Договор Купли Продажи Квартиры Образец С Авансом Образец

Договор аванса при покупке квартиры

Внесение аванса при покупке квартиры должно быть отражено в отдельном соглашении, предварительном или основном договоре купли-продажи (далее – ДКП). Некоторые считают, что аванс служит обеспечением обязательств, но это не совсем так. Рассмотрим, как и когда оформляется договор аванса, какие есть риски для участников сделки, и как его составить правильно.

В статье расскажем:

Как оформить аванс при покупке квартиры

Внести аванс можно при помощи специального авансового договора (или соглашения). Нередко в этом качестве выступает предварительный договор купли-продажи, но чаще всего (и правильнее) заключать отдельный договор, на основании которого у сторон сделки появляются определенные права и обязанности.

Порядок действий

1. Проверить продавца. Нужно убедиться, что он действительно является собственником именно этой квартиры. Если в качестве продавца выступает доверенное лицо (например, риэлтор), то проверять нужно и его тоже. В любом случае, лучше настаивать на личном общении с продавцом, если это вообще возможно.
2. Согласовать с продавцом или его представителем условия выплаты аванса.
3. Составить договор. Лучше всего это сделает нотариус и, в идеале, он же может его заверить. Это не обязательно, однако сильно снижает возможные риски и проблемы.
4. Передать сумму аванса и потребовать расписку о ее получении.

Документы

От покупателя в данном случае требуется только паспорт гражданина РФ. А вот продавец, помимо паспорта, должен предоставить и другие документы, на основании которых можно проверить, что именно он является собственником (или доверенным лицом собственника) рассматриваемой квартиры:

• Доверенность на представителя (если актуально).
• Паспорт представителя (если актуально).
• Выписка из ЕГРН. Позволяет определить владельца и подтверждает факт наличия права собственности.
• Правоустанавливающий документ. В таком качестве может выступать договор купли-продажи, дарения и так далее. На основании этого документа можно определить, как именно текущий владелец получил право собственности.

• Выписка из домовой книги. Этот документ на данном этапе не обязателен, однако именно он поможет определить, кто именно прописан в квартире.
• Справка из управляющей компании. Помогает определить наличие или отсутствие долгов за коммунальные услуги.
• Техпаспорт. С его помощью можно выявить неузаконенную перепланировку.

Расходы

Помимо расходов на нотариуса, дополнительных затрат в данном случае нет. Составление и заверение такого договора обойдется примерно 2-10 тысяч рублей, смотря по тому, где именно будет заключаться сделка.

Сроки

Саму сделку можно заключить буквально за 1 день или даже несколько часов, если на то есть желание обеих сторон. Однако в случае с авансом более важен тот срок, на который нужно вносить деньги.

Чаще всего определяется он как несколько дней или недель, которые уйдут у покупателя на проверку продавца и недвижимости. В среднем такой срок определяется как 2 недели. В течение этого времени продавец не будет иметь права продавать жилье другим покупателям, иначе будет обязан вернуть аванс.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом

Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом должен содержать условия основного договора, а также срок, в который основной договор должен быть оформлен. Основные правила заключения предварительного договора купли-продажи — в ст. 429 Гражданского кодекса.

Условие о внесении аванса можно включить в текст предварительного договора. При этом:

• Должно быть четко прописано условие, что указанная сумма вносится в качестве авансового платежа.
• Обязательно указываем размер аванса. Для исключения разногласий рекомендуется указать как процент от цены основной сделки, так и конкретную сумму.
• Передача аванса оформляется распиской или подтверждается платежным документом о переводе. Сам факт подписания предварительного договора не свидетельствует об уплате аванса. Поэтому и нужен отдельный документ, который доказывает выплату.

Размер аванса не должен быть существенным (т.е. большая часть цены не должна уходить в авансовый платеж по преварительному договору), т. к. в этом случае договор будет квалифицироваться судами не как предварительный, а как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предоплате (п. 8 постановления пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). В таком случае подлежит удовлетворению иск покупателя о понуждении продавца к передаче квартиры, являющейся предметом договора, при условии наличия квартиры в натуре и права собственности у продавца.

Что такое договор аванса при покупке квартиры

Подобный документ – это форма заверения намерений покупателя приобрести указанное жилье, а продавца – не рассматривать другие варианты продажи до принятия покупателем окончательного решения. Для придания такой договоренности юридической силы авансовое соглашение составляется письменно и подписывается обеими сторонами. Его заключают как отдельный документ, отражая все необходимые аспекты: сроки и способ передачи предоплаты, параметры объекта покупки, другие условия.

Жестких критериев к форме авансового договора законом не предусмотрено. Не важно каким способом составлен текст этого документа (на компьютере или от руки), важна лишь полнота информации, зафиксированная в договоре аванса при покупке квартиры. Скачать пример подобного соглашения можно в конце данной статьи.

Количество составленных и подписанных сторонами экземпляров договора должно соответствовать числу участвующих в сделке сторон.

О величине аванса стороны договариваются совместно. Она также не регламентируется законодательством, но на практике приемлемым считают 5-10% от стоимости объекта, либо устанавливают фиксированную сумму, которая и фигурирует в договоре аванса.

Несмотря на отсутствие особых требований к форме договора внесения аванса при покупке квартиры его содержание должно содержать исчерпывающую информацию, касающуюся многих аспектов соглашения. Следует указать:

• место и дату оформления договора;
• личные данные обеих сторон (ФИО, номера удостоверяющих личность документов, адреса регистрации);
• ссылки на статьи гражданского законодательства, нормами которых руководствуются при заключении соглашения;
• предмет соглашения, т.е. обязательство последующего заключения договора купли-продажи;
• характеристики авансируемой квартиры;
• сумму аванса;
• способ передачи аванса;
• дату (условия) подписания договора купли-продажи;
• наименования и реквизиты документов, на основании которых продавец владеет объектом продажи;
• права/обязанности сторон;
• условия возврата аванса в случае невыполнения обязательств любой из сторон;
• личные подписи участников.

Что такое авансовое соглашение

Основные сведения о предварительном платеже при купле-продаже жилья содержит Гражданский Кодекс РФ. Но в ГК дано точное определение только задатка, выполняющего одновременно функции предоплаты и гарантийного обязательства. Его передают:

Аванс не отмечен специально в нормативных актах. Отсутствует обязательная форма договора.

В действительности авансовое соглашение (АС) с процедурой передачи соответствующих денежных средств – важнейший этап типовой сделки. Подписывают договор после достижения предварительных договоренностей.

В договоре аванса указывают сведения:

• идентификационные данные покупателя и продавца;
• адрес и общие параметры недвижимости;
• цену покупки и размер предварительной оплаты;
• подтверждение не аварийного состояния строения;список доверенностей и другой обязательной сопроводительной документации;
• штрафные санкции;
• порядок расчетов;
• срок действия АС.

Отдельно отмечают обязательства продавца:

• подписать ДКП до определенной даты;
• снять обременения;
• выписать жильцов;
• устранить задолженности по коммунальным услугам;
• сохранить номер стационарного телефона.

Фактически соглашение об авансе описывает обязательства покупателя и реализатора по совершению конкретной сделки на определенных условиях.

Оптимальный размер предоплаты

С учетом общей стоимости недвижимости, для большинства случаев достаточно нескольких процентов аванса. Иногда предоплату ограничивают фиксированной суммой (100 тыс. руб. или другой).

Исключение – сложные сделки с участием нескольких сторон (банк при ипотеке). При наличии непогашенного ипотечного займа, продавцу или кредитору передают необходимые денежные средства. Таким образом закрывают кредит и «очищают» записи в базе данных «Росреестра» от обременения.

Как безопасно передать деньги

При расчете наличными деньгами пользуются стандартной депозитарной ячейкой. В тексте соглашения можно указать отделение банка, время выполнения отдельных действий.

Безналичная форма оплаты удобнее для перечисления крупных сумм. Банковский перевод устраняет затраты на проверку купюр, обеспечение сохранности.

Деньги блокируют на специальном счете. Доступ к нему продавец получит после предоставления сотруднику банка подтверждающих документов.

Расписка о получении аванса

Расписку можно сделать частью общего ПДКП или ДКП. Но юристы рекомендуют составить отдельную расписку.

Для предотвращения мошеннических действий используют:

• заполнение синими чернилами от руки;
• качественные пишущие средства;
• оформление в присутствии свидетелей.

Надо ли регистрировать

Регистрация авансового договора у нотариуса не требуется. Нотариальное свидетельствование выполняют дополнительно для исключения подделки важных документов.

Если сделка сорвется

1. При отказе покупателя от завершения сделки предоплата остается у продавца.
2. В обратной ситуации переданные деньги возвращают полностью, либо в удвоенном размере при оформлении залога.

Условия возврата средств приписывают при составлении авансового договора.

Документы

Перечень документов, необходимых для подписания соглашения об авансе невелик и подтверждает сведения, указанные сторонами в тексте договора:

1. документы, подтверждающие личности сторон, то есть паспорта покупателя и продавца;
2. документы, подтверждающие право собственности квартирой;
3. справка об отсутствии в квартире временно выписанных граждан, которые могут заявить о своих правах после покупки недвижимости.

Остальной пакет документов готовится сторонами для заключения основной сделки по покупке-продаже и касаются именно этих правоотношений.

Образец соглашения 2018 г.

В законодательстве не содержится конкретных требований к образцу или утвержденных форм договора об авансе. Поэтому стороны сами могут составить этот документ – скачать образец и скорректировать текст под свой случай. Обычно документ называется соглашением, хотя не будет ошибкой именовать его и договором об авансе.

В тексте оговаривается порядок расчетов, ответственность продавца и покупателя в тех случаях, если они по каким-то причинам откажутся от дальнейшего проведения сделки. Поэтому в соглашении обязательно отразить такие сведения.

Реквизиты сторон и предмет соглашения

Указывают место подписания, дату ФИО и данные паспортов каждой стороны.

Предметом соглашения обычно выступают сразу 2 утверждения:

1. Первое связано с обязательством заключить договор купли-продажи, по которому рассматриваемая квартира обязательно перейдет от продавца покупателю не позднее указанной даты (например, в течение 1 месяца).
2. Второе связано с описанием самого аванса – т.е. суммы, которая передается в качестве предоплаты от покупателя продавцу. Ее размер обычно устанавливается в процентах от стоимости квартиры, но в любом случае нужно точно прописать сумму цифрами и прописью. Также необходимо отдельно указать, что эти деньги уже входят в стоимость сделки, т.е. в дальнейшем покупатель только доплачивает разницу.

Важно указать, что речь идет именно об авансе, а не о задатке. Это разные понятия, хотя между ними есть и общие черты.

Сведения о документах на квартиру

Отдельным пунктом подробно прописывают, кто именно является собственником объекта, на каком основании принадлежит ему квартира. Таким образом, в соглашении об авансе нужно указать реквизиты свидетельства о собственности, а также договора, на основании которого объект стал принадлежать владельцу (купля-продажа, дарение и т.п.). Если недвижимость перешла по наследству, договор отсутствует – вместо него указывают реквизиты свидетельства о наследстве. Предполагается, что покупатель изучил все эти документы перед подписанием соглашения и убедился в их подлинности.

Обязательства продавца

Наиболее важные пункты связаны с обязательствами сторон по проводимой сделке. Сам факт подписания соглашения предполагает, что продавец и покупатель гарантируют друг другу определенные действия или факты. Например, собственник утверждает, что верны такие сведения:

• на квартиру не претендуют какие-либо третьи лица;
• в квартире нет арендаторов (частных или юридических лиц);
• она не находится под арестом на основании судебного решения;
• отсутствует обременение по ипотеке (хотя оно может и присутствовать – об этом стоит упомянуть отдельно);
• собственник полностью дееспособен и не состоит на учете в соответствующих медицинских учреждениях (психиатрический, наркологический диспансер);
• объект не подвергался незаконной перепланировке; если были сделаны какие-либо конструктивные изменения, они производились согласно разрешению муниципальных органов;
• нет запрета на прописку новых жильцов (например, он может быть, если дом признан аварийным, в связи с чем предполагается снести его).

Отдельно прописывают полный список лиц, которые в данный момент зарегистрированы на данном объекте. Указывают ФИО, дату рождения и степень родства с собственником, если речь идет о родственниках.

Отдельным пунктом можно указать порядок проведения сделки и другие обязательства собственника:

1. Представить покупателю все документы еще до подписания соглашения, а если это невозможно – предоставить документы не позднее указанного срока.
2. Не производить никаких действий с квартирой в течение всего срока действия договора об авансе, если они могут нарушить права покупателя (прописывать других лиц, заключать аналогичные соглашения и принимать аванс от посторонних граждан, производить перепланировку и т.п.).
3. Погасить все коммунальные платежи, обязательства по которым возникнут вплоть до даты подписания окончательного договора купли-продажи.
4. Явиться в день совершения сделки в орган Росреестра (или МФЦ), а также обеспечить явку всех собственников (если, например, речь идет о продаже доли или комнаты в коммунальной квартире – это обязательное требование).
5. Снять с регистрационного учета (т.е. выписать) всех граждан, которые ранее были прописаны в квартире на момент подписания договора купли-продажи. Также можно отдельно указать, что собственник должен к этому же времени расторгнуть договоры аренды, если таковые заключались ранее.
6. Прочие обязательства (например, оказать содействие покупателю во время переоформления договоров оказания телефонных услуг, предоставления интернет-линии и т.п.).

Составление расписки о передаче денег

Каким-либо образом регистрировать авансовый договор не нужно. А вот расписку о получении-передаче денег составить просто необходимо.

Расписка о передаче авансовой суммы из рук в руки должна писаться исключительно от руки! Не допускается компьютерный набор текста в целях безопасности участников сделки.

Если финансовые операции осуществляются путем банковского перевода, писать расписку нет необходимости: в любом спорном случае у покупателя будет документальное подтверждение факта передачи денег продавцу.

Как передать деньги

Составить и подписать соглашение об авансе при покупке квартиры – это ещё не всё. Потребуется также передать деньги контрагенту. Этот процесс также необходимо задокументировать. Выбирая, как правильно оформить бумаги, можно использовать следующие варианты передачи средств:

• наличными (подтвердив это распиской);
• безналичными с одного счёта на другой;
• переводом с карты на карту;
• через банковскую ячейку (используется, если сумма большая и также требует оформления расписки).

Способ внесения средств может прописываться изначально в соглашении. А также лицо может получить авансовые деньги сразу же по подписанию такой бумаге, о чём прямо на ней делается соответствующая отметка.

Расписка

К договору аванса за квартиру перед покупкой жилья составляется расписка. Она представляет собой бумагу, подтверждающую факт, что вносится аванс. Делается это уже непосредственно в момент оплаты. Пишет её продавец своей рукой. В документе прописываются следующие ведомости:

• дату и место составления бумаги;
• название документа;
• ФИО участников сделки, их паспортные данные и адреса;
• сумму переданных средств и соглашение, по которому происходила такая передача;
• отсутствие у контрагентов претензий друг к другу.

Образец соглашения об авансе при покупке квартиры

Как было ранее указано, факт предоплаты может прописываться не только в договоре купли-продажи квартиры с авансом, но и отдельным документом. Образец последнего представлен далее.

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры

Сначала, необходимо выяснить причины необходимости предварительного заключения. Они могут быть связаны с различными нюансами, например:

• у покупателя недостаточно денег для совершения покупки;
• у продавца подготовлены не все необходимые документы, для осуществления продажи жилого помещения новому владельцу;
• квартира находится в многоквартирном доме, который ещё не сдан в эксплуатацию.

Вот наиболее часто встречающиеся обстоятельства, при которых, непосредственная сделка всегда откладывается.

Главная разница между предварительным договором и основным, заключается в дополнительных условиях. Чаще всего к ним относят внесение задатка, залога, а также аванса.

Каждый из этих моментов, требует отдельного внимания. Потому что это совершенно разные термины с точки зрения законодательства. Какой именно подходит в конкретной ситуации, решать сторонам, у которых возникла необходимость заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

Расписка об авансе за квартиру

Главным подтверждением получения аванса продавцом является написанная им расписка. Без нее не рекомендуется передавать деньги. Расписка должна соответствовать требованиям ГК РФ.

Для подробной информации об этом, советую прочесть статью «Правильная расписка о получении денег»

Передавая деньги юридическом лицу — убедитесь в том, что они будут переданы в кассу предприятия, либо на расчетный счет в банке ( не в руки директору или подписанту договора)

Возврат аванса покупателю квартиры

Если сделка по каким либо причинам не состоялась — аванс возвращается покупателю. Для этого участникам сделки необходимо прописать сроки и порядок возврата аванса в предварительном договоре.
Иначе возврата денег вам не дождаться.

Также прописывайте штрафные санкции за задержку возврата аванса.

Аванс оформляется Соглашением о расторжении договора. В случае, если у обеих сторон нет претензий, можно уничтожить все ранее подписанные документы.

Часто задаваемые вопросы

1. Аванс или задаток передать лучше?

Задаток — это платеж, обеспечивающий выполнение условий договора.

Аванс — просто частичная оплата.

Риски несостоявшейся сделки при купле-продаже недвижимости оборачиваются финансовыми потерями.
Ведь порой приходится тратится на аренду жилья или неизбежным становится потеря задатка во встречной (альтернативной) сделке.

Поэтому, я рекомендую передавать задаток.

2. Не возвращают аванс за квартиру. Что делать?

Если сделка не состоялась, продавец обязан вернуть задаток в сроки, оговоренные в предварительном договоре купли-продажи (договоре аванса).

Устные требования не помогают?

Требование о возвращении задатка можно отправить телеграммой или заказным письмом. Обязательно себе сделайте копию корреспонденции с печатью почтового отделения.
Так же укажите должнику о намерении обратиться с иском в суд и возложении на него расходов на адвоката и уплату госпошлины.

PS. Рекомендации основаны на опыте успешных сделок