Reg92.ru

Регион 92
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Для объектов жилой застройки и ижс в чем разница

Дачная застройка или ИЖС? Нюансы и тонкости

Самостоятельное приобретение земельного участка под строительство дома – задача нетривиальная. Сторонники ИЖС и дачной застройки будут приводить только преимущества своих участков и умолчат о недостатках. Вилла66 сравнила земли сельхозназначения и населенных пунктов и внесла ясность в этот вопрос. Забегая вперед, скажем, что возведение индивидуальных домов и дач — равноценно.

ВНИМАНИЕ! В 2019 году в законодательстве произошли существенные изменения. Мы работаем над обновлением статьи. И кое-что уже изменили, но не всё, надо долго разбираться
Главное: разрешение на строительство теперь не требуется ни для ИЖС, ни для СНТ. Для тех и других требуется подать уведомление о планируемом строительстве. Ниже есть ссылка на закон и утвержденный проект оказания услуги в Ленобласти

Как было сказано в статье “Категории земли и виды разрешенного использования участков для строительства частного дома” – и на землях населенных пунктов, и на землях сельхозназначения можно строить капитальные дома, если вид разрешенного использования участка – “индивидуальное жилищное строительство” или “дачное строительство” или “ведение садоводства” или “личное подсобное хозяйство”.

Для начала в двух словах о терминологии. ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Именно так звучит и вид разрешенного использования в документах. СНТ и ДНТ – садоводческое или дачное некоммерческое товарищество. Этот термин, собственно говоря, никакого отношения непосредственно к земле не имеет. СНТ и ДНТ – это “некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства” (Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 14.10.2014) “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”). Я почему об этом пишу. Потому что частенько читаю: у меня земля СНТ, скажите, пожалуйста… и дальше вопрос. Так вот. “Земли СНТ” – не бывает (если не имеются в виду общие земли СНТ – но они не могут находится в собственности одного человека : ). Бывает участок, предназначенный для ведения садоводства. При этом владелец этого участка вовсе не обязательно должен быть членом СНТ. Вроде, понятно?
Теперь несколько слов об особенностях. Первое – что касается строительства дома. Для строительства дома на участке ИЖС требуется получение разрешения на строительство, а при регистрации дома – разрешение на ввод в эксплуатацию (хотя последнее органы регистрации должны запрашивать в муниципалитете сами, если вы его не принесли. Прим. Это правило действует с 1 марта 2018 года). Процедура эта обычно подробно расписана на сайте районной администрации. Мы получали разрешение на строительство нового дома в 2016 году, и об этом есть отдельная статья.
Для строительства дома на дачном участке и участке для садоводства разрешение на строительство не требуется. Регистрация дома происходит по декларации, бланк который можно получить в администрации или БТИ и заполнить самостоятельно. Заявление подается в местное отделение Росреестра.

(UPD! В 2018 в Градостроительный кодекс внесены изменения. Согласно части 17 статьи 51 выдача разрешения на строительство не требуется в случае “строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства” и “строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек”. Теперь достаточно подать уведомление. Подробно читать в Градостроительном кодексе, статья 51.1
На сайте администрации Ленобласти есть одобренный проект регламента по этой услуге. Можно ознакомиться с ним вот здесь (№90)
)

Второе – что касается прочего. Владельцам домов на участках ИЖС практически все услуги “жизнеобеспечения” оказывает местная администрация и монополисты. Т.е. улицу вам чистит муниципалитет, фонари обслуживает муниципалитет, дорогу ремонтирует муниципалитет, электричество поставляет непосредственно местный “Тьмутараканьэнерго”, газ – местный “Тьмутараканьрегионгаз” (договор, соответственно, заключается напрямую с ними), вода и канализация – по-разному. На вывоз мусора обычно требуется заключить договор с какой-нибудь местной организацией, этим делом занимающейся.

В СНТ и ДНТ всеми этим делами ведает общее собрание товарищества. Которое, я вам скажу, просто ужас ужасный, базар и бардак. Поэтому обычно все решает правление, а нередко и лично председатель, который общественное мнение уже настраивает так, как ему удобно. Оплата ремонта и чистки дорог, уличное освещение, вывоз мусора в СНТ и ДНТ осуществляется из членских взносов, размер которых ежегодно утверждается на общем собрании. Электричество также нередко находится в ведении товарищества, что, честно говоря, на мой взгляд является нарушением закона, потому что СНТ сетевой организацией не является и торговать электроэнергией не может. Но на практике так и есть. У СНТ или ДНТ есть лицевой счет у компании-монополиста, общий счетчик на всех, обслуживание сетей по эту сторону счетчика осуществляет электрик СНТ или ДНТ, мощности распределяет правление, тарифы утверждаются на общем собрании с подачи правления. Тарифы эти обычно несколько выше тех, по которым платит население в ближайшей деревне, потому что в СНТ бывают большие “потери в сетях” – так завуалировано называют киловатты, неоплаченные нерадивыми садоводами. Выбить из них деньги обычно очень непросто, поэтому недостачу попросту делят на всех, чтобы не отключили все садоводство целиком, потому что, как было сказано выше, у монополиста на СНТ счетчик один, общий. И если по нему задолженность, то отключат всех разом. Газовщики обычно заключают договор индивидуально, поэтому тут никаких отличий от ИЖС нет.

В двух словах это все. Многие считают, что земля в садоводстве тем и плоха, что многие работы на общественных территориях приходится проводить за свой счет – скидываться все миром. Но может быть это и не так плохо? Чем ждать милостей от государства, может быть, скинуться и поставить, наконец, три фонаря, чтобы на улице стало светло? Заказать машину асфальтовой крошки, чтобы подсыпать дорогу? Построить детскую площадку? Кстати, в местных новостях то и дело проскальзывают сюжеты о том, что в деревнях местные старосты тоже собирают по тысяче-полторы в год, чтобы построить детям футбольное поле, подремонтировать дорогу, на другие нужды. Речь идет об ИЖС, конечно. Лично для меня самый проблемный здесь вопрос – это электричество. Неприятно оплачивать воровство соседей. Но если председатель – человек энергичный и заинтересованный, то и этот вопрос можно решить.

Как было сказано выше, можно вести хозяйство и индивидуально, не вступая в товарищество. Цитирую закон 217-ФЗ: “Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества.” Честно говоря, не вижу смысла: платить все равно придется, а голосовать по всем вопросам на общем собрании – нельзя. Но, тем не менее…

Про ЛПХ я ничего не написала. Этот вид разрешенного использования встречается довольно редко, и я ничего о нем не знаю. Спросите у Яндекса

В следующей статье – немного о том, как живется за городом детям. А далее – краткая обзорная статья о коммуникациях и их подключении.

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)

Земли такого типа имеют наибольший спрос, т.к. приоритетное назначение земли ИЖС – возведение на ней жилых домов. ИЖС на порядок дороже вышеперечисленных участков.

Преимущества ИЖС

1.Основное достоинство – удобное территориальное расположение.

2. Прописаться, зарегистрировать и получить официальный адрес такого дома не вызывает сложностей.

3. Участок предназначается непосредственно для проживания, следовательно, проблем с получением налогового вычета быть не должно.

Недостатки участков ИЖС

1.Лимит на минимальный и максимальный размер этих наделов, который установлен законом.

2. Обязательно согласовывать проект дома для строительства на земле ИЖС и иметь разрешение на введение дома в эксплуатацию.

3. По закону, при покупке земли под ИЖС, вы получаете право безвозмездного строительства дороги и коммуникаций и т.д. В реальности же участок может находиться посреди чистого поля, а блага цивилизации появятся там совсем не скоро.

При покупке земельного участка любого типа, обязательно изучить не исключительно документы, но и лично осмотреть саму землю, поспрашивать у соседей, какие у них условия проживания.

Когда у вас отпадут все сомнения, можете смело приобретать участок. И впереди новый этап – стройка! А вот строительство коттеджа под ключ для вас может выполнить наша компания. “СтройДом” – это строительная компания в СПб с адекватными расценками, оперативными сроками и трепетным подходом к работе.

Понятие и расшифровка аббревиатуры СНТ

Расшифровка СНТ звучит так: Садоводческое некоммерческое товарищество. Это юридическое лицо, которое помогает урегулировать проблемные ситуации дачников в отношении земельных владений.

Другие объединения собственников, ИЖС И ОНТ, расшифровываются как Индивидуальное жилищное строительство и Огородническое некоммерческое товарищество. Земли ИЖС используются для строительства жилья. В огородническом объединении строить дома нельзя.

Законом № 217 от 27 июля 2020 отменились Дачные некоммерческие партнерства (ДНП). Дачи не ликвидировались, их отнесли к СНТ.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

  • индивидуальных,
  • многоквартирных до 3 этажей;
  • блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

Отличия между землями ЛПХ и ИЖС: разбираемся в особенностях функционального назначения

Разбираясь, в чем разница между ЛПХ и ИЖС, нужно помнить о том, что за неиспользование земли по назначению в России предусмотрены большие штрафы и возможно даже изъятие наделов. Поэтому прежде, чем планировать перевод между ИЖС и ЛПХ, нужно взвесить все за и против и решить, готовы ли вы заниматься положенной на участке деятельностью.

Осветим несколько ключевых моментов, которые относятся к целевому назначению участков.

  1. Решая, что лучше — ИЖС или ЛПХ, учтите: на землях под индивидуальное строительство придется в течение трех лет возвести дом или хотя бы начать строительные работы. При этом придется действовать строго в рамках закона, составляя проект, согласовывая его с различными инстанциями и т.д.
  2. Чем отличается ЛПХ от ИЖС в населенном пункте? Возможностью заниматься сельскохозяйственной деятельностью. Важно, чтобы к ней не были привлечены наемные рабочие, иначе ее сочтут коммерческой. Еще одно условие: площадь надела не должна превышать 0.5 Га. Собственник получает весомые преимущества. Главное — отсутствие НДФЛ, даже если продукция продается. Нет необходимости переводить отчисления в пенсионный фонд. Также государство предоставляет налоговые льготы на приобретение техники для обработки земли, субсидии на закупку посевного материала, животных или корма и т.д.
  3. Ограничения есть в получении кредита или ипотеки, а также реализации материнского капитала. Первое, чем отличаются земли ИЖС от ЛПХ: их можно заложить, купить в кредит. На них можно строить жилые дома с использованием материнского капитала или привлечением заемных средств. С ЛПХ ситуация сложнее. Скорее всего, у вас не получится договориться с банком или пенсионным фондом, если земли имеют категорию с/х. Определенные сложности возникнут и с приусадебными участками. Именно поэтому, изучая отличия ЛПХ от ИЖС и решая что лучше для возведения дома, рекомендуем все же отдать предпочтение ИЖС. С теми же проблемами сталкиваются граждане, в собственности которых находятся участки СНТ, под дачное хозяйство и т.д.

Что такое земли сельскохозяйственного назначения?

Земли сельхоз назначения — это участки с разрешенным видом использования: под садоводство и огородничество. На таких землях организованы СНТ (садовые некоммерческие товарищества), и Дачное строительство ДНП (дачное некоммерческие партнерства). Построив здесь дом для постоянного проживания сталкиваешься с кучей проблем — тот самый случай когда ты шел на маскарадную вечеринку в костюме супер героя, перепутав дату, попал на филармонию.

Дело в том, что земельные участки под садоводство и огородничество — выдавались раньше бесплатно — для летних домиков и огородов. Не о каком адресе или регистрации круглогодичных домов речь и не шла.

Разграничения изначально определяют: стоимость приобретения, налог на пользование, вида использования (для картошки и кабачков либо для строительства жилого дома), из чего следует обязанность государства по насыщения локации инфраструктурой(образовательными учреждениями, медицинскими и так далее).

К примеру, не стоит ждать на территории садового товарищества, где земля выдавалась людям бесплатно для выращивания картошки и кабачков — инфраструктуры такой как школы или медицинские учреждения. А вот на землях ИЖС жители вправе требовать всю инфраструктуру такую как: образование, медицина, дороги и общественный транспорт. Государство же, в свою очередь, за предоставление такой инфраструктуры на землях ИЖС, берет повышенные налоги, предоставляет юридические адреса для регистрации, субсидии.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОД ИЖС: ОСОБЕННОСТИ

Земельный надел такой категории имеет особенности:

  1. Его целевое назначение.
  2. В свидетельстве на земельный надел должно быть указано, что он предназначен для ИЖС.
  3. Минимальный размер надела (в среднем по регионам РФ) составляет 0,6 га.
  4. Постройки на ИЖС регламентируются градостроительными, земельными и противопожарными нормами.
  5. Запрещено коммерческая эксплуатация таких земель.
  6. Сооружение объекта жилого назначения на ИЖС производится согласно нормам ГОСТа и СНиП.

» Важно! Согласно ГК РФ, статья 284 в случае, когда на землях этой категории не начинаются строительные работы в течение 3 лет, она может быть изъята.

Таким образом, дом, который стоит на земле под ИЖС станет солидным активом тогда, когда он построен без нарушений.

Еще статьи о строительстве и ремонте:

Что такое ИЖС?

Категория ИЖС расшифровывается, как индивидуальное жилищное строительство, отвечает сама за себя. Эти земли предназначены для возведения жилого дома и иных необходимых построек. Единственным ограничением являются параметры самого дома:

  • от земли в высоту здание должно составлять не более трех этажей;
  • использоваться для проживания одной семьи;
  • расположение на участке с применением необходимых отступов от других объектов;
  • при строительстве должны применяться градостроительные нормы, ограничивающие площадь строения.

В пределах надела с видом использования ИЖС запрещено располагать объекты коммерческого назначения.

Какие ВРИ земель населенных пунктов существуют

Основные ВРИ для земель населенного пункта:

1. Жилые.
2. Зоны отдыха.
3. Места общего пользования.
4. Общественно-деловая зона.
5. Предпринимательство.

Если земельный участок разрешено использовать под жилую застройку, его относят к одному из следующих ВРИ:

• ИЖС – возведение зданий высотой до трех этажей, предназначенных для проживания людей и их личных нужд;
• дачное строительство (ДНП) – можно строить дома до трех этажей, предназначенные для загородного отдыха;
• личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – возможно строительство жилья, хозпостроек, а также выращивание сельхозкультур и занятие животноводством;
• блокированные жилые дома – это таунхаусы, имеющие общие стены. Максимальное количество блоков – 10, этажей – три;
• передвижное жилье – размещение кемпингов и палаточных городков;
• среднеэтажная застройка – допустимо строительство жилых домов высотой до восьми этажей;
• многоэтажная застройка – постройка жилых многоквартирных домов от девяти этажей и выше;
• вспомогательные строения – на таких участках возводятся подсобные помещения для нужд коммунального хозяйства.

В зоне отдыха размещаются здания и объекты, где можно провести досуг. Это могут быть различные игровые площадки, спортивные залы, бассейны, парки аттракционов, оборудованные места для рыбной ловли и т.п.

К местам общего пользования относят проезжую часть, тротуары, кладбища, пляжи и прочие зоны, к которым имеют свободный доступ все люди, проживающие в населенном пункте.

Общественно-деловые зоны используются для создания культурно-ознакомительных, религиозных, научных, управленческих и образовательных объектов.

На земельных участках, предназначенных для целей предпринимательства, могут размещаться бизнес-центры, торговые центры, магазины, коммерческие компании, рестораны, автосервисы и т.д.

Особенности земель населенных пунктов

ВРИ земель населенных пунктов может быть основным, условно-разрешенным или вспомогательным. Категория присваивается на основании официального решения местного органа власти. При рассмотрении вопроса уполномоченные лица принимают во внимание возможность наиболее эффективного использования земельного участка.

К примеру, если рассматриваемая земельная территория находится в жилой зоне, то вероятнее всего там будет разрешено строительство продуктового магазина, детского сада, школы и т.д.

Если собственник земельного участка решит, что объект используется недостаточно эффективно, он вправе подать запрос на добавление дополнительного ВРИ. Он будет являться условно-разрешенным.
Внесение корректировок необходимо согласовывать со специальной комиссией по землепользованию. Согласование осуществляется посредством проведения публичного слушания. В процессе принимают участие заинтересованные лица, а именно: представители муниципалитета, владельцы смежных земельных участков, заявитель и др.

Допустимо использование условно-разрешенного ВРИ в качестве основного или в комбинации с ним. К примеру, комиссия приняла решение о возможности использования участка под ИЖС для целей предпринимательства. В этом случае на этом объекте может быть возведен магазин и жилой дом. Или что-то одно. Возможность применения земли для предпринимательства – это условно-разрешенный тип.

Вспомогательный вид подразумевает строительство сооружений, которые допустимы основным и условно-разрешенным ВРИ. Допустим, в вышеупомянутом примере вспомогательным ВРИ может быть возведение хозпостроек.

Добавление вспомогательного ВРИ имеет определенные преимущества. Так, например, не потребуется получать разрешение на строительство объектов, относящихся к вспомогательной категории.

Однако в любом случае проект постройки должен соответствовать правилам землепользования, а также градостроительному регламенту, принятому на местном уровне. Чаще всего администрация запрещает возводить строения, которые могут оказывать негативное влияние на безопасность соседних зданий.

Если застройщик нарушает градостроительные требования и правила землеустройства, постройку могут признать незаконной. Подобные объекты подвергаются сносу за счет владельца строения. Другой вариант – признание постройки законной в судебном порядке.

Какой ВРИ нужен для строительства дома и ведения бизнеса

Строительство частного дома возможно при принадлежности земельного участка к следующим ВРИ:

• ИЖС;
• ЛПХ;
• блокированные жилые дома.

Дома, построенные на участке ИЖС, предназначаются для проживания одной семьи. В пределах прилегающей территории жители дома могут заниматься огородничеством и разбивать сады.

Дома на участках ЛПХ тоже могут быть исключительно одноквартирными. В пределах участка можно заниматься огородничеством, животноводством и садоводством.

В рамках ВРИ «блокированная жилая постройка» разрешено возведение домов одноквартирного типа, примыкающих друг к другу. В пределах таких земельных участков можно возводить сады, цветники и огороды.

Для частного бизнеса подойдет ВРИ, допускающий возведение объектов под предпринимательство. Как правило, в черте населенных пунктов строятся магазины, гостиницы, СТО и заведения общепита. Допустимы строения, не превышающие 5 000 м2. При строительстве необходимо соблюдать установленные правила и градостроительные требования. Проект застройки согласовывается с местной администрацией и реализуется после получения соответствующих бумаг.

Какой вариант выбрать?

При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.

Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.

Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Коды океи рейс
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector