Reg92.ru

Регион 92
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендные платежи по предварительному договору аренды

Всё о предварительном договоре аренды

В последнее время предварительные договоры аренды (к примеру, нежилого помещения) получили широкое распространение. Заключение такого договора выгодно как потенциальным арендаторам, так и арендодателям, но только в случае грамотного подхода к разработке условий соглашения. Желаете узнать, какие пункты стоит включать в предварительное соглашение и что делать, если контрагент отказывается сотрудничать дальше? Тогда эта статья, подготовленная арбитражным юристом, для вас.

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных на съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Предварительный договор аренды

Сегодня практика заключения предварительных договоров с арендаторами офисных помещений – повсеместное явление на рынке коммерческой недвижимости.

Это связано с дефицитом качественных площадей в наиболее престижных районах города. Аренда на ранней стадии строительства позволяет учитывать интересы двух сторон: собственника и арендатора.

Финансовая сторона вопроса выглядит следующим образом: будущий арендатор здания заключает с собственником предварительный договор и вносит обеспечительный платеж (обычно в размере арендной платы за период от трех месяцев до одного года).

Вне всяких сомнений, позиция будущего собственника офисного здания более привлекательна по сравнению с незащищенным с правовой точки зрения статусом потенциального арендатора.

Возможно ли и насколько правомерно вносить «обеспечительные платежи», аванс или задаток по предварительному договору?

Представляется, что применительно к действующему законодательству ответ может быть только отрицательным.

Предварительный договор не порождает обязанности по оплате арендуемого в будущем нежилого помещения.

Такая обязанность может возникнуть только из основного договора, и, следовательно, не ранее заключения основного договора – аренды нежилого помещения (офиса).

При существующей в ГК конструкции предварительного договора последний может быть обеспечен в своем исполнении только неустойкой. Несомненно, что это снижает гарантированность исполнения предварительного договора, и было бы целесообразно предусмотреть в ст. 429 ГК РФ возможность обеспечения задатком предварительного договора, исключив одновременно из п. 1 ст. 380 ГК РФ обязательность платежной функции задатка по отношению к предварительным договорам.

Кроме того, что предварительный договор аренды нежилого помещения не порождает обязанности по оплате арендуемого в будущем нежилого помещения, а следовательно не может являться правовым основанием передачи денежных средств в качестве арендных будущему собственнику, такой договор является недействительным в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в соответствии с которым предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, пока здание бизнес-центра не принято государственной приемочной комиссией, отсутствует планы помещений, пока не зарегистрировано право собственности на указанный объект, — объекта аренды тоже быть не может.

Из вышеуказанного следует лишь одно, что столь широко распространенная схема предварительного договора аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся офисном здании (бизнес-центре), не порождает никаких правовых последствий по причине несоответствия действующему законодательству, а значит и не должна применяться на практике.

Определение срока заключения основного договора

Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие.

Важно! Недопустимо ставить момент заключения основного договора в зависимость от действий стороны (определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), даты окончания строительства (постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрации прав потенциального арендодателя и иных аналогичных событий, поскольку они обусловлены волей субъектов и не носят характера неизбежности.

Читать еще:  Коммерческое предложение на перевозку пассажиров

Если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.

Момент внесения обеспечительного платежа

Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.

Так, примером удачно определённого срока может быть такой фрагмент договора: «Арендатор обязан внести обеспечительный платёж по договору аренды в течение десяти календарных дней с момента получения счёта от Арендодателя». Указанный пункт выполняет сразу несколько важных функций:

  • установление срока для внесения платежа;
  • определение момента начала отсчёта срока для перечисления денежных средств;
  • детерминирование способа внесения средств (безналичный, на счёт Арендодателя).

К моменту внесения обеспечительного платежа может быть «привязан» другой фундаментальный момент по договору аренды – момент предоставления имущества в непосредственное пользование арендатора. Так, условиями сделки может быть предусмотрена возможность арендатора, получить имущество в пользование только в день внесения обеспечительного платежа.

Структура документа

Предварительный договор аренды здания состоит из нескольких обязательных пунктов. К ним относится:

  • название документации;
  • место составления;
  • дата заключения;
  • сведения об участниках;
  • предмет договора, представленный обязательством заключить основное соглашение через определенный период времени, причем если отсутствует возможность конкретизации данного срока, то указывается, что основной документ будет подписан в течение года;
  • существенные условия предварительного договора аренды недвижимости, к которым относятся сведения об объекте, его технические параметры, способ передачи и цели оформления в аренду;
  • обязанности, возникающие у каждого участника;
  • правила расчетов между сторонами;
  • срок действия основного арендного договора;
  • форс-мажоры, при которых возможно расторжение или изменение контракта;
  • способ решения возникающих споров или разногласий;
  • реквизиты и контактные данные участников.

При необходимости включаются дополнительные пункты, не нарушающие требования законодательства или интересы участников.

Образец соглашения:

Скачать документ.

Что внутри предварительного договора аренды нежилого помещения?

Данный документ содержит в себе информацию, которую можно смело сравнивать с настоящим договором аренды. Однако, всё же предварительный договор – это более сжатое соглашение, которое содержит в себе тезисное описание нюансов сделки.

Нюансы сделки:

  1. В договоре перечисляются субъекты, которые заинтересованы в отношениях друг с другом.
  2. Главное, чтобы субъекты были уполномочены на осуществление подобных действий законом.
  3. Кроме того, конструкция должна позволять субъектам сократить риски от осуществления предпринимательской деятельности.
  4. Договором устанавливаются инструменты, которые могут обеспечить воздействие на нарушителя контрагента эффективно и быстро.
  5. Прописывается возможность возмещения убытков, и даже принуждение к заключению договора аренды по-настоящему.
  6. Также прописываются условия, которые должны быть соблюдены сторонами для того, чтобы отношения между оппонентами приняли новый оборот.
  7. По желанию стороны могут добавить и иные пункты, которые имеют значения для сделки.

Что содержится в пункте договора?

Предмет заключения

По распространенному заблуждению считается, что предметом предварительно составленного соглашения является недвижимое имущество, об аренде которого говорится в тексте. На самом деле это не так.

Информационное письмо Верховного Суда от 16 февраля 2001 года No 59 поясняет, что предметом предварительного соглашения является будущий договор , который будет составлен после того, как будет изучен предварительный, а также обстоятельства сложатся в пользу официального заключения отношений между субъектами.

Обязанности сторон

Осознавая то, что соглашение об аренде выступает перед нами в качестве акта организационного характера, появляется единственное обязательство, которое соответствует его предмету – это обязанность сторон заключить соглашение об аренде в установленный срок.

Об этом говорит статья 429 Гражданского кодекса, а также информационное письмо Верховного суда под номером 59. Таким образом, можно сделать вывод, что на правовом режиме недвижимого имущества пункты договора никаким образом не отражаются.

А отношения имущественного характера между субъектами не возникают. В предварительном договоре аренды могут прописываться лишь те обязанности, которые возникают в случае, если дело дойдет до составления основного договора ренты.

Однако, составление является скорее правом, которое должны реализовать обе стороны. Обязанность ответить на составление бумаг появляется в случае, если одна сторона против его составления, а другая за.

Срок действия

ГК в статье 429 устанавливает необходимость отражения в предварительном соглашении вопросов сроков, которые должны быть оговорены сторонами до момента заключения основного . В случае, если стороны забыли упомянуть этот срок, или сознательно не прописали его, то его продолжительность будет равняться одному календарному году.

Статья 190 ГК РФ. Определение срока

  1. Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
  2. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Читать еще:  Как правильно написать резюме на работу образец 2021 медсестра

При этом, определение Верховного суда No 2352 от 5 марта 2011 года постановляет, что в определении вопроса срока нельзя ставить в момент заключения договора аренды его на дату, когда той или иной стороной будут выполнены определенные условия. Срок должен быть четко прописан.

В случае, если же всё-таки стороны совершили оплошности и указали срок, который не подходит по формату к требованиям Гражданского кодекса, он будет признан неустановленным, и в соответствии со статьей 429 ГПК будет приравнен к одному календарному году.

Ответственность

В пятом пункте договора прописываются вопросы, которые связаны с наступлением ответственности сторон за те или иные действия или бездействие.

Так, в договоре очень часто встречаются следующие пункты.

  • Сторона может быть освобождена от ответственности полностью, или же частично в случае, если докажет, что исполнить требование договора не было возможности по весомым уважительным причинам.
  • В случае, если наступают обстоятельства, которые указаны в пункте выше, необходимо известить своего оппонента о том, что появились трудности в виде форс-мажорных обстоятельств. В противном случае ваш оппонент по сделке может требовать с вас объяснений.
  • Если извещение своего оппонента было сделано несвоевременно, то скорее всего стороне придётся возместить убытки, которые понес оппонент.

Порядок разрешения споров

Необходимо посвятить пункт вопросу разрешения споров. В случае, если между сторонами возникают различные разногласия, а также споры, то они разрешаются путем осуществления переговоров.

В случае, если переговоры не помогли урегулировать подобную проблему, то странам необходимо обратиться в арбитражный суд, где в установленном законом порядке они предъявят свои доказательства и дождутся решения суда в ту или иную пользу.

Расторжение

Подобный документ может быть расторгнут по истечению срока его действия, чему будет предшествовать составление основного договора аренды. Также, в случае если сторонами достигнуто двустороннее соглашение, договор может быть расторгнут, при этом, основной составляться не будет.

В этом случае возможно осуществить расторжение договора в одностороннем порядке, как путем переговоров, так и путем обращения в судебную инстанцию.

Если порекомендуют не работать

Второй из неблагоприятных сценариев — рекомендательные меры. В Москве Роспотребнадзор уже приказал сотрудникам кафе и ресторанов дезинфицировать дверные ручки каждый час и носить маски. Если вирус продолжит распространяться, власти могут ограничить количество посетителей общепита, работу в определённые часы или просто порекомендовать не ходить туда, где многолюдно.

В этом случае эпидемия коронавируса вряд ли станет форс-мажором, поскольку нет важного признака — чрезвычайности. Но и при таких обстоятельствах можно просить арендодателя о скидке. Закон разрешает арендатору просить скидку, если в договоре были указаны условия, которые стали заметно хуже.

Об уменьшении арендной платы в п. 4 ст. 614 ГК РФ

Если к вам раньше приходили триста человек в день, а из-за рекомендации избегать общественные места стали приходить пятьдесят, выручка упадёт в разы. Но в договоре аренды не сказано, сколько человек в день должно к вам заходить, то есть ухудшилось условие, которого нет в договоре. В этом случае всё равно можно сослаться на п. 4 ст. 614 ГК РФ и просить снижения арендной платы.

Если хотите скидку, направьте владельцу помещения уведомление о снижении арендной платы сразу после того, как появятся рекомендации, которые повлияют на ваш бизнес. Помните, что закон не обязывает собственника снижать цену. Это всегда вопрос договорённостей. Если договориться не удалось, можно попробовать сбить цену через суд.

Сергей Коваль, адвокат:

Лучше подать уведомление, чем ничего не делать. П. 4 ст. 614 Гражданского кодекса — это единственная норма, которая позволяет начать переговоры с арендодателем о снижении цены, хотя строго формально речь там действительно о другом. Но ни на какие другие нормы сослаться, к сожалению, нельзя.

При наличии такого уведомления вам будет легче в суде. У вас хотя бы будет последовательная правовая позиция, и уведомление будет являться доказательством по делу. Естественно, судебная практика по такому вопросу отсутствует. Вместе с тем, есть разумные основания полагать, что суд при споре может учесть экстраординарность ситуации и её массовый характер и применит расширительное толкование нормы.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Читать еще:  Минусы румынского гражданства в ес

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Начать следует с изучения пунктов законодательства, а также договора аренды на землю. Так в договоре могут содержаться некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам.

