Reg92.ru

Регион 92
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что Учесть При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

Покупка квартиры — это всегда риск. Так как речь идет о весьма дорогостоящем приобретении, конечно, хотелось бы свести все опасности к минимуму. Как сделать это, покупая квартиру на вторичном рынке, поговорим в этой статье.

Часто покупатели обращают большое внимание на внешние частности — планировку, ремонт. Но гораздо важнее подстраховаться в другой сфере — убедиться, что вашу сделку не признают незаконной, оформление всех бумаг не затянут, а продавцы не обманут.

Вот что желательно узнать еще до того, как вы начали оформлять договор.

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Перепланировка

Если приобрести квартиру, где не узаконена перепланировка, вас могут заставить заплатить 2500 рублей штрафа и вернуть все как было.

Перед принятием решения о покупке попросите у продавца техпаспорт. Расположение комнат, кухни и санузла на плане квартиры должно соответствовать реальному состоянию квартиры. Если вы видите несоответствие, лучше вовсе отказаться от покупки, чтобы избежать проблем. Если увидите штамп “Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено”, значит, БТИ зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет. Если владелец квартиры говорит вам, что перепланировка была узаконена через суд, попросите показать решение суда.

Читать еще:  Когда Можно Использовать Материнский Капитал На Приобретение Жилья

Дело в деталях

Что люди забывают указать в договоре купли-продажи:

1. Способ и место денежных расчетов.

2. Момент передачи денег и документ, который будет подтверждать оплату.

3. Условия прекращения прав пользования квартирой.

4. Ответственность продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения сделки.

5. Ответственность продавца при выявлении долгов за ЖКХ.

6. Срок освобождения квартиры.

7. Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки.

Внесение задатка

После того, как итоговая стоимость недвижимость обговорена, а документы проверены, можно договариваться с продавцом о внесении задатка. Это действие будет гарантировать, что покупатель намерен приобрести квартиру. Сумма аванса не фиксирована, а определяется договором сторон.

Задаток следует оформлять тремя документами:

  1. Предварительный договор купли-продажи.
  2. Соглашение о задатке.
  3. Расписка о получении денег.

В договоре указываются точные сроки, в течении которых продавец должен подготовить документы для совершения купли-продажи. Также там указываются все детали будущей сделки: стоимость, размер аванса, банк, проводящий расчёты, снятие с учёта прописанных людей и срок передачи недвижимости.

Нюансы

Покупка недвижимости, особенно, если она дорогая, – это очень серьезный шаг. Здесь нужно обращать свое внимание на каждую мелочь. Конечно же, процесс можно значительно упростить, если обратиться в агентство, и вашей сделкой займется профессиональный риэлтор. Однако такая помощь может обойтись вам очень дорого – 100-200 тысяч рублей. Если же делать всё самостоятельно, то можно очень неплохо сэкономить.

На самом деле, всё действительно можно сделать без посторонней помощи. Главное – не торопиться, запастись временем и терпением. Если вы покупаете жилье в только что построенном доме, то в качестве продавца чаще всего выступает сам застройщик. В случае с вторичным рынком вам придется иметь дело с самим хозяином квартиры. Именно это вызывает основные сложности.

Вы должны быть готовы к тому, что несколько недель вам придется посвятить именно выбору квартиру. Вы будете самостоятельно смотреть жилье, так как этим не будет заниматься риэлтор, ездить на просмотры и готовить документы. Если вы уже покупали квартиры, то особых сложностей не возникнет, а вот первый раз будет достаточно сложно.

До того как начинает оформляться сделка и вносится задаток, вам необходимо очень внимательно изучить все документы на квартиру. Особое внимание нужно обратить на следующие моменты:

  • Когда именно было приобретено данное жилье. Эта информация поможет вам узнать, сколько времени жилье уже находится в эксплуатации.
  • Сколько собственников у недвижимости. Этот момент точно не стоит игнорировать, ведь в сделке должны в обязательном порядке участвовать все собственники. Проще всего покупать квартиру у одного собственника. С несколькими продавцами сделка оформляется дольше.
  • Посмотрите, если среди собственников несовершеннолетние дети. Если таковые есть, то это значительно усложнит процедуру сделки. Дело в том, что продавцу придется получить разрешение от органов опеки, чтобы продать квартиру, а значит, процедура может очень сильно затянуться. В некоторых случаях лучше всего просто отказаться от покупки подобной недвижимости.
  • Важно убедиться в том, что никто из собственников жилья не служит в армии и не находится в тюрьме. Подобные моменты сделают покупку квартиры просто невозможной.
  • Необходимо убедиться в том, что все зарегистрированные готовы выписаться из квартиры.
  • Обязательно посмотрите паспорт. В квартире не должно быть несогласованных перепланировок. Подобные моменты могут очень серьезно усложнить сделку.
  • Ознакомьтесь с бумагами, в которых указано, когда проводился капитальный ремонт в доме.
Читать еще:  Могут ли станки и агрегаты считаться недвижимостью

Ни один из этих моментов нельзя упускать из виду, если вы не хотите потерять задаток или ждать свою квартиру очень долго. Лучше потерять свое время на начальном этапе и всё тщательно проверить.

Документы

Основные подводные камни могут содержаться именно в документах на жилье. Поэтому желательно перед подписанием договора их проверить вместе с нотариусом. Нужно проверить законность следующих бумаг:

  1. Правоустанавливающих документов, подтверждающих законные основания собственника на данную недвижимость. В самом документе не должно быть исправлений. Сейчас можно получить справку из ЕГРП, которая предоставляет актуальную информацию о всех собственниках недвижимости.
  2. История квартиры проверяется по справке из ЕГРН, там также будет указано наличие обременений и дата их снятия. Если имущество находится более 3 лет в собственности и до этого момента не возникло никаких спорных ситуаций по поводу законности сделок с ней, можно не опасаться, так как максимальный срок исковой давности составляет 3 года.
  3. Качество квартиры. Нужно сравнить планировку с паспортом из БТИ и на квартиру. Если планировка сделана, но не зарегистрирована, то придется регистрировать ее новому хозяину. Важно сравнить, соответствует ли эта перепланировка законодательным требованием и не нарушены ли законные нормы.
  4. Проверить документы продавца, а также его дееспособность. Он должен подписывать договор, не находясь в состоянии алкогольного или другого опьянения, и должен быть психически здоров. Если в этом возникают сомнения, то с таким человеком лучше не связываться. Кроме этого, нужно внимательно проверять доверенность на совершение сделки, если договор подписывает не сам владелец жилья.
  5. Проверить права третьих лиц на эту квартиру. Для этого нужно взять выписку из домовой книги. Важно, чтобы в квартире не были зарегистрированы на момент совершения сделки другие граждане.

Для того чтобы проверить полную законность сделки, нотариус может запросить у продавца множество других документов, на основании которых он выяснит отсутствие возможных других залоговых обременений на данное жилье и прав третьих лиц. При заключении сделки нотариус ее заверит, и оспорить законность данной сделки будет практически невозможно.

Как лучше торговаться

Сторговать часть суммы стоит попробовать, даже если нет нужной суммы. Скорей всего, собственник учитывает этот вариант и закладывает в стоимость сумму, которую в случае чего может скинуть. Вот некоторые правила для ведения торга:

  1. Не стоит торговаться на начальном этапе обзвона, также лучше избежать этих разговоров во время первого осмотра жилья.
  2. При обсуждении цены не следует вести себя высокомерно или нервно — лучше расположить к себе продавца и заявить о серьёзности намерений покупки недвижимости.
  3. Рассказать, чем привлёк данный вариант, но при этом обратить внимание на недостатки.
  4. Спросить о сумме ниже той, которую можно заплатить на самом деле- так будет проще добиться компромисса.
  5. Своевременная оплата наличными будет преимуществом, так что стоит сообщить об этом продавцу.
Читать еще:  Скачать Образец Договора Аренды Квартиры Между Физическими Лицами

Таким образом есть шанс немного сэкономить. Однако следует учитывать возможный риск, что другой покупатель торговаться не будет и продавец отдаст ему предпочтение.

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры

Основное, что нужно для покупки квартиры, это письменный договор, который может быть оформлен без нотариуса только в случае наличия всего одного собственника жилья. В документе необходимо обязательно отразить информацию о владельце и покупателе, стоимость квартиры, адрес, площадь и другие характеристики жилья, в какие сроки жилплощадь будет освобождена предыдущим владельцем, а также гарантии отсутствия залога и других обременений.

Расчеты по сделке лучше всего проводить с использованием банковских ячеек. В самой надежной схеме задействованы сразу две: в одной хранятся документы, в другой – деньги с распиской о полном расчете. Также можно использовать аккредитивную форму расчетов через открытие специального счета в банке, что, однако это потребует оплаты комиссии в сумме нескольких тысяч рублей.

Финальной стадией сделки является регистрация договора купли-продажи в МФЦ с последующей проверкой квартиры на предмет соответствия пунктам договора. Если за время подготовки документов ничего не изменилось, и с объектом сделки все по-прежнему в порядке, подписывается акт приема-передачи, и новый владелец получает ключи от квартиры с возможностью с этого момента распоряжаться приобретенным имуществом по собственному усмотрению.

Если вы рассчитываетесь с риэлтором

Часто в качестве посредника между сторонами выступает частная компания. Её представитель подготавливает документы, обсуждает цену, возможные скидки. Через него же осуществляется передача оговорённой суммы, если оплата производится наличными.

Продавец также оплачивает услуги посредника:

показы потенциальным покупателям;

консультации и другие услуги.

Разумеется, такую компанию необходимо проверять до того, как вы переходите на этап передачи денег. Проверьте её в реестре, убедитесь, что в сети нет большого количества негативных отзывов. Риск стать жертвой мошеннической схемы всегда есть.

До оплаты постарайтесь решить все финансовые вопросы, например, касающиеся скидок. Особенно, если квартира требует капремонта или иных вложений. Так, комплексный ремонт квартиры можно изначально закладывать в предлагаемую продавцам цену. Более того, вы можете даже заранее получить смету на все работы и материалы (заказать смету можно в компании, которая делает ремонты «под ключ»), показать её, чтобы снизить общую стоимость на эту сумму. Важно это сделать до момента, когда вы будете подписывать бумаги. Иначе вся финансовая нагрузка ляжет на ваши плечи, а продавец и посредник вряд ли пойдут навстречу.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector