Как Перевести В Нежилое Помещение Квартиру На Первом Этаже

Как перевести жилое помещение в нежилое и обратно: разбираем шаг за шагом

Квартира на первом этаже может оказаться жутким неликвидом: низко, шумно, холодно. Зато помещение может сгодиться для магазина, парикмахерской, офиса или центра раннего развития. И тут же недостатки становятся достоинствами: и подняться легко, и в аренду сдавать – выгодно. Дело за малым: превратить квартиру в коммерческую недвижимость. Реально ли это? Подробная инструкция поможет понять процесс и решить, осилите ли вы нелёгкую задачу.

Что усложнили

Изначально до 2019 года с формальной точки зрения для перевода помещения в нежилое не требовалось получать согласие всех жильцов МКД. Однако это нужно было сделать, если перевод предполагал совершение действий с общим имуществом. Сейчас для того, чтобы изменить статус жилья даже при согласии жильцов, обязательно нужно обеспечить наличие отдельного входа, то есть возможность доступа к жилым помещениям должна быть исключена.

И если раньше, чтобы изменить статус помещения, требовалось лишь разрешение органов местного самоуправления, то сейчас для коммерческого использования квартиры нужно получить согласие всех соседей в письменной форме (другие жильцы свое мнение сообщают на общем собрании собственников — ОСС). Сам же предприниматель должен подать заявление о переводе, техплан помещения и согласовать обустройство отдельного входа, получить подписи всех жильцов прилегающих квартир и итоги голосования на ОСС.

А как на практике

Обычно в коммерческих целях используются студии или однушки на первых или цокольных этажах. Это обусловлено двумя требованиями: коммерческое помещение должно иметь отдельный вход и не должно располагаться над жилыми.

Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.

При этом закон запрещает конфигурационную перепланировку квартир и комнат.

Если квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой, то без разрешения кредитной организации перевод ее в разряд коммерческих помещений невозможен. Но даже если банк даст добро, Жилищный кодекс подобные перемены запрещает, пока не будет снято обременение. Единственный способ, которым можно перевести жилое помещение с обременением в коммерческое – через суд.

Стоит отметить, что с частным домом дело обстоит еще сложнее. Если здание выстроено на участке с назначением земель для «индивидуального жилищного строительства», то возведение коммерческих объектов здесь в принципе запрещено, только жилых и подсобных (баня, сарай и т.п.). Чтобы построить на земле коммерческий объект, необходимо поменять назначение участка или его части. Переделывать жилой дом в нежилой законодательство запрещает, но можно выделить часть постройки, создав там отдельный вход и подведя коммуникации, как и в многоквартирном доме. Для доли участка, которая окажется под коммерческой частью дома, тоже необходимо будет изменить целевое назначение.

Сроки перевода в нежилое

Вся процедура получения разрешения на перевод может занять от полугода до нескольких лет в зависимости от сложности ситуации. Многие собственники не готовы столько ждать, поэтому начинают работы еще до того, как получили все необходимые согласования.

«Если раньше можно было заниматься перепланировкой, параллельно собирая документы для оформления перевода, то сейчас, если собственники начинают заниматься работами раньше, чем добились согласований, это может привести для них к неприятным последствиям. Жители многоквартирных домов сейчас очень внимательно следят за работами, которые проходят в их доме. В случае выявления самовольной перепланировки собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. А если к этому моменту квартира уже продана, то ответственность переходит к новому владельцу. Так покупатели становятся собственниками проблемного объекта», — объясняет Андрей Лопатин.

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Правила вывода помещения в жилой фонд

1. Перевод осуществляют по всей территории и недопустим перевод одной комнаты или какой-либо части.
2. По 22 статье жилищного кодекса в помещение должен располагаться отдельный вход, выходящий на улицу – запасной выход на улицу.
3. На случай отсутствия выхода на улицу или во двор, тогда запрос о переводе на рассмотрение будет принят.
4. На территории нежилого помещения не должно быть зарегистрированных граждан. Поэтому перед переводом из жилого состояния, в нежилое нужно обязательно выписаться заявителю и также его родственникам или знакомым.
5. Недвижимость под залогом или стоящая на учёте под арест у судебных приставов, для перевода не будет рассмотрена.
6. Если помещение для перевода находится выше первого этажа, то все помещения находящиеся под ним должны быть в статусе нежилых.
7. Недопустимо расположение помещения в полуразрушенных зданиях или зданиях, готовящихся под снос.
8. Помещение не должно быть расположено в здании культурного наследия.

Случаи, когда перевод из жилого помещения в нежилое не имеет смысла

1. Если частник прописан в квартире на законных основаниях.
2. Пользование помещением в предпринимательских целях не беспокоит соседей и жильцов квартиры.
3. Помещение пригодно для деятельности, имеет канализационные выходы, вентиляцию и так далее.

Стоимость процедуры

Общая стоимость перевода жилого помещения в нежилое складывается из нескольких составляющих:

1. Оплата технического плана перепланировки помещения (цены в среднем варьируются от 1000 рублей за квадратный метр).
2. Услуги БТИ за подготовку нового техпаспорта (200 рублей).
3. Уплата госпошлины при выдаче свидетельства на нежилое помещение (1000 рублей).
4. Услуги нотариуса на заверение документов.

Чем крупнее город, чем больше различных справок и разрешений придется получить в процессе, тем внушительнее будет оплата.

Не забывайте, что на плечи собственника ложится не только стоимость формальных процедур, но еще и оплата самих строительных работ по перепланировке.

Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое? Цена переоформления не фиксированная, для каждого помещения она определяется индивидуально. Что собой представляет данная оценка? На самом деле это разница в цене между жилой квартирой и нежилым помещением, равнозначным по площади и прочим характеристикам, ведь известно, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость. Переводить жилое помещение в нежилое – совсем не дешевое удовольствие, так что решение должно быть взвешенным. Протокол стоимости будет выдан на руки после уплаты квитанции с суммой разницы стоимости между квартирой и нежилым помещением.

Требования к выходу

Порядок перевода жилого помещения в нежилое предполагает соблюдение технических условий, а именно: возможности обустройства отдельного входа. Он не должен связывать объект с другими квартирами или проходами к ним. Также на практике следует проверять некоторые нюансы:

1. Расположение входа: нельзя устраивать его через окно при наличии крупнопанельного или крупноблочного дома, согласно Правилам и нормам технической эксплуатации Жилфонда.
2. Применение правого режима земельного участка, где расположен объект: не допускается размещение административных объектов на землях рекреационного использования (принимается во внимание зонирование земель по генеральному плану).
3. Правильное оформление земельных отношений при владении помещением в многоквартирном доме.

Последний пункт подразумевает соблюдение процедуры получения согласия жильцов. Причем следует взять подписи со всех собственников квартир на данном объекте. Это связано с использованием общего имущества, когда будет необходимо оборудовать отдельный вход.

Другим случаем является ситуация, когда отдельный вход уже имеется до момента перевода. Тогда созывать собрание владельцев не потребуется.

Важно! Отказ со стороны администрации возможен при несогласии разместить отдельный вход у большинства участников собрания (если присутствовали не все владельцы).

Когда хочется прибегнуть к услугам по переводу жилого помещения в нежилое, приходится сталкиваться с компетентными организациями по составлению проектной документации. Однако и они могут не учитывать технические параметры и зонирование, согласно генеральному плану. Поэтому предварительно стоит проверить квалификацию компании.

Особенности сбора собрания жильцов

Общее собрание проводится, согласно порядку, когда составляются протокол и сопутствующие документы. Выносится решение о передаче в пользование или присоединении к объекту переустройства части общего имущества. Кроме протокола, предъявляются следующие бумаги:

1. Уведомление о проведении собрания (возможно письменное оповещение с отметкой об ознакомлении).
2. Регистрационный лист присутствующих.
3. Список вопросов, вынесенных на собрание, и собранные ответы.

В ситуации участия представителей собственников необходимо подтвердить их интересы нотариальной доверенностью.

Когда переводить из жилого в нежилое выгодно?

Квартиры на первых этажах часто используют для бизнеса. Открывают в них офисы, салоны красоты, магазины и пр.

Смена статуса объекта будет оправданной, если:

• Дом расположен около метро или вокзала и есть возможность сделать отдельный выход на улицу, по которой поток людей идет к станции.
• Квартира расположена в центральном районе. Для Москвы – в центре или на расстоянии нескольких станций от Кольцевой.

Если дом расположен на более удаленных станциях, но в районе метро, квартира все равно будет приносить доход. Но, естественно, арендная ставка или рыночная стоимость будет ниже по сравнению с объектами в центре.

Если окна квартиры выходят в глухой двор, она едва ли будет приносить доход в качестве коммерческого объекта.

Ввод в эксплуатацию

В течение 1 года со дня получения разрешения помещение должно быть введено в эксплуатацию. Это значит, что реконструкция и получение всех необходимых разрешений должны быть завершены.

Если этого не происходит, то разрешение подлежит отмене. Помещение вновь получает статус жилого и все выполненные изменения должны быть устранены.

Чтобы такой ситуации не произошло, рекомендуем выбирать строительные бригады с опытом в оформлении технических документов. Получив необходимые документы, можно переходить к этапу регистрации помещения как объекта нежилого фонда.

Кроме сжатых сроков на подготовку и ремонт, можно столкнуться и с другими трудностями. Например, связанными с конструкцией дома, его исторической ценностью, историей объекта недвижимости и т.д.

Мы рекомендуем заказывать услугу по проверке объекта в агентстве до покупки. Так вы будете уверены, что покупаете “чистый” объект и никаких проблем в будущем не возникнет.