Reg92.ru

Регион 92
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор С Управляющей Компанией На Что Обратить Внимание

Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения

Последние изменения: Февраль 2021

Многоэтажные жилые дома, согласно положениям ЖК РФ, перешли на обслуживание управляющих компаний (УК). Все взаимоотношения жильцов с обслуживающими организациями подлежат юридической фиксации через договор с управляющей компанией. Если заказчика не устраивает исполнение работ, закон допускает расторжение договора и переход на обслуживание в другую компанию.

После подписания договора компания получает объем обязательств, за которые собственники жилья обязаны вносить плату. Помимо технического обслуживания, управляющая компания отвечает за предоставление документации, связанной с договорными отношениями, включая различные справки об оплате, проживании граждан, выписках о финансовых расчетах. От договора зависит степень удовлетворения заказчиками качеством обслуживания домом, поэтому важно знать, на что обратить внимание при подписании, и быть готовым ссылаться на пункты документа при появлении разногласий.

На что обратить внимание при составлении договора на управления МКД

Порядок заключения договора определен законом. Содержание согласуется обеими сторонами. Срок заключения устанавливается ЖК РФ, ввиду чего ДУ не может быть заключен на срок более пяти лет и менее одного года.

Отсутствие в договоре указания состава общедомового имущества

Статья 162 ЖК РФ возлагает на управляющую компанию ряд обязанностей по эксплуатации общего имущества. ОДИ подробнее описывается в Постановлении № 491 от 13.08.2006.

К такому можно отнести:

  • Помещение, не являющееся частью квартиры.
  • Лестничные площадки и лестницы.
  • Лифты и их шахты.
  • Коридоры.
  • Цокольные этажи.
  • Чердаки с подвалами, в которых располагается инженерное оборудование.
  • Крыши.
  • Механические, электрические и санитарные узлы.
  • Земельный участок и другое.

Однобокая фраза «общедомовое имущество» в договоре дает компании карт-бланш в вопросе выполнения обязанностей, что не противоречит законодательству.

Чем подробнее вы проработаете список, тем проще будет потом спрашивать с УО обслуживание того или иного имущества. Помимо указанного списка, нелишним будет указать следующие объекты:

  • придомовые коммуникации;
  • скрытые инженерные сети;
  • почтовые ящики;
  • парадные двери и домофон;
  • оконные рамы;
  • тоннель мусоропровода;
  • систему освещения.

Внимание к правам и обязанностям сторон договора

С помощью качественно составленного перечня прав и обязанностей можно упростить взаимодействие с УК избежать недопонимания в будущем.

К примеру, в договоре стоит отметить то, что собственники обязуются обеспечивать доступ представителям компании к их помещениям, для проведения процедуры осмотра состояния внутриквартирной коммуникации, санитарно-технических узлов и сопутствующего оборудования, а также для проведения ремонта в ранее согласованный день, а в аварийных ситуациях — в любой момент времени. В свою очередь УК обязуется проводить сухую и влажную уборку подъездов N-количество раз в месяц/неделю.

Указание перечня работ и услуг, которые оказывает УО по содержанию и текущему ремонту МКД

Собственники и управляющая организация должны согласовать все условия договора, что также касается и предоставления услуг. Данный список формируется и подшивается к документу после обоюдного изучения обеими сторонами. Перечень должен иметь понятную форму как для УК, так и для жильцов.

Среди услуг могут быть:

  • процедура регулировки и наладки отопительной системы и вентиляции;
  • опрессовка центральной системы отопления;
  • озеленение придомовой территории с последующим уходом;
  • чистка снег с крыши и удаление наледи с откосов;
  • уборка мусора, включая листья и грязь и т.д.

Определение изменения цены на содержание МКД

В части 7 статьи 156 ЖК РФ говорится, что размер оплаты за содержание и ремонт многоквартирного дома определяется в рамках общедомового собрания, рассматриваемого МКД, при этом в учет идут предложения от УК. Установленный тариф действует не менее года. Изменение цены можно указывать в зависимости от индексации цен услуги.

Прописать ответственность за неисполнения обязательств для обеих сторон договора

Большая часть документов содержит подробное указание ответственности собственников, но не исполнителей. Рекомендуется установить подробный перечень условий, предъявляемых УК, а также последствия, которые последуют в случае их невыполнения. Контроль может осуществляться инициативной группой, которую выдвигают жильцы МКД.

Указать периодичность предоставления отчета о проделанных работах

Каждый первый квартал нового года УК должна предоставлять отчет о проделанной работе, которая отражена в договоре. По согласованию сторон можно прописать и другие сроки предоставления отчетности. Дополнительное утверждение отчета в договоре — ключ к эффективному финансовому контролю.

Стороны соглашения

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон. Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме. Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Читать еще:  Можно ли получить группу быть на больничном

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.

Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Права и обязанности сторон

Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.

Плата формируется с учетом следующих составляющих:

  • стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
  • цена аварийного обслуживания;
  • плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
  • стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.

В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:

  • Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
    • содержание и ремонт общего имущества МКД;
    • уборку придомовой территории;
    • проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
    • выявление и устранение текущих поломок.
  • Выполнение организационной и управленческой работы:
    • заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
    • расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
    • формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
    • прием и рассмотрение заявок жильцов;
    • реагирование на жалобы собственников.

Чтo дeлaeт УК

Упpaвляющaя кoмпaния — этo opгaнизaция, кoтopaя yпpaвляeт дoмoм. Для этoгo oнa:

Пpoвepяeт cocтoяниe дoмa
Пpoвoдит ocмoтp кpыши, пoдъeздa, пoдвaлa, двopa. Ecли oбнapyживaeт нeиcпpaвнocть, тo плaниpyeт peмoнт.

Дeлaeт peмoнт
Кpacит cтeны, чинит лecтницы и лифт, пpивoдит в пopядoк пoдъeзд, ycтpaняeт тeчь в кpышe, зaмeняeт пpoxyдившиecя тpyбы.

Opгaнизyeт paбoтy aвapийныx cлyжб
Aвapийнaя cлyжбa — этo пoдpaздeлeниe УК или oтдeльнaя opгaнизaция, c кoтopoй УК зaключaeт дoгoвop.

Cпocoб opгaнизaции aвapийнoй cлyжбы выбиpaeтcя любoй. Нo УК дoлжнa oбecпeчить, чтoбы ycтpaнялиcь пoлoмки, кoтopыe oтнocятcя к aвapийнoй cлyжбe: пopыв тpyбы oтoплeния, кaнaлизaции, вoдoпpoвoдa и т.д.

Pacпpeдeляeт дeньги жильцoв
Coбиpaeт дeньги и pacпpeдeляeт иx нa peмoнт, пoкyпкy для дoмa, ycтaнoвкy нoвыx лaвoчeк, дeтcкoй плoщaдки. Дeньги жильцoв идyт eщe нa зapплaтy yбopщиц, cлecapeй, кoнcьepжки.

Coбиpaeт дeньги зa кoммyнaльныe ycлyги
Жильцы пepeчиcляют нa cчeт УК дeньги зa пpeдocтaвлeнныe ycлyги: элeктpичecтвo, гaз, вывoз мycopa. Пoтoм УК пepeвoдит coбpaнныe cyммы кoмпaниям, кoтopыe opгaнизyют пocтaвкy гaзa, элeктpичecтвa, вывoз мycopa.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Нужен ли договор с управляющей компанией на обслуживание дома

Если некоторые жильцы не хотят участвовать в подписании договора и брать на себя обязательства, прописанные в нем, они должны понимать, что отсутствие документа приведет к неопределенности их взаимоотношений с компанией.

Только в этом случае документ будет полноценным и официальным. Если же половина голосов набралась, но отдельные люди не согласны с условиями договора, они могут начать судебный спор, это же право есть у новых собственников жилья.

Читать еще:  Займ под региональный материнский капитал кемерово

Схема работы с УК.

Когда имеется несогласие, то по статье 445 Гражданского кодекса РФ нужно составлять протокол разногласий, где отмечаются моменты, требующие изменений.

Также там оговаривается желаемая формулировка условий, которую управляющая компания может принять, либо отвергнуть и потребовать принятия изначального варианта.

Гражданин имеет право обратиться в суд для разбирательств, и если он решит, что договор незаконен, его нужно будет изменить. В противном случае документ будет действовать для гражданина и ему понадобится возместить убытки.

Обязанности собственника

Необходимость вносить квартплату от собственника за услуги, подаваемые в жилье, продиктована статьей 153 Жилищного кодекса РФ. Там сказано, что каждый гражданин и организация, которые владеют помещением или пользуются им, должны оплачивать потребляемые коммунальные услуги.

При наличии управляющей компании, но несогласии отдельных жильцов с ее условиями, последние должны доказывать свои права и защищать интересы в законодательном порядке.

На что следует обратить внимание в договоре с УК, расскажет это видео:

Если же соглашения вообще нет, к примеру при только введенном в эксплуатацию объекте, следует устроить общее собрание и на нем выбрать представителя общественности, наделив его правом на заключение соглашения.

Инициаторы собрания должны заранее оповещать о нем всех жильцов, а перед проведением сообщать о порядке принятия решений. Если собрание посетило менее половины жильцов, его нельзя проводить, ведь решения будут нелегитимными.

Основные функции УК

На основании вышеперечисленного функциональные задачи управляющей компании следующие:

  • посреднические – между собственниками жилья и поставщиками ресурсов, ремонтными организациями и т.д.;
  • обслуживающие – содержание и управление домом в целом, поддержание его состояния в нормативных значениях, проведение необходимых ремонтных работ;
  • исполнительские – управляющая компания предоставляет коммунальные услуги владельцам помещений все и в одном лице.

Правомерно ли управляющая компания требует оплату, если нет договоров с собственниками?

Договор от 01.03.2014г Управляющей компанией и ТСЖ на содержание и ремонт общего имущества дома. 17.02.2015г согласно выписки из ЕГРЮЛ ТСЖ ликвидировано,а новый договор с собственниками не заключен.УК продолжала начислять плату за содержание и ремонт. и присылала счета каждый месяц. Правомерны ли действия УК Некоторые собственники жилых помещений отказались вносить плату.На данный момент УК подала исковые заявления о взыскании задолженности.

Расторжение

Законом предусмотрены следующие основания для прекращения действия ранее составленного документа:

  1. Завершение срока юридической силы соглашения.
  2. Нарушение требований законодательства со стороны УК.

В первом варианте проводится собрание собственников, где выносится на рассмотрение вопрос о продлении периода действия договора. Если со стороны жилищной компании выполняются действия, противоречащие закону, необходимо обращаться в суд.

Законодательство предусматривает ситуации, когда расторжение соглашения происходит в особом порядке. В случае ликвидации или банкротства управляющей компании договор считается расторгнутым со дня принятия такого решения судом, либо учредителями УК.

Порядок определения условий соглашения

Для выбора пакета обслуживания и определения условий его осуществления жильцы дома призываются на общее собрание. В кругу собственников квартир МКД обсуждается несколько вариантов услуг, предоставляемых разными жилищными формированиями. Для выбора одной управляющей компании (УК) проводится голосование, результат которого определяется подсчетом голосов.

Чтобы на каждого владельца жилплощади была возложена ответственность по соглашению, не требуется его фактического подписания, так как договор заключается на основе протокола собрания. Несогласные жители с претензиями обращаются в суд. В такой ситуации заключение договора откладывается до вынесения судебного вердикта.

Как проверить и согласовать условия договора управления

Кто имеет право согласовывать условия договора управления

До принятия общим собранием собственников решения о заключении договора, в переговоры относительно условий договора управления имеет право вступать председатель совета многоквартирного дома (ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).

Если совет дома не выбран, то вести переговоры с управляющей организацией может инициативная группа или отдельные собственники. Желательно, чтобы инициативная группа была одна, и ее мнение совпадало с мнением остальных собственников.

Смена условий в уже заключенном договоре

Если договор заключен, то изменить его можно только по соглашению с управляющей компанией.

В договоре могут быть незаконные условия, которые противоречат жилищному кодексу и нарушают права потребителей. Такие условия считаются недействительными и не должны применяться. На такие условия и их применение можно повлиять через территориальный отдел Роспотребнадзора или жилищную инспекцию.

Но спор по этим условиям в любом случае лучше начать с управляющей компанией. Если компания согласится внести изменения, то новую редакцию договора надо будет утверждать на общем собрании. Если организация проигнорирует письменные претензии, то собственники могут обратиться в Роспотребнадзор. В обращении важно указать, что Вы уже обращались с письменной претензией, но компания не ответила либо отказала в просьбе. Управляющая организация скорее всего получит предписание и(или) штраф. Можно подумать о смене управляющей организации на более контактную.

Читать еще:  Как получить миллион от государства молодой семье

Также в договоре могут быть условия, не противоречащие закону, но выгодные только управляющей компании. Заменить их скорее всего жителям не удастся. В этой ситуации стоит рассмотреть вопрос об отложении споров по условиям до истечения срока договора, либо решать вопрос о выборе другой управляющей организации.

В жилищную инспекцию лучше обращаться, компания применяет какие-то сомнительные условия из договора на практике. Например, условие по индексации размера платы.

Согласование условий в заключающемся договоре

Если договор не заключен, то совету дома можно настаивать на условиях договора, выгодных для жителей. Особенно в случае, когда вопрос о выборе управляющей организации только вынесен на общее собрание.

Условия, которые не противоречат закону, но выгодны только управляющей компании, жителям желательно заменить на подходящие до проведения собрания об утверждении условий такого договора. Пока договор не заключен, и есть вероятность, что жители не выберут конкретную организацию, которая хочет управлять домом, с ней еще хоть как-то можно договориться.

Если управляющая компания не хочет менять условия договора, то можно не выбирать эту управляющую организацию и не утверждать условия договора управления. Тогда потребуется много работы с собственниками, чтобы они массово проголосовали так, как нужно, и понимали, по какой причине. В этом случае собственники рискуют, что способ управления не будет реализован, и выбор компании будет происходить по конкурсу, проводимому местной администрацией. Поэтому обязательно параллельно надо искать и выбирать другую компанию.

Иногда, если УК не хочет менять условия договора, можно выбрать компанию и ничего не делать, если незаконные условия она не применяет в работе, а невыгодные для жителей условия отсутствуют или с ними возможно жить.

На что обратить внимание при проверке договора управления

Отчетность

Обращайте внимание на условия договора про отчетность управляющей компании. Ведь из отчета можно понять, получила ли управляющая компания себе «экономию», также он может пригодиться для признания работы компании ненадлежащей (иногда нужно при смене УК). Остаток из отчета можно взыскать при смене управляющей компании в пользу новой избранницы, чтобы жители сохранили неизрасходованные деньги.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает строгих требований к форме отчета. Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за прошлый год, а также размещает этот отчет в ГИС ЖКХ (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Однако в договоре управления можно предусмотреть другой порядок отчетности. И этой возможностью надо пользоваться.

Полномочия по сдаче в аренду (пользование) общедомового имущества

Ещё одно условие, на которое нужно обратить внимание, — предоставление управляющей организации полномочий по сдаче в аренду (пользование) общедомового имущества. Решение вопросов об использовании общего имущества относится к исключительной компетенции общего собрания собственников.

Условия о сдаче в аренду могут быть сформулированы по-разному. Обычно они прописаны в разделе с правами организации, но бывает, что раскиданы по всему договору.

Экономия по договору управления

Бывают ситуации, когда жителям невыгодно отсутствие условия. Например, вариант с распределением экономии (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). В таком случае можно прописать в договоре другой вариант экономии, не предусмотренный в Жилищном кодексе РФ.

Это нужно сделать, так как в случае выбора новой управляющей организации или создания ТСЖ можно истребовать у старой УК неизрасходованные средства. Но если жители не настояли на другом распределении экономии, то деньги при соблюдении перечисленных условий будут считаться прибылью УК «по умолчанию». Суд откажет во взыскании. А в спорах по таким делам речь идёт о суммах в сотни тысяч рублей и выше.

Также обращайте внимание на формулировки условий, перепроверяйте ссылки в протоколе на другие пункты того же договора и нормативные документы. Указанные в договоре сроки стоит проверить по нормативным договора: иногда управляющая компания сокращает сроки, предусмотренные законом.

Тонкости урегулирования разногласий по договору управления

Согласование лучше производить в письменной форме, чтобы фиксировать позиции управляющей организации. Возможно также предварительное устное обсуждение вопросов с последующим письменным закреплением достигнутых договоренностей.

С учетом сроков на рассмотрение обращений собственников, такое согласование может быть долгим, поэтому начинать лучше заранее, с приличным запасом времени до проведения общего собрания (в случае согласования условий договора, которые выносятся на голосование).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector