Reg92.ru

Регион 92
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор Аренды Земельного Участка Для Строительства Многоквартирного Дома

Изменение видов разрешенного использования арендуемой госземли. Возможно ли?

Действующее земельное законодательство разграничивает все земли на территории РФ на 7 категорий (земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и т.д.).Закон 5293собственников использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Но вместе с этим, градостроительное законодательство содержит понятие «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) – документ, который дает ответ на вопрос: «Разрешено ли строить на этой земле и с какими параметрами?» в отношении земельных участков в границах того или иного населенного пункта. ПЗЗ, помимо всего прочего, включают в себя градостроительный регламент, который определяет виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах той или иной территориальной зоны. Именно об этих видах разрешенного использования мы и расскажем в нашей статье применительно к земле, находящейся в публичной собственности.

В чем преимущества аренды земли на 49 лет у государства ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

В соответствии с нормами гражданского законодательства можно арендовать земельный участок для ведения сельскохозяйственных работ. Стоит сказать то, что 49 лет – это самый большой срок, на который можно арендовать землю.

Большая часть сельскохозяйственных угодий находится в собственности у государственных муниципальных образований. Государство предлагает более низкую цену на аренду по сравнению с частниками, что в свою очередь играет роль при долгосрочной аренде для того, чтобы заниматься сельскохозяйственными работами.

Какие есть основные цели долгосрочной аренды ?!

  • Предпринимательская деятельность;
  • Сельскохозяйственная деятельность;
  • Прокладка инженерных сетей. В частности, это может быть прокладка водопровода, газовых труб, электрических сетей;
  • Использование земельных недр;
  • Строительство социальных объектов, например, многоквартирные дома.

Если говорить об условиях долгосрочной аренды, то они прописываются в положения статьи 39 Земельного кодекса России. В частности, предприниматель должен вовремя вносить арендные платежи, обеспечивать свободный доступ к водоемам, находящимся на арендованной земле, не препятствовать возведению объектов, согласованных администрацией, досрочно предупреждать о расторжении договора аренды самого арендодателя в письменной форме.

Какие документы нужны и куда следует обращаться ?!

Арендатор должен подготовить пакет документов и с ним подать заявление в муниципалитет. Кстати, если нет сведений о постановке на кадастровом учете и межевании органы муниципальной власти могут отказать в оформлении сделки.

Если говорить о документах, предоставляемых в органы муниципальной власти, то это непосредственно само заявление от потенциального арендатора, паспорт гражданина Российской Федерации, справка из ЕГРЮЛ, кадастровая выписка на участок земли, правоустанавливающие документы на объекты строительства, которые были возведены на земельном участке, справка об отсутствии коммуникационных систем, справка, которая подтверждает отсутствие обременений на землю.

С этими документами стоит обратиться непосредственно в органы муниципальной власти. Долгосрочная аренда имеет множество преимуществ, поэтому заявители стараются оформлять договора на максимально возможный срок, предусмотренный Земельным кодексом. При долгосрочной аренде (от 5 до 49 лет) арендатор получает право потом выкупить земельный участок. И это можно сделать до окончания официального договора, заключаемого между арендатором и арендодателем. Очень существенным преимуществом долгосрочной аренды у государства на любой срок является юридическая чистота. При дальнейшем выкупе аннулировать сделку купли-продажи очень сложно. Большинство рисков сведено к минимуму. Такую землю использовать можно для целей, не противоречащих установленных земельным законодательством нормам.

Плюсы аренды земли заключаются в следующем:

  • Сравнительно низкая арендная плата. Она существенно ниже рыночной стандартной цены. Обычно составляет плата порядка нескольких тысяч рублей в год;
  • Плата повышается раз в год постепенно и без резких скачков;
  • При истечении срока действия договора арендатор может оставить за собой приоритетное право на продление договора;
  • После смерти арендатора его наследник может на основании правопреемственности оставить право аренды за собой;
  • Можно выкупить земельный участок в собственность. Правда не все участки выкупаются, но в целом приватизация подобного вида недвижимого имущества возможна и не запрещена нормами законодательства.

Говоря о минусах надо сказать о том, что не полностью доработана сама статья, регламентирующая договор долгосрочной аренды. Заключая договорные отношения с органами муниципальной власти надо только при участии опытного юриста. Представители нашей компании «Правовед-Плюс» — это грамотные юристы, которые прекрасно разбираются в тонкостях и нюансах земельных правоотношений. Мы поможем оформить земельный участок в долгосрочную аренду в соответствии со всеми действующими нормами.

Есть ли риски при долгосрочной аренде земли у государства ?! Важно понимать то, что определенные ситуации с рисками возникать могут. Носить они могут следующий характер:

  • Нельзя расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия прописанного в тексте самого документа;
  • Органами власти прекращение договора в отдельных случаях может быть сделано досрочным образом;
  • Может быть вынесен отказ в выкупе участка земли:
  • Органы местного самоуправления могут предъявить претензии относительно ухудшения экологического положения участка, качества почвы.

Следует предельно внимательно заключать договор аренды внося в него необходимые дополнительные пункты. Например, арендатор может указать право на выкуп земельного участка. Как быть если орган местной администрации отказал в предоставлении земельного участка для долговременной аренды ?! В первую очередь следует убедиться в законности отказа. Если ошибки были совершены со стороны арендующего землю лица, то тогда их надо исправить. В остальном обжаловать отказ можно после получения выписки из решения земельной комиссии или на основании выданной справки об отказе.

Куда можно подать жалобу ?!

  • Администрация. Это первая организация, в которую надо обратиться. Заявление можно подать на имя главы муниципального образования.
  • Судебные органы. В них обращаться следует, когда администрация отказывает на основании жалобы в предоставлении участка земли. Исковое заявление подается в течение десяти календарных дней после вынесения отрицательного решения на жалобу. Иск направляется в районный суд общей юрисдикции.

Долгосрочная аренда земли достаточно сложная процедура. Просто обратитесь в нашу компанию «Правовед-Плюс» и мы поможем быстро и законно вам в решение любых проблем, связанных с земельными правоотношениями.

Содержание договора

Законодателем не предусмотрено специальной формы, поэтому в его тексте достаточно прописать лишь наиболее важные пункты соглашения. Документ должен включать сведения о:

  • арендаторе и арендодателе;
  • передаваемом объекте (здесь необходимо подробно описать участок, в том числе указать его площадь, местонахождение, кадастровый номер, категорию земли, наличие (отсутствие) строений или насаждений);
  • сроке действия договора, условиях передачи участка в пользование и возврата по истечению периода аренды;
  • величине вознаграждения за аренду участка, в том числе способ, порядок его уплаты и индексации;
  • ограничениях в части использования земли (к примеру, запрет на строительство или ведение какого-либо вида деятельности);
  • порядке сохранения участка.
Читать еще:  100 тысяч за 3 ребенка в чувашии в 2021 году

Особое значение в арендных отношениях имеет конечная цель арендатора, в связи с чем перед подписанием документа и в самом его тексте важно уточнить существенные детали, способные повлиять на взаимоотношения сторон.

Так, например, если арендатор намеревается использовать земельный участок сельскохозяйственного назначения для осуществления деятельности, которая значительно ухудшит его состояние, есть смысл ограничить его в возможности использования передаваемого объекта, установив запрет на конкретные виды деятельности.

В случаях, когда арендодатель не особенно заинтересован в возврате участка, целесообразно составить договор, предусматривающий переход права собственности на имущество к пользователю.

И здесь важно понимать, что невнесение необходимых сведений в договор может повлечь конфликт сторон в будущем. Именно поэтому помимо основных сведений в текст документа включаются положения о правах и обязанностях участников соглашения, ответственности сторон и порядке урегулирования спорных вопросов.

Процесс перевода арендованного земельного участка в собственность

Самостоятельное оформление арендованного участка в собственность – довольно трудоемкий процесс, поэтому многие физические и юридические лица предпочитают обращаться за помощью к профильным юристам. Процесс состоит из следующих этапов:

• Подача заявления в местную администрацию. Процесс рассмотрения занимает несколько рабочих дней.
• Заключение договора, который включает в себя сведения о внесении аванса за выкуп земли. Договор заключается только после одобрения заявки администрацией.
• Оценка кадастровой стоимости участка. Если земля не была зарегистрирована, также проводится межевание, которое позволяет установить точные границы участка. Данное требование обозначено в п. 7 ст. 1 и п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• Оформление кадастрового паспорта – основного технического документа на земельный участок.
• Проведение топографической съемки участка.
• Подача родного пакета документов в администрацию.

Только после этого выносится итоговое решение о разрешении выкупа арендованного участка. Договор купли заключается совместно с нотариусом, также составляется государственный Акт на выкупаемый участок.

Важно! Важный нюанс – если земельный участок оформляется в собственность не на льготных условиях, то есть платно, все расходы несёт на себе будущий владелец.

В среднем оформление права собственности на земельный участок занимает 5-8 месяцев, с привлечением профильного юриста этот срок может сократиться. После того как сделка будет совершена, осуществляется регистрация участка в Росреестре с данными нового собственника.

Нюансы оформления собственности на участок

Подача документов и оформление договора купли – завершающий этап получения участка в собственность. Перед подготовкой бумаг важно проверить, не находится ли данный участок в обороте (лучше уточнять в администрации, так как не всегда собственник ставится в известность, или заказать выписку из ЕГРН). Согласно пп. 2 и 5 ст. 27 ЗК РФ, ограниченные участки нельзя переводить в частную собственность. Например, если местная администрация зарезервировала участок под собственные нужны – построить дорогу, метро и т.д.

Далее важно уточнить условия выкупа у арендодателя. С этой целью следует обратиться в местную администрацию, так как обычно именно она выступает в роли собственника земельного участка. В администрации подробно расскажут об условиях выкупа, сроках, а также требованиях к жилому строению на участке.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду? Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение. Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной. Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Процедура оформления правомочий на наделе в аренде

Нужно понимать, что возводить на рассматриваемом участке можно все, что допускается его целевым назначением. Земельное законодательство отражается в статьях 40 и 41, что у граждан, заключивших арендное соглашение, образуются аналогичные правомочия, что и у собственников. Такие права касаются проведения строительных работ. Стоит учесть, что в условиях договора могут быть прописаны иные положения. Данный вариант будет считаться вполне законным, так как прямого запрета в правовых актах нет. Сделать можно вывод, что допускается возведение жилых помещений, при условии, что это не запрещено по установленному использованию конкретного надела.

Если земля находится у гражданина в собственности, то законодатель никак не ограничивает период, на протяжении которого должны быть проведены строительные работы. Это говорит о том, что стройка может идти годами и даже десятилетиями.

Читать еще:  За какой период расчитывают компенсацию за форму в мвд

ВНИМАНИЕ . Внимательно относятся власти к участкам, в отношении которых установлено соглашение об аренде. Предусматривается конкретный срок, в течение которого должен быть возведен объект на территории. Когда арендатором нарушается такая продолжительность, он утрачивает возможность первостепенного заключения соглашения, когда истечет срок действия данного. Аналогичные правила относятся к ситуации, когда имеет место нарушение любых других условий соглашения. Данные условия отражаются в нормах земельного законодательства.

Вне зависимости от того, на какой территории построен объект, потребуется провести в отношении дома регистрационную процедуру и оформить соответствующую документацию. Это относится к арендованным наделам и тем, что находятся у граждан на правомочиях собственности.

Отвечает ли городская администрация за изменения в генплане, из-за которых застройщик не может ничего построить на арендованной земле?

Администрация города сдала участок в аренду застройщику под многоэтажное строительство. Участок не был безупречным с юридической точки зрения – чтобы начать работу, застройщику пришлось инициировать изменения в генплане города. А спустя некоторое время городская Дума утвердила новый генплан, по которому строить на участке вообще нельзя. Застройщик попытался взыскать убытки с Администрации.

В 2014 году застройщик заключил с Администрацией г. Краснодара договор аренды муниципального земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов сроком на 10 лет.

На момент заключения договора аренды в Краснодаре действовал генеральный план, по которому на арендованном участке невозможно было возвести многоэтажное строение, поскольку он входил в зону малоэтажной индивидуальной жилой застройки.

В декабре 2018 года застройщику удалось добиться внесения изменений в генплан. В результате в градостроительном плане участка появилось «пятно застройки» — границы, в пределах которых разрешено возвести многоэтажное строение.

Застройщик не успел получить разрешение на строительство, как в сентябре 2020 года городская Дума Краснодара утвердила новый генплан, по которому арендованный участок стал относиться к зоне, в которой вообще строить нельзя:

  • к зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), а также
  • к зоне возможного катастрофического затопления (при аварии на гидродинамически опасном объекте).

Суть спора

Арендатор считал, что из-за нового генплана невозможно исполнить договор аренды земельного участка. Он обратился в суд с иском к Администрации Краснодара:

  • о расторжении договора по причине его нарушения арендодателем, и
  • о возмещении убытков в виде ранее уплаченной арендной платы, расходов на освоение участка и упущенной выгоды в виде прибыли, которую арендатор мог получить от продажи помещений в будущем доме. Всего он потребовал 1,2 млрд рублей.

Позиция суда

Суд признал договор аренды прекращённым невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ) и отказал в иске арендатору. В обоснование он привел следующие аргументы.

Во-первых, суд отклонил довод арендатора о том, что Администрация Краснодара несет ответственность за существенное нарушение договора аренды. Договор между частным лицом и публичным образованием не может ограничивать его публичные функции. Реализуя возложенные на него публичные полномочия, орган власти не может рассматриваться как нарушающий договор с частным лицом.

Во-вторых, суд отметил, что новый генплан приняла не сама Администрация, а городская Дума.

В-третьих, суд обратил внимание на то, что арендатор за 6 лет с момента заключения договора так и не получил разрешение на строительство. Он получил отказ, который потом не смог оспорить в суде, в том числе из-за того, что «земельный участок находится в зоне катастрофического подтопления».

Наконец, суд пришел к выводу, что принятие нового генерального плана лишением арендатора прав, то есть изъятием у него земельного участка, не является.

Что касается убытков, суд отметил следующее:

    поскольку у арендатора отсутствовало разрешение на строительство, то возможность завершить строительство относится к сфере вероятностей, а значит нет оснований взыскивать упущенную выгоду;

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Сергей Радченко,

Это решение интересно тем, что судья, отказывая в иске, тщательно обосновал свою позицию. Помимо ссылок на нормы действующего российского законодательства и постановления Пленума ВС РФ, он использовал практику судов общего права, практику ЕСПЧ. Еще он пронумеровал все абзацы описательной и мотивировочной частей решения. Кроме того, судья тщательно разбирает каждый довод истца и на каждый даёт проработанный ответ.

С точки зрения права это дело интересно тем, что в нём обсуждается очень трудная, но при этом плохо проработанная в доктрине и почти никак не решаемая удовлетворительно ни в законе, ни в судебной практике проблема:

Отвечает ли государство за убытки, причинённые частному лицу, если государство принимает какие-либо публичные решения, которые сами по себе законны, но от которых возникают убытки у частных лиц, в том числе тех, с которыми государство связано договорными отношениями?

На заметку

Ранее эта проблема активно обсуждалась в делах, связанных с ликвидацией игорной зоны «Азов-Сити», например:

В этих делах арендаторы земельных участков, вложившие большие средства в строительство игорных объектов, взыскивали убытки, связанные с невозможностью вести деятельность из-за ликвидации игорной зоны.

Положительные стороны решения суда

На мой взгляд, решение по делу краснодарского застройщика законно:

  • в части, где суд констатирует прекращение договора невозможностью исполнения по ст. 416 ГК РФ, а также
  • в части отказа во взыскании упущенной выгоды и ранее выплаченной арендной платы.

Суд законно отказал в расторжении договора, так как его действие прекратилось ещё до предъявления иска.

Критическая оценка доводов суда

В той части, где суд отказывает во взыскании расходов на освоение земельного участка, решение, на мой взгляд, незаконно.

Суд свою позицию тщательно аргументировал, поэтому при изучении решения складывается впечатление, что у суда много доводов. На самом деле довод только один: органы местного самоуправления Краснодара – это органы публичной власти, как следствие они могут принимать любые решения, не считаясь с тем, как эти решения повлияют на деятельность арендаторов муниципальных земельных участков. Такая аргументация суда радикально противоречит основному началу гражданского законодательства: равенству участников гражданских правоотношений (ст. 1 ГК РФ), а также известному правилу о том, что органы публичной власти в гражданских правоотношениях выступают на равных началах с частными лицами (ч. 1 ст. 124 ГК РФ).

Если город Краснодар в лице своих органов власти сначала предоставляет земельный участок в аренду частному лицу, а затем своими действиями лишает его возможности использовать этот участок, то он должен отвечать за наступившие у частного лица отрицательные последствия

Довод суда о том, что договор аренды заключила Администрация Краснодара, а генеральный план утвердила городская Дума, за действия которой Администрация не отвечает, ошибочен. Договор аренды, вопреки мнению суда, заключён застройщиком не с Администрацией, а с муниципальным образованием город Краснодар, от имени которого выступает Администрация. Она и Дума – это представители одного и того же лица – города, и если у этого города один представитель не ведает, что творит другой, то это сугубо проблемы города, но никак не застройщика.

Читать еще:  Возможно ли как то списать при сдаче теорим на правв

Расходы на освоение участка, связанные с получением технических условий, проектирование, проектно-изыскательские работы, экспертизой проектной документации – это всё образует, так называемый «отрицательный договорный интерес». Они не являются ни реальным ущербом, ни упущенной выгодой, как их понимает ст. 15 ГК РФ, однако по общепринятым в отечественной науке гражданского права представлениям, их можно взыскать как убытки. Возможность взыскания «отрицательного договорного интереса» является одним из оснований для законного отказа во взыскании упущенной выгоды: взыскать их одновременно невозможно. Как видно, суд хорошо знает зарубежные доктрины, но плохо знает отечественные.

Суд в решении делает особый акцент на том, что истец не получил разрешение на строительство, что не даёт ему право на возмещение убытков. При этом суд не ссылается на норму права, которая придаёт этому факту юридическое значение.

Суд верно решил, что в силу ст. 416 ГК РФ договор аренды прекращён невозможностью исполнения, но при этом суд не учёл, что эта невозможность возникла из-за действий арендодателя. Как следствие, он должен отвечать за убытки, даже несмотря на правомерность принятия генерального плана.

Суд в решении неоднократно пишет о том, что «арендатор не мог не знать … как опытный девелопер не мог не понимать…» трудностей и рисков, связанных с освоением земельного участка. Но уместно спросить: Администрация г. Краснодара как опытный арендодатель не могла не понимать, что у арендатора возникнут убытки, если муниципальные власти изменят генеральный план? Ответ, я думаю, очевиден.

Договор аренды земельного участка

Регистрация аренды земельного участка означает, что арендатор обязуется оплатить услуги сдачи оговоренного участка земли, а арендодатель – предоставить землю в пользование с учётом условий договора и законодательства страны.

Заключение договора аренды земельного участка нужно для подтверждения согласия между обеими сторонами: арендодателем и арендатором.

Сам порядок проходит следующим образом:

  • заинтересованное лицо обращается с заявлением в соответствующие органы. Данное заявление должно содержать информацию о размерах территории, её месторасположении и цели использования;
  • органы рассматривают заявку, проверяют данные и учитывают все значимые моменты;
  • на этом этапе принимается решение исполнительной власти. Передача земельного участка в аренду или осуществляется, или заинтересованное лицо получает отказ;
  • при положительном решении проект отвода земельного участка может разрабатываться (в случае изменения целевого назначения) или же нет (случае предоставления участка земли без изменений его назначения);
  • заключение договора. Здесь важно оговорить все важные условия сделки, удостоверить его у нотариуса и пройти государственную регистрацию.

Для каждого индивидуального случая может потребоваться разный объём документов и действий. Прежде всего, на это влияет назначение земли, особенности территории, наличие или отсутствие строений и прочие факторы.

Земельный участок переходит в общую долевую собственность

В общую долевую собственность собственников помещений земельный участок под многоквартирным домом переходит после того, как:

  • органы государственной власти или органы местного самоуправления сформируют такой земельный участок,
  • его поставят на государственный кадастровый учёт.

Специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка или государственной регистрации права общей долевой собственности на такой земельный участок получать не нужно.

Как получить выписку из ЕГРН?

Точно укажите адрес объекта недвижимости или кадастровый номер, сервис в режиме реального времени покажет данные в базе Росреестра, проверьте корректно ли найден ваш объект, укажите ваши контактные данные и переходите к оплате.

Стоимость выписки из ЕГРН 350 руб. (при покупке пакета выписок стоимость составит от 40 руб. за одну выписку ). Оплатите удобным вам способом с помощью безопасного сервиса платежей ЮКасса.

После покупки в автоматическом режиме формируется запрос в Росреестр. Время ответа официально сервиса в среднем занимает от 10 минут до 3-х часов (максимальное время ожидания 24 часа зависит от загруженности базы Росреестра). Все данные предоставляются с официального сайта.

После получения ответа от Росреестра на вашу электронную почту придет файл с выпиской подписанной ЭЦП (электронно-цифровой подписью) и смс-оповещение на указанный вами номер телефона, действительность подписи можно проверить на сайте Госуслуг

Поиск истинных правообладателей недвижимости

С 29 июня 2021 года вступает в силу закон, согласно которому начнется установление личностей собственников объектов недвижимости, которые оформили права до 1998 года. Большинство владельцев не вносили изменения в сведениях об имуществе после формирования Росреестра. Поэтому трудно установить, кто является законным владельцем такого объекта.

Согласно нововведениям представители власти на местах обязаны выявить объекты, которые по сведениям Регпалаты, не имеют правообладателя. Для установления личности собственника администрация вправе подавать официальные запросы в ФНС, полицию, ЗАГС, нотариальные конторы.

После того, как личность собственника будет установлена, ему предоставят проект решения о выявлении ранее учтенного имущества. Согласиться с решением администрации или оспорить его владелец может в течение 45 дней. Если законный правообладатель не имеет возражений и готов зарегистрировать свои права, соответствующее заявление будет передано на рассмотрение госрегистратора.

Граждане, которые купили недвижимость или получили ее в наследство до 1998 года могут самостоятельно предъявить свои права на объект. Для этого необходимо подать заявление в территориальное отделение росреестра. Получение выписки из ЕГРН с новыми данными даст возможность собственнику полноценно распоряжаться имуществом и заключать с ним юридические операции.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector