных организаций и банков не согласятся оформить незарегистрированную квартиру в качестве залога.
5. Владельцам строящихся квартир придется заплатить по ипотеке на 1-2 процента больше, чем если бы ипотека была оформлена на готовую недвижимость. Это связано с тем, что банку будет не так просто реализовать строящиеся объекты по сравнению с уже оформленными квартирами.

При наличии правил пошагового руководства и понимания основных действий с вашей стороны, приобретение жилья на Черном море покажется вам легковыполнимой задачей. Кроме того, вы не «попадетесь на крючок» мошенников, а различные варианты подарят многообразие выбора своего комфортного дома.