Reg92.ru

Регион 92
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что Спрашивать При Осмотре Квартиры На Вторичном Рынке

Наш блог

Перед покупкой квартиру нужно внимательно осмотреть. Узнайте, что заслуживает особого внимания. Проверите это – не придется потом нести лишние затраты.

Осмотр вторичной квартиры перед покупкой требует внимательности. Это не новостройка, где все на виду, и можно положиться на положительное заключение Госстройнадзора. У жилья с историей нередко находятся недостатки. А его владельцы стараются их замаскировать. Рассмотрим, к чему следует присмотреться покупателю.

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Придомовая территория

Осмотрите также заведения, расположенные непосредственно у вашего будущего дома. Это очень удобно, когда рядом есть магазины или заведения общепита, но если зоны разгрузки магазина или бар находятся ближе, чем на 50 метров от подъезда, то это повод задуматься о том, стоит ли брать квартиру в этом доме.

При наличии во дворе детского сада или школы необходимо посмотреть, как обстоят дела со въездами во двор, когда родители привозят детей в эти учреждения, а жители дома выезжают на работу. Есть вероятность, что по утрам и вечерам проезд к дому из-за этого может быть затруднен.

Какие вопросы задать собственнику при осмотре квартиры

Выявить недостатки жилплощади можно еще на стадии ее осмотра. Специалисты разработали перечень обязательных вопросов при покупке квартиры на вторичном рынке, которые нужно задавать владельцам:

  1. Полный список собственников недвижимости с указанием их статуса.
  2. Основания перехода квартиры в собственность продавца.
  3. Перечень лиц, зарегистрированных на жилплощади. Важно убедиться в том, что все они добровольно выпишутся, до заключения сделки.
  4. Наличие у продавца несовершеннолетних детей и супруга. Интересы этих лиц часто ущемляются при сделках, что в дальнейшем может быть оспорено.
  5. Срок нахождения недвижимости в собственности. Чем он больше, тем меньше риск нарваться на мошенников.
  6. Наличие технических дефектов в квартире. С некоторыми их них вполне можно смириться, но тогда цена должна быть ниже среднерыночной.

На честность продавца надеяться не стоит. Ответы на все вопросы лучше перепроверить самостоятельно. Если собственник говорит неправду, заключать с ним сделку опасно.

Совет! Специалисты рекомендуют попытаться познакомиться с соседями заранее. У них можно узнать про владельцев квартиры и выявить наличие скрытых претендентов на имущество.

На что нужно обратить внимание при оценке дома?

Оценка общего состояния дома важна не менее оценки самой квартиры. Важно провести внимательный осмотр при дневном освещении, чтобы наверняка выявить все недостатки. Обратите внимание на состояние стен дома. Трещины или откалывающая штукатурка — это серьезный повод задуматься о целесообразности покупки. Узнайте у продавца, давно ли проводился ремонт дома, особенно если покупаете квартиру в старом фонде. Также немаловажно обратить внимание на окна потенциальных соседей. Если состояние окон фасадов здания оставляет желать лучшего, скорее всего такую же оценку можно дать и внутреннему состоянию квартир.

Читать еще:  До какого числа обязаны родители оплачивать за детский сад в ростове

Поинтересуйтесь у продавца, какие в доме перекрытия. Если перекрытия деревянно-смешанные, то это признак повышенной пожароопасности и, часто, высокого уровня износа здания. Подобные перекрытия чаще всего встречаются в старом фонде. Этот фактор учитывают банки при решении вопроса об одобрении ипотечного кредита.

Оформление сделки

Заключительным этапом приобретения недвижимости становится оформление договора купли-продажи и его государственная регистрация. Вся процедура состоит из следующих мероприятий:

  1. Заключение предварительного соглашения.
  2. Выплата аванса. При этом продавец должен предоставить расписку о получении денежных средств.
  3. Подготовка всех необходимых бумаг.
  4. Подписание договора купли-продажи обеими сторонами.
  5. Перечисление денежных средств.
  6. Передача документов в органы государственной регистрации.
  7. Получение покупателем выписки из ЕГРН, свидетельствующей о переходе прав собственности.

Если у недвижимости несколько собственников, то документы при покупке квартиры оформляются с участием нотариуса. Деньги также безопаснее передавать через него путем нотариального депозита. Передача денег производится после того, как проведена государственная регистрация права собственности, так как в ней могут отказать.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке – сложный процесс. Чтобы не стать жертвой мошенников, лучше обратиться за помощью в проверенное риелторское агентство. У него должен быть большой опыт работы и незапятнанная репутация. Экономить в этом случае не стоит.

Юридическая сторона будущей сделки

Документы на квартиру и её хозяин — важный этап в покупке каждой квартиры. Если у жилплощади и у её хозяина всё в порядке с ними, ваши деньги в безопасности.

Перед оформлением сделки попросите у хозяина все документы, чтобы после покупки не было спорных ситуаций, в которых вы можете потерять свои деньги.

Владелец квартиры должен предоставить:

  • свой паспорт или доверенность, если сделка проходит через посредника;
  • документ, который подтвердит, что лицо действительно владеет квартирой;
  • выписку из Госреестра и домовой книги;
  • оригиналы паспорта БТИ, технического и кадастрового паспорта квартиры;
  • справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • согласие супруга и детей на продажу жилья.

Выделите время, чтобы тщательно проверить документы и убедиться в законности сделки. Только так вы избежите встречи с аферистами.

Обратите внимание на поведение хозяина во время вашего общения. Нервничает ли он, спешит ли заключить сделку, уклоняется от ответов или отказывается предоставлять документы. Всё это может указывать на нечистые намерения продавца. В таком случае лучше заручиться поддержкой опытного юриста или поискать другие варианты.

Проговорите, кто будет выносить весь мусор и старую мебель из квартиры. Обычно это должен делать продавец. У меня один владелец квартиры отказывался заниматься уборкой, хотя в квартире было не повернуться: слева — шкафы и старые телевизоры, справа — стулья и четыре комплекта старых шин.

Судебные разбирательства

Провести проверку на предмет проведения в отношении продавца судебных разбирательств рекомендуется по двум направлениям. Первое — наличие исполнительных производств, здесь поможет сервис ФССП. Это поможет узнать об обязательствах, потенциально ведущих к банкротству. Второе — наличие судебных споров, в которых продавец фигурирует ответчиком. Здесь поможет официальный интернет-портал «Правосудие», достаточно знать ИНН и ФИО.

Споры, которые должны особенно насторожить покупателя — это наследственные споры, семейные споры (раздел имущества), споры, вытекающие из кредитных договоров (часто в качестве обеспечения по кредиту выступает недвижимость). Проверка нужна для того, чтобы в будущем не оказаться в ситуации, когда купленную квартиру будут оспаривать родственники, кредиторы и пр.

2. Проверить историю квартиры

Обязательно ознакомьтесь с историей сделок с этой квартирой. С этой целью следует обратиться в Единый реестр недвижимости. Таким образом, вы сможете узнать, была ли квартира предметом спора или под арестом, как давно это было и другие важные исторические данные.

Читать еще:  Для сего нужга справка о зарплате до2001 года иду на пенсию в2021

Эксперты агентства недвижимости «Колизей», учитывая свой опыт и знания в данной сфере, советуют с особой тщательностью проверять юридическую чистоту, если часто менялся владелец квартиры. В этом случае высока вероятность, что это мошенники, и позже сделку могут признать недействительной.

Документы

Основные подводные камни могут содержаться именно в документах на жилье. Поэтому желательно перед подписанием договора их проверить вместе с нотариусом. Нужно проверить законность следующих бумаг:

  1. Правоустанавливающих документов, подтверждающих законные основания собственника на данную недвижимость. В самом документе не должно быть исправлений. Сейчас можно получить справку из ЕГРП, которая предоставляет актуальную информацию о всех собственниках недвижимости.
  2. История квартиры проверяется по справке из ЕГРН, там также будет указано наличие обременений и дата их снятия. Если имущество находится более 3 лет в собственности и до этого момента не возникло никаких спорных ситуаций по поводу законности сделок с ней, можно не опасаться, так как максимальный срок исковой давности составляет 3 года.
  3. Качество квартиры. Нужно сравнить планировку с паспортом из БТИ и на квартиру. Если планировка сделана, но не зарегистрирована, то придется регистрировать ее новому хозяину. Важно сравнить, соответствует ли эта перепланировка законодательным требованием и не нарушены ли законные нормы.
  4. Проверить документы продавца, а также его дееспособность. Он должен подписывать договор, не находясь в состоянии алкогольного или другого опьянения, и должен быть психически здоров. Если в этом возникают сомнения, то с таким человеком лучше не связываться. Кроме этого, нужно внимательно проверять доверенность на совершение сделки, если договор подписывает не сам владелец жилья.
  5. Проверить права третьих лиц на эту квартиру. Для этого нужно взять выписку из домовой книги. Важно, чтобы в квартире не были зарегистрированы на момент совершения сделки другие граждане.

Для того чтобы проверить полную законность сделки, нотариус может запросить у продавца множество других документов, на основании которых он выяснит отсутствие возможных других залоговых обременений на данное жилье и прав третьих лиц. При заключении сделки нотариус ее заверит, и оспорить законность данной сделки будет практически невозможно.

Как не прогадать с приобретением квартиры на вторичном рынке. Советы эксперта

О возможных проблемах «АиФ» рассказала нотариус гомельского нотариального округа Светлана КУЧИНСКАЯ.

Проверка документов

В первую очередь следует проверить правоустанавливающие документы на жилое помещение, на основании которых возникло право собственности продавца, утверждает эксперт. Как правило, это договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство; реже — договоры ренты, вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.

Документы не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте имеются исправления, они должны быть оговорены и подтверждены подписью и печатью нотариуса (регистратора, если договор удостоверялся в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру).

Госрегистрация

На основании правоустанавливающего документа агентством по государственной регистрации и земельному кадастру производится государственная регистрация, или акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. Она удостоверяется свидетельством.

Как правило, у собственника должно быть в наличии, помимо правоустанавливающего документа, свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, как вариант — о создании изолированного помещения (капитального строения), и о государственной регистрации земельного участка (частная собственность, право пожизненного наследуемого владения, аренды) — в случае продажи жилого дома.

Техпаспорт

При покупке квартиры обратите внимание на технический паспорт отчуждаемого недвижимого имущества. При удостоверении договора купли-продажи ни нотариус, ни регистратор техпаспорт не потребуют, однако после регистрации перехода права собственности нужно будет зарегистрироваться в приобретенной квартире и представить техпаспорт в РСЦ (расчетно-справочный центр) или в иной уполномоченный орган:

— На практике я нередко встречала ситуацию, когда у потенциального продавца отсутствовали какие-либо из перечисленных выше документов (например, свидетельство о госрегистрации или техпаспорт). На право собственности продавца это никак не влияет, однако в случае отсутствия документов необходимо получить соответствующие дубликаты.

Читать еще:  Как сдать отчетность в пфр в электронном виде бесплатно

Перепланировка

Обязательно проверьте, зарегистрирована ли перепланировка, если таковая имела место. Перепланировкой считается изменение планировочных решений помещения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Её надо отличать от переустройства (изменения инженерных систем). И то, и другое производится по единым правилам. Например, к работам по перепланировке и переустройству относятся замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, изменения в несущих конструкциях.

Согласно ст. 17 Жилищного кодекса РБ переустройство и (или) перепланировка производятся по заявлению собственника жилого помещения после получения согласования в районном, городском исполнительном комитете, местной администрации района в городе.

В случае если гражданин произвел самовольное переустройство, на него может быть наложен штраф в размере до пятидесяти базовых величин — до 10,5 миллиона рублей (ст. 21.16 КоАП РБ). Кроме того, такой гражданин обязан получить разрешение, которое выдается на основании технического заключения, подтверждающего, что самовольные перепланировка или переустройство не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Техническое заключение в свою очередь выдается на основании ведомости технических характеристик.

Теоретически закрыть глаза на неузаконенную перепланировку можно, но в таком случае вы рискуете столкнуться с массой проблем. Подписывая договор купли-продажи, покупатель, как правило, подтверждает, что в квартире не проводились перепланировки и изменения. Следовательно, доказать, что изменения были внесены прежним владельцем, будет очень трудно. А значит, нового владельца могут оштрафовать и заставить либо согласовать перепланировку, либо восстановить прежнее внутреннее пространство квартиры.

Как обнаружить перепланировку? Ее можно увидеть на плане в техпаспорте. Если в жилом доме есть самовольные постройки, их легко обнаружить, сверив наличие построек с информацией о составе домовладения, имеющейся в выписке для нотариального удостоверения сделки.

Коммунальные платежи

Бывают случаи, когда у продавца есть задолженность по коммунальным платежам. Рекомендуется попросить продавца перед сделкой представить справку об отсутствии задолженности (в том числе и по пене) за жилищно-коммунальные услуги. Такая справка выдается специалистом расчетно-справочного центра (бухгалтером ЖСПК и т.п.) лично собственнику либо его доверенному лицу при наличии надлежащим образом удостоверенной доверенности и, естественно, по предъявлении паспорта.

Прочие лица

Важно, чтобы в справке о составе семьи, выдаваемой для удостоверения договора купли-продажи, были указаны не только лица, зарегистрированные по месту жительства в отчуждаемой квартире, но и лица, на момент сделки не зарегистрированные, но за которыми сохраняется право пользования и владения отчуждаемой квартирой. К ним относятся: заключенные, отбывающие срок наказания; военнослужащие срочной службы; дети, находящиеся в воспитательных учреждениях; пожилые люди, помещенные в дома престарелых; лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере.

В соответствии с ст. 75 ЖК РБ отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Доверенность

Если квартира (дом) продается не самим собственником, а уполномоченным лицом по доверенности, нужно убедиться, что доверенность не отменена, ибо в противном случае все полномочия по отмененной доверенности утрачивают силу.

Резюмируя: подстраховаться можно, заключая договор отчуждения недвижимого имущества у нотариуса. Во-первых, тот обеспечивает юридическую чистоту сделки, во-вторых, отвечает своим имуществом за удостоверенные сделки. И если суд решит, что именно по вине нотариуса одна из сторон потеряла деньги или имущество, нотариус выплатит возмещение из своего кармана.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector