Как продать дом в ипотекк
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание
Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.
Основанием для продажи квартиры может быть:
- невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
- семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.
Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.
Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.
Как можно продать ипотечную квартиру сейчас
- Самостоятельная продажа
Если заемщик испытывает трудности с выполнением долговых обязательств по ипотеке, он вправе продать залоговую квартиру. Согласия кредитора при такой сделке не требуется, но предупредить банк о досрочном погашении кредита все-таки необходимо.
Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке и на эти средства выплачивает кредит. После этого заемщик получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.
После этого необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. Продавцу останется только переоформить недвижимость на нового собственника и получить деньги.
- Через банк
Продать квартиру в ипотеке можно вместе с ипотечным долгом. В этом случае заемщику необходимо найти покупателя, который согласится приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При таком способе банк может рефинансировать ипотеку. Покупателю при этом нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, затем получить согласие банка и выбрать обремененный объект.
Особенности военной ипотеки
Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, не принадлежит в полной мере заемщику, пока он не выплатит долг банку. Это касается и военных ипотечников. Но есть один важный нюанс — программа ипотечного кредитования военных подразумевает, что такое жилье обременяется правами сразу у двух лиц.
К ним относятся: кредитно-финансовая организация, которая выдала займ военнослужащему, и государственное учреждение в лице Министерства обороны. То есть чтобы продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке, нужно снять с него все обременения. Процедура освобождения от обременения для каждого различная.
Как продать залоговый дом
Есть четыре законных варианта, позволяющих провести сделку с ипотечным имуществом:
- Сделать досрочное погашение
Тогда нужно найти покупателя, который согласится сначала погасить долг, а потом после снятия всех запретов купить квадратные метры. Это доверительная схема, которая заставляет людей сомневаться.
Часть денег покупатель помещает в банковскую ячейку, а после сделки передает продавцу. При валютных займах, полученных клиентами с 2007 года, суммы от покупателя едва хватает на погашение задолженности. Таким образом плательщик терпит убытки.
- Замена заемщика
Это вариант называют перезаймом. Во время процедуры кредит переходит другому человеку, как и имущество. Право передачи долга есть у любого человека. Главное найти физлицо, что согласится вместо банковского клиента погашать обязательства.
Нового плательщика можно найти самостоятельно, привести в отделение и показать менеджеру. Человек должен пройти процедуру проверки, доказать свою платежеспособность, после этого готовится купля-продажа.
Согласно новому договору, имя нового ипотекодателя меняется. При желании задолженность может быть погашена в любой день.
Процедурой перерегистрации в ФСГР «Росреестре» обычно занимается сам банк. Достаточно получить разрешение от своего клиента на переуступку суммы долга. На все уходит 20 дней, где 2 недели тратится только на оформление купли-продажи, а 5 дней – на снятие всех арестов.
Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.
- Продать жилье через банковскую компанию
Тогда само учреждение организует продажу, включая и поиск нового физлица, снятие арестов. Отказаться от такой процедуры можно всегда, заёмщик просто дает доверенность на все действия с недвижимостью на имя банка. Тогда все заботы ложатся на плечи сотрудников учреждения.
Иногда это удобно, так как экономит личное время. Обременение и прочие нюансы проходят в присутствии менеджеров и будущего собственника жилья. Новый владелец квадратных метров сначала гасит обязательства, а после переоформляет недвижимость на себя.
4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты
При наличии остатка по сделке, который составляет разницу между стоимостью продажи и размером долга, он перейдет заёмщику. Эти деньги кладутся на время в банковскую ячейку, а после регистрации вручаются продавцу.
- Реализация дома собственными силами
Самостоятельная схема затрачивает много времени. Конечно, кредитора все равно придется оповещать. Тогда будущий собственник жилья составляется письменное соглашение о том, что он планирует купить ипотечную недвижимость, и за своей счет погасить долг.
Если брать во внимание риски для покупателя, то они сведены к нулю.
- Для начала в залоговых сделках принимают участие несколько сторон. Это юристы, банкиры, риэлторские организации. Риск непризнания соглашения невелик.
- Во-вторых, все операции с недвижимостью регулируются и контролируются ФЗ «Об ипотеке»
- Стоит заметить, что заключить соглашение с покупателем на ипотечное жилье на любую стоимость не получится. Банк будет строго контролировать сумму в договоре.
Это связано с тем, что кредитор старается максимально закрыть долговые обязательство по займу, включая штрафные санкции. Снизить сумму, невзирая на размер кредита, невозможно.
Продажа ипотечной квартиры с помощью банка
Этот вид сделки наименее выгоден для владельца недвижимости, поскольку банк не заинтересован в поиске варианта, при котором в плюсе мог бы оказаться и продавец. Для финансовой организации главное – возвращение суммы долга по ипотеке.
В то же время, при желании продать квартиру и купить другую, законное право заемщика – не участвовать в сделке, переложив реализацию ипотечного имущества на сотрудников банка. Это может происходить в случае, когда человек переезжает в другой город.
В этом случае кредитор находит покупателя и ведет с ним сделку. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке, переоформляя жилплощадь на себя. Если между суммой кредита и ценой на недвижимость образуется разница, ее забирает экс-владелец квартиры после подписания документа купли-продажи.
Документы для заключения соглашения
Стороны должны быть уверены в порядочности друг друга в рамках каждого этапа совершаемой сделки, это можно сделать только путем документального подтверждения. Традиционно этот перечень включает в себя следующий набор бумаг:
- отксерокопированная версия удостоверения личности, принадлежащего собственнику жилого имущества;
- технический паспорт квартирной собственности;
- кадастровый документ, содержащий экспликацию и указанную инвентарную цену (он составляет не более 5 лет, иначе должен быть обязательно обновлен);
- свидетельство о праве собственности на имущество, или же это может быть соответствующий вариант выписки из Российского реестра;
- документация, на базе которой продавец стал выступать в качестве собственника помещения, причем в ее качестве может выступать не только заключенное соглашение, но и завещание, ордер;
- выписка из российского реестра, которая подтверждает тот факт, что жилье не является заложенным и никогда не подлежало аресту;
- расширенный документ из жилой конторы, который обеспечивает подтверждение того факта, что в квартире не зарегистрировано ни одного «проблемного» жильца, например, того, что отбывает наказание в МЛС или находится в розыске;
- оценочная бумага, свидетельствующая о стоимостных показателях жилого имущества.
Таковы документы для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка и многих других финансовых организаций. Их уточнением необходимо заняться заблаговременно, чтобы впоследствии в процессе заключения сделки не возникло никаких проблем и трудностей. В зависимости от индивидуальных особенностей сделки и выбранной финансово-кредитной структуры, могут потребоваться некоторые вспомогательные документы. Ответственность за их предоставление лежит на плечах покупателя.
Нюансы ипотеки на покупку дома с участком
Отказать в выдаче кредита могут по разным причинам. Как по «стандартным» — если заемщика посчитают неплатежеспособным или его кредитная история не устроит финансовую организацию. Так и по специфическим, главных среди которых две.
1. Недостаточная оценочная стоимость объекта. Так как залогом при ипотечном кредитовании становится сам дом, банки не спешат выделять деньги на покупку жилья без окон и дверей, без коммуникаций или расположенных слишком далеко от города. Но даже если в этом плане с объектом все в порядке, не обязательно его оценочная стоимость удовлетворит кредитора. Часто оценочные компании не могут подобрать аналогов данному объекту из выставленных на продажу в конкретном населенном пункте. Дома очень разнообразны, есть среди них и уникальные, что формирует некорректную, часто слишком низкую, с точки зрения покупателя, оценочную стоимость. Дополнительно снизить ее может и сам банк с учетом того, что в процессе эксплуатации жилье может потерять часть стоимости. А в случае проблем с выплатами по кредиту его ведь придется продавать. И идеально, если продажа займет немного времени, до двух месяцев. Если больше — объект становится совсем не интересным финансовой организации.
2. Сложности с оформлением страховки. Страховые компании тоже оценивают объекты, на которые распространяют действие своих продуктов. Потенциально рискованными для страховщиков являются дома старой постройки и изношенные. Часто отказывают страховать жилье с печным отоплением или расположенное в зоне подтопления.
«Многие банки страховку объекта требуют в обязательном порядке, — продолжила собеседница ФАН. — Другие могут прокредитовать и без нее, но тогда увеличат ставку на 3–3,5%».
В чем особенности сделки?
Мы уже ответили на вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке. Но при этом нужно подчеркнуть, что у процедуры продажи есть несколько особенностей:
- обремененное жилье проигрывает в цене любому другому жилью, за которым не числится ипотека. Придется делать скидку – как минимум на 20 процентов;
- Россреестр вряд ли зарегистрирует договор купли-продажи без согласия банка. А если сотрудники госорганизации будут введены в заблуждение, и продажа состоится, то позже сделка все равно аннулируется (когда обман откроется). Продавец обязан будет вернуть всю сумму. Если будет доказано, что покупатель знал о незаконной покупке, то он понесет ответственность наравне с продавцом;
- если ипотека погашалась с помощью материнского капитала, то для продажи понадобится согласие территориальных органов опеки.
Закрытие кредита
Эта схема позволяет снять с квартиры обременение, после чего собственник может распоряжаться ею по собственному усмотрению.
Последовательность действий в теории выглядит так: заемщик находит покупателя и заключает предварительное соглашение; банк дает разрешение на досрочную выплату кредита; покупатель вносит предоплату в размере невыплаченной доли кредита; банк закрывает кредит и снимает с квартиры обременение; покупатель и продавец заключают сделку купли-продажи; продавец получает оставшуюся часть суммы, а квартира переходит к покупателю.
Купили квартиру в ипотеку? Готовьтесь, что продать ее будет непросто
Разумеется, в реальной жизни все еще сложнее. Потенциальные покупатели, располагающие нужной суммой в наличке, обычно не горят желанием рисковать деньгами, выплачивая задаток «под расписку» для закрытия чужого ипотечного кредита. Ведь оформление документов на снятие обременения может занимать до трех месяцев, и все это время покупатель, по сути, находится в подвешенном состоянии. Чтобы уменьшить риски, обычно используются банковские ячейки: в один сейф помещается сумма, необходимая для снятия залогового бремени, а во второй – сумма, причитающаяся продавцу. После завершения сделки доступ к первому сейфу получает банк, а ко второму – бывший заемщик. Также может использоваться безотзывный аккредитив – в этом случае перемещение средств происходит через специальный счет.
Однако нередко покупатель и сам не имеет достаточных наличных средств для покупки недвижимости, поэтому вынужден прибегнуть к ипотеке в другом банке. В этой ситуации согласие на операцию приходится получать уже в двух банках. Если сделка будет одобрена, банки произведут взаиморасчет – кредитор покупателя переводит остаток суммы по кредиту продавца в его банк в счет погашения долга.
Если найти покупателя самостоятельно не удается, можно обратиться в риэлтерское агентство, предлагающее услугу «снятие обременения». В этом случае риэлторы из собственных средств «гасят» в банке остаток ипотечного кредита, после чего продают ее на общих основаниях. Однако такая сделка достаточно невыгодна и подходит лишь покупателям, которым срочно нужны деньги.
Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка
Если квартира находится в ипотеке, продать её можно, хотя продажа потребует больше времени. Банку придется проверять нового покупателя и принимать решение о выдаче ему кредита, если он не может сразу выплатить полную стоимость квартиры. Фактически, при такой сделке жилье переоформляется на нового покупателя вместе с обязательствами.
В этом случае покупатель будет иметь право собственности на квартиру и долг по ипотеке перед банком, а банк получит нового плательщика. Передачу денег продавцу можно осуществить через ячейку банка и таким образом обезопасить себя от риска быть обманутым и не получить своих денег за квартиру. Такая продажа, вероятнее всего, уменьшит полученную прибыль: покупатель может потребовать скидку за покупку квартиры, обременённой ипотекой. К тому же часть прибыли уйдёт банку за предоставление услуг по оформлению ипотечных документов.
Банк может предъявить штраф при продаже квартиры взятой в ипотеку, или вовсе отказать в продаже жилья. Уладить спорные вопросы с банком можно, сняв обременение. Если средств не хватает, можно сделать это за счёт средств покупателя, если он на это согласится. Банку важно получить назад свои средства, а не то, из чьих денег они будут выплачены. Но здесь возникают сложности с покупателем — не каждый согласится выплачивать чужой долг, а только потом покупать квартиру.
Ситуации, которые могут возникнуть
Чаще всего возникают проблемы с продажей квартиры, которая находилась в собственности у заемщика менее пяти лет. Это связано с уплатой налога в бюджет и сумма его довольно большая.
Как вариант, это документально занизить цену продажи. Поскольку все сделки с залоговым имуществом должны производиться только с согласия банка, то придется договариваться. Чаще банк интересует только собственная выгода, и он может на это пойти.
Сложнее вариант с поиском покупателя при переезде в другой город. Тогда заемщик должен не просто найти покупателя, готового закрыть имеющийся ипотечный долг, но и найти другую квартиру, на которую снова придется брать ипотеку. Только желание потратить время, но добиться цели даст свои результаты. Хотя банки не всегда готовы идти навстречу в таком вопросе.