Например, если есть долг по расчётам, то уступка допускается после его погашения.

Следующим шагом станет проработка предстоящего соглашения. За основу можно взять договор переуступки прав аренды земельного участка, образец которого мы предлагаем бесплатно скачать. В него можно включить и те пункты, которые стороны посчитают нужным.

Если права перейдут в будущем, то целесообразно заключить предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка. В нём должны содержаться все главные условия основного соглашения.

Не забудьте о том, что перед подписанием самого договора следует согласовать все детали с арендодателем. Если это будет необходимо, то стоит получить одобрение (письменное) на передачу прав. Однако часто бывает достаточно простого письменного уведомления.

Важно также провести и сверку расчётов по плате за пользование землёй, особенно если происходит уступка права аренды государственной/муниципальной земли. Ведь новый арендатор напрямую заинтересован в том, чтобы быть свободным от долгов предшественника.

Как минимизировать наступление риска

В ситуации, когда арендатор отказывается платить арендную плату за фактическое пользование помещением до момента подписания акта приема-передачи, чаще всего окончательную точку приходится ставить суду, но при проведении обязательной стадии досудебного производства.

При наступлении спорной ситуации арендодатель обязан составить и направить заказным письмом с уведомлением о вручении в адрес арендатора письмо (претензию) с указанием возникшей проблемы и возможных путей ее решения. Например, можно затребовать только возмещения арендной платы за фактическое пользование помещением в полном объеме либо же дополнительно указать на необходимость уплаты неустойки за время просрочки платежа и пользования чужими денежными средствами. Не лишним будет привести доводы, подтверждающие правоту арендодателя, чтобы оппонент мог оценить свои силы и правильно расставить акценты. Если арендатор грамотный и правильно понимает сложившуюся ситуацию, изложение доказательств в этом письме может помочь быстрее получить свои деньги, а также уменьшить временные затраты на судебные заседания в дальнейшем.

В качестве основного аргумента в пользу арендатора чаще всего указывается, что подписание акта приема-передачи произошло позже и именно с этого момента начал действовать заключенный между сторонами договор аренды. Однако неоформление или несвоевременное подписание этого документа не всегда говорит о том, что арендодатель не исполнил свои обязательства по передаче имущества ранее указанного в нем срока. Скорее всего, имеются доказательства его правоты, что также не стоит упускать из внимания.

Если арендатор не согласен на досудебное урегулирование спора, придется обращаться в суд с соответствующим исковым требованием.

Заранее определить исход такого дела и решение, которое будет вынесено, невозможно. Суды по-разному реагируют на факт отсутствия акта приема-передачи объекта недвижимости либо иных документов, подтверждающих факт аренды, истребования арендной платы за время пользования до подписания бумаг. В большей части на исход дела повлияют доказательства, добытые арендодателем, подтверждающие время фактического предоставления помещения в аренду.

Так, выделяют следующие позиции судебных органов по вопросу реальности взыскания арендной платы за время пользования объектом без документов или до их подписания, подтвержденные вынесенными и вступившими в законную силу судебными решениями:

  • Обязанность оплачивать аренду наступает с момента государственной регистрации сделки.
  • Обязанность наступает с момента фактической передачи имущества в пользование и владение арендатора.

Ни одно судебное решение не может быть предопределено заранее, так как в каждом конкретном случае на результат влияет совокупность доказательств, добытых и предоставленных каждой из сторон, а также их относимость и допустимость в судебном процессе. Если арендодатель уверен в своей правоте и обладает хоть какими-то доказательствами по факту передачи имущества арендатору и времени, когда это произошло, суд с большой долей вероятности примет его позицию как истинную и вынесет решение в его пользу.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector