Reg92.ru

Регион 92
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать долю в нежилом помещении

Как продать долю в квартире. Инструкция

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Собственники согласны с разделением и выделением доли, подлежащей продаже. Существует несколько шагов оформления достигнутого согласия:

1) Посещение нотариуса. Он проверит предоставленные документы, подскажет, чего не хватает, грамотно составит и зарегистрирует в Росреестре документ-соглашение. Примечание. Последний шаг — регистрацию — можно провести самостоятельно, получив в нотариате требуемый документальный пакет. При подаче документов в МФЦ необходимо присутствие всех взрослых собственников.

2) Самостоятельное составление соглашения. Форма соглашение о выделении доли изображена ниже. Документ заполняется по образцу. Вносятся данные собственников. Вместо указания родства — вписывается Ф.И.О. К «Соглашению» прикладываются нынешние документы о праве собственности. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, инвалиды и т. д., потребуется получить согласие органов опеки. Права этой категории не должны быть ущемлены.

Затем заявление с приложением сопутствующих бумаг подаётся в МФЦ. Записаться на приём можно на портале Госуслуг.

3) Если собственники не договорились В этом случае придётся обращаться в суд. Возможно, он пройдёт в несколько этапов, включая апелляции и более высокие судебные инстанции. Окончательное решение наделяется силой закона.

Судебное решение прикладывается к заявлению, подаваемому в подразделение Росреестра или МФЦ. Право на выделение доли регламентируется 252-й статьёй ГК. Там же сказано, что если данная процедура невозможна без ущерба общему имуществу, совладелец вместо продажи вправе требовать денежной или иной компенсации.

Если в разделяемой квартире произведены перепланировки, следует к пакету документов приложить свидетельство их законности.

Какова пошаговая инструкция купли-продажи доли в квартире другому собственнику?

Для того, чтобы знать, как происходит отчуждение доли совладельцу, необходимо придерживаться указанной ниже последовательности действий:
  1. Уведомление сособственников о желании продать часть общей недвижимости.
  2. Формирование цены на объект недвижимости и обсуждение иных условий сделки с потенциальным приобретателем. В отношении продажи доли в квартире другому собственнику не имеет существенного значения, что будет сделано раньше – извещение совладельцев или определение условий сделки с потенциальным покупателем.

ВНИМАНИЕ . Даже если иные владельцы изъявят желание купить долю, она все равно будет продана тому совладельцу, с которым изначально договаривался собственник отчуждаемой части. А вот если покупатель – постороннее лицо, то договоренность с ним потеряет силу, если кто-то из сособственников выразит желание приобрести долю.

  1. Заключение сделки и ее нотариальное оформление.
  2. Подача документов для осуществления регистрационного учета сделки.
  3. Уплата соответствующих налогов.
Читать еще:  Документы требующие замены при получении нового паспорта

Данная пошаговая инструкция является самой общей, рекомендованной для всех подобных сделок.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

  • об участниках с указанием паспортных данных;
  • о цене;
  • о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
  • паспорта сторон сделки;
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
  • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

Какие еще есть проблемы с распоряжением долями

В законе нет ограничений на минимальный размер доли, из-за чего дробить любые помещения можно бесконечно. То есть претендовать на квартиру могут владельцы микродолей (например, 1 /40), требуя вселения в нее и устранения препятствий со стороны тех, кто владеет 1 /3 или 1 /2 квартиры. В таких случаях суд часто назначает компенсацию, то есть по факту собственники крупных долей оказываются вынуждены выкупать такие микродоли.

Также надо учитывать и возможную противоречивость интересов людей, которые оказываются объединены в рамках долевой собственности. Далеко не все из них будут добросовестно относиться к обязанности платить налоги и «коммуналку». Кто-то может попытаться втайне от других или обманным путем от своей доли избавиться. Как бы там ни было, по очень многим спорным вопросам, в том числе, оплате ЖКУ, совладельцы долей часто вынуждены обращаться в суд — а это, как минимум, потраченные время и нервы.

Согласие необязательно

Следует сказать сразу что формально согласие второго собственника на продажу принадлежащей Вам доли в квартире не требуется, как полноправный собственник Вы имеете полное право распоряжаться своей собственностью как заблагорассудится, в том числе продать.

Однако продажа доли квартиры действительно чревато рядом сложностей юридического характера, которые делают эту продажу более проблемной, чем «чистая» продажа целой квартиры. Тем не менее, данная процедура вполне проходима при выполнении ряда условий.

Несмотря на то, что согласие на продажу доли в квартире от второго собственника/собственников не требуется, тем не менее он/они имеют право преимущественной покупки на продаваемую квартиру. Что это значит на практике?

Читать еще:  Кому принадлежит земельный участок если нет сведений о собстсеннике

Продавец сперва обязан предложить выкупить его долю другому собственнику или собственникам, причем это предложение должно нести не устный, а письменный характер и соответствующим образом обязано быть зафиксировано.

Для этого следует составить письменное уведомление заказным письмом с извещением о намерении продать квартиру.

Продать нельзя оставить: плюсы и минусы общей долевой собственности

Общая долевая собственность часто становится камнем преткновения. Сначала люди совместно покупают недвижимость, а потом сталкиваются с проблемами при ее разделе и продаже. Эксперты Российской Гильдии Риелторов рассказали о часто возникающих ситуациях, связанных с общей долевой собственностью.

Что такое общая долевая собственность

Для начала разберемся, что такое общая долевая собственность. Это когда одно право собственности разделено на определенные доли между его участниками. Обратите внимание: разделено на доли именно право, а не сам объект недвижимости.

Распространено заблуждение, что установленная доля в праве общей собственности на один объект (квартиру, комнату, дом, земельный участок и т. д.) после раздела совместной собственности супругов или после вступления в наследство уже не вызовет каких-либо споров и недоразумений. На самом деле проблемы только начинаются.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии Риелторов

Для примера допустим, что вам принадлежит ⅕ доли в праве собственности на квартиру общей площадью 30 кв. м. Это не означает, что вы владеете 6 кв. м. в этой квартире. Более того, также не определено, в какой именно части квартиры находятся эти метры. Поэтому участникам общей долевой собственности вольно или невольно приходится договариваться, как они будут владеть и пользоваться общим объектом недвижимости. Другого варианта, кроме как достичь консенсуса, у них попросту нет.

Нельзя

Участник долевой собственности на квартиру не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например:

Он не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Исключение — несовершеннолетние дети.

Еще он не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей.

Кроме того, он не может делать ремонт в квартире, переставлять мебель или вносить другие, даже малейшие изменения.

Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет. Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.

Можно, но сложно

Другое дело — распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности ее участником. Главное здесь — соблюсти несколько правил.

Во-первых, продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных сособственников о своем желании продать долю и об условиях покупки. Если в течение месяца с момента получения уведомления другие сособственники никак не отреагируют или откажутся покупать долю, то продавец может предлагать ее третьим лицам.

Как это сделать? Продавец доли должен отправить в адрес других собственников ценное письмо с описью и уведомлением с заверенной копией вложения. Другой вариант: отправить телеграмму с копией и уведомлением. Третий: обратиться к нотариусу для оформления такого уведомления.

В письме или телеграмме должны быть указаны все существенные условия предложения для преимущественной покупки доли остальными участниками долевой собственности.

Во-вторых, сделка отчуждения доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Важно понмнить, что при заключении договоров купли-продажи и мены должен соблюдаться принцип преимущественного права покупки и обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.

Преимущественное право покупки

Сразу заключить сделку с другим человеком и продать ему долю нельзя. Закон требует сначала предложить купить долю другим участникам общества. Причем сделать это нужно по той же цене, которую предлагаете другому покупателю. Нельзя предложить купить долю другу за 20 000 рублей, а участнику — за 50 000. Еще цена может быть прописана в Уставе, в этом случае нужно брать ее.

Читать еще:  Амортизационная группа офисной мебели 2021

Чтобы предложить долю, нужно составить оферту и отдать ее участникам ООО. Можно отдать ее лично каждому под подпись, отправить заказным письмом по почте участникам или отправить по почте на юридический адрес фирмы. Обязательной формы оферты нет, поэтому примерно она будет выглядеть так:

Оферту обязательно должен заверить нотариус. С момент получения документа у участников есть 30 дней, чтобы купить долю. Если в течение этого срока никто из участников не купил, можно продать долю другу. Или брату. Или кому захочется.

Согласие купить долю должно быть письменным. Отказ лучше тоже, но если прошло 30 дней, а никто ничего не сказал — считайте, участники как бы согласились на продажу доли третьему лицу.

Миновать этот этап нельзя — если сразу заключить сделку с другим человеком, другие участники вправе пойти в суд. Как только они узнали о такой сделке, у них есть три месяца, чтобы ее оспорить.

Способы определения точной доли

Согласно Жилищному кодексу, существует два способа, которые помогут определить порядок пользования жилым помещением. Рассмотрим оба:

— Один из вариантов — это письменное досудебное Соглашение, в котором указываются права и обязанности сторон, ответственность и основания для прекращения владения и пользования помещением, условия изменения и расторжения. Хотя это и довольно мирный способ решения вопроса, на практике подобные соглашения применяются довольно редко. Основная причина — невозможность собственниками внесения информации о согласованном порядке пользования в Свидетельство о государственной регистрации и последующем ее закреплении. Другими словами, при продаже одним из собственников указанной доли в квартире третьему лицу, прошлое соглашение утрачивает силу и как вариант может повлечь различные конфликтные ситуации.

Наиболее предпочтительным остается второй вариант. Это определение порядка пользования судом. При условии, что это возможно. Любой из собственников долевой собственности в праве обратиться в суд и подать исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением. Суд выносит решение, учитывая все обстоятельства и уже сложившийся порядок пользования.

Также зачастую для урегулирования спора потребуется выплата компенсации сособственнику, доля которого будет уменьшена. Данный порядок закрепляется в Свидетельстве о государственной регистрации. Как пример, вместо абстрактной ½ доли в праве собственности будет присутствовать фраза «42/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу (указывается адрес), состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности». Данный порядок будет сохраняться и переносится при дальнейшем отчуждении комнаты, что позволит избежать многих споров.

Если же покупатель купил невыделенную долю, то он сможет обратиться в суд для этого уже после сделки. Но надо понимать, что его доля может как увеличиться, так и уменьшиться.

На что обратить внимание при продаже доли в квартире

При реализации доли нужно обратить внимание на некоторые факторы:

  • передача доли на безвозмездной основе не требует оформления согласия или отказа от остальных сособственников. Это касается как дарения, так и наследства;
  • если сособственников несколько, уведомления нужно направлять всем. Они должны содержать одинаковые условия;
  • если сразу несколько сособственников изъявят желание приобрести продаваемую долю, она может быть разделена между ними в равных частях;
  • условия продажи могут измениться. Например, в уведомлении стояла цена в миллион рублей, а в итоге покупатель сторговался до девятисот тысяч. В таком случае предложения сособственникам нужно отправлять повторно. Избежать такой необходимости можно лишь в том случае, если совладельцы сразу оформят согласие на продажу сторонним лицам на любых условиях.

При продаже доли нужно обращать внимание на правовые особенности. Например, в некоторых случаях возможен выдел доли по требованию третьего лица и его последующая продажа с торгов. Все зависит от обстоятельств и особенностей ситуации.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